서울시, 1050가구 목표 세웠는데…실제 매입 39% 수준
LH, 저조한 실적에 ‘원가 이하’ 매입 기준 개선
“거주민 이주·매도자와 매수자 간 희망가격 괴리 문제”

정부와 서울시 등 지자체가 침수 피해 예방을 위해 반지하 주택 매입에 적극적으로 나서고 있지만 실제 매입 실적은 저조한 것으로 나타났다.ⓒ뉴시스

정부와 서울시 등 지자체가 침수 피해 예방을 위해 반지하 주택 매입에 적극적으로 나서고 있지만 실적은 저조한 것으로 나타났다.

11일 서울시와 서울주택도시공사(SH) 등에 따르면 2022년부터 매입한 반지하 주택은 410가구로 집계됐다. 지난 2022년부터 지난해 계약이 완료된 것은 303건이고 올해 1~3월 중 계약된 것은 107건이다.

한 건물에 여러 가구가 거주하고 있는 다세대·다가구 주택 등의 특성을 고려해 반지하와 함께 지상부 주택을 매입한 것을 포함하면 2022년부터 지난해 실적은 2165가구, 올해 1~3월 225가구다.

한국토지주택공사(LH)의 매입한 주택 수는 0가구로 서울 외 지역의 반지하 주택 매입은 더욱 요원한 상황이다.

반지하 주택 매입 사업은 공공에서 침수 피해에 취약한 반지하 주택을 사들여 지역 내 커뮤니티 시설로 활용하는 것을 골자로 한다. 함께 매입한 지상부 주택은 매입임대주택 등으로 활용된다.

앞서 2022년 8월 서울 관악구 신림동 반지하 주택에서 거주하던 발달장애 가족이 폭우로 고립돼 사망하는 사건이 발생하자 반지하 주택을 없애나가기 위해 LH와 SH가 매입을 추진해 왔다.

서울시 관계자는 “반지하 주택을 매입하는 방식이 두 가지 있다”며 “기축 반지하 주택을 매입해 비주거형으로 전환해 운영하는 것과 기존 반지하 주택을 비롯한 건물을 철거하고 새로 공급하는 신축 매입약정 방식이 있다”고 설명했다.

그러나 실제 매입 실적은 목표치를 따라잡지 못하고 있다. 서울시의 경우 지난해 반지하 주택 1050가구를 매입하는 것을 목표로 세웠지만 지난해 공고를 띄워 올해 3월까지 매입한 실적을 기준으로 한 이행률은 39%(410가구)에 불과했다.

LH는 여러 차례 공고를 올리고 대상 지역도 넓혔으나 큰 소득이 없었다. 이와 관련해 LH는 지난해에는 매입임대 가격산정 체계를 수정하면서 일정상 공고를 하기 어려웠던 부분도 있고 가격 경쟁력이 떨어지는 부분도 있었다”고 설명했다.

이에 따라 LH의 경우 올해 가격 산정 체계를 개선했다. 미분양 주택 고가 매입 논란에 휩싸였던 LH는 지난해 주택 매입 가격 산정체계를 원가 이하 수준으로 강화했으나 매입임대주택 등 실적이 위축되자 다시 기준을 손봤다. 올해부터는 기존 주택을 매입할 때 감정평가 건물 원가를 산정할 때 쓰이는 재조달원가 등을 사용한다.

SH는 올해도 지난해와 비슷한 수준으로 매입 단가가 결정될 것으로 예상된다. 지난해 SH는 공사와 매도인이 각각 선정한 감정평가법인에서 평가한 금액의 산술평균금액으로 결정했다. 올해는 매도인이 아니라 감정평가협회에 의뢰해 선정된 감정평가법인이 평가한 금액을 활용한다.

SH 관계자는 “지난해 매도인의 선호도 결과에 따라 선정한 법인도 메이저급이었기 때문에 올해 기준이 바뀌더라도 큰 차이는 없을 것”이라고 내다봤다.

다만 일각에서는 여전히 매입단가를 두고 매도인과 LH, SH 간의 줄다리기가 이어지면서 실적이 저조한 측면이 있다고 지적하고 있다.

관악구의 한 공인중개사는 “다가구 등 건물 소유주는 건물을 팔거나 직접 재건축하는 등 원하는 시점에 건물을 활용하려는 계획이 있기 때문에 공공에 매입하려는 의지가 크지 않다”며 “또 그 외 집주인들도 매도하려고 해도 매입 단가가 눈높이에 맞지 않다고 생각하는 경우가 많은 것 같다”고 주장했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)은 “반지하에 거주하는 임차인이나 소유자의 이주를 비롯해 매입단가에 대한 협의에 대한 문제로 공공의 반지하 매입이 쉽지 않다”며 “감정평가 등을 기준으로 적정 단가를 판단한다고는 하지만 최근 빌라 등 비아파트 주택 시세가 많이 하락한 영향이 반영되는 등 매도인이 원하는 희망가격을 맞추기가 쉽지 않다”고 지적했다.

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