더스쿠프 커버스토리 視리즈
아무도 말하지 않는 분양사기 실체③
분양대행사와 사각지대
전세사기 공범 분양대행사
2023년 관련법 발의했지만
21대 국회 임기만료 폐기돼 
관련법 제정 이번엔 가능할까

부동산 분양사기를 막는 법과 제도는 허술하기 짝이 없다. 정부가 내놓은 대책이란 게 연 8시간 의무교육(분양상담사)이 전부이니 더 말할 필요도 없다. 그렇다면 국회는 무엇을 하고 있었을까. 분양사기를 억제할 만한 관련법을 내놨을까. 視리즈 '아무도 말하지 않는 분양사기의 실체' 세번째, 국회가 날린 기회 편이다.

부동산 분양대행사가 각종 논란을 일으키고 있지만 관련법은 아직 제정되지 않았다.[사진｜뉴시스] 

우리는 視리즈 '아무도 말하지 않는 분양사기 실체 2편(더스쿠프 657호)'에서 분양대행사 의무교육의 허점을 살펴봤다. 정부가 내놓은 정책인 연 8시간의 의무 교육으로 분양사기를 근절하기란 불가능하다.

모든 분양대행사가 의무 교육의 대상인 것도 아니다. 30세대 이상의 주택을 분양하는 분양대행사만 규제를 받기 때문이다(주택법 54조의2). 분양사기가 빈번하게 발생하는 오피스텔·지식산업센터 등의 수익형 부동산은 여전히 규제 사각지대에 있다는 얘기다.

짚어야 할 문제는 또 있다. 분양대행사가 논란을 일으키는 동안 민생을 살펴야 할 국회는 무엇을 하고 있었냐는 거다. 더구나 국회에 분양사기를 근절할 기회가 없었던 것도 아니다. 어떻게 된 일일까. 하나씩 살펴보자.

■ 전세사기의 공범 = "부동산 분양대행업 자체를 규정한 법적 정의가 없어 기초자료도 집계하지 못하고 있다. 부동산 분양시장의 소비자 보호와 부동산 시장의 건전한 발전을 위해 부동산 분양대행 제도를 마련할 필요가 있다." 2023년 2월 국회 입법조사처가 부동산 분양대행업체의 문제점을 분석하면서 내놓은 말이다.

입법조사처는 왜 이런 의견을 개진했을까. 이유는 2022년 대한민국을 떠들썩하게 만들었던 '전세사기' 논란에 있다. 2022년 그해 전세를 끼고 빌라를 매입하는 '갭투자'로 수십에서 수백채의 주택을 사들인 뒤 세입자의 전세보증금을 떼먹거나 하나의 주택으로 여러명과 전세계약을 맺는 전세사기가 들끓었다.

피해 규모는 상상을 뛰어넘었다. 경찰청과 정부가 2022년 7월부터 2024년 7월까지 특별단속을 벌인 결과, 총 2689건의 전세사기를 적발했다. 피해자는 1만6314명, 피해액은 2조4963억원에 달했다.

더 충격적인 것은 분양대행사가 전세사기의 핵심 공모자로 지목됐다는 점이다. 국토교통부 조사에 따르면 전세사기 의심자 1414명 중 10%에 달하는 138명이 분양·컨설팅업자였다. 전세 사기범 10명 중 1명이 분양대행업자였다는 얘기다.

[사진｜뉴시스] 

이들이 써먹은 수단도 교묘했다. 숱한 분양대행업자가 전셋집을 찾는 임차인을 전세사기범에게 소개해주고 수수료를 챙겼다. 수요가 많은 중저가 신축빌라의 전세보증금 금액을 분양가와 같은 가격으로 받아 챙기면서 피해를 키웠다. 임차인이 정확한 분양가를 알기 어렵다는 걸 악용한 셈이다.

■ 전세사기와 금배지 = '전세사기' 사태가 일파만파로 확산하자 이른바 금배지들이 법안을 발의하고 나섰다. '강 건너 불구경→사건·사고 발생→사회적 논란→관련법 발의'란 불문율과 같은 공식이 전세사기에도 적용됐다. 그중 대표적인 게 2023년 8월 발의한 '부동산분양대행업의 관리 및 진흥에 관한 법률안'이다.

이 법의 골자는 부동산분양대행업 등록제도 도입, 부동산분양대행업자의 금지행위 규정, 부동산분양대행 협회 설립 등이었다. '규제 사각'에 있던 분양대행업자를 제도권 안으로 끌어들이겠다는 거였다. 하지만 이 법안은 황당하게도 2024년 5월 21대 국회가 문을 닫으면서 '임기만료' 폐기됐다.

[※참고: 여기서 주목할 건 당시 정부의 태도다. 국토부는 관련법 제정에 회의적인 의견을 내놓았다. 국회 의안정보시스템의 법률안 검토보고서에 따르면, 국토부는 "자유에 해당하는 분양대행업이 등록제를 도입할 만큼 전문성이 요구되는지 검토가 필요하다"며 "등록제를 도입하면 소규모 분양대행사가 반발할 가능성이 있다"는 의견을 냈다. 분양사기를 막는 데 앞장서야 할 정부가 관련법 제정에 미온적이었다는 얘기다. 이재명 정부의 국토부가 어떤 입장인지는 또다른 연재물에서 살펴볼 계획이다.]

■ LH 사태와 기회의 상실 = 사실 분양대행사를 규제할 기회는 전세사기가 터지기 전인 2021년에도 있었다. 발단은 '한국토지주택공사(LH) 직원 부동산 투기 사태'였다. 신도시 개발을 둘러싼 투기·탈세사건에 부동산대행업자가 연루된 정황이 포착됐기 때문이다.

그래서 홍기원 의원(더불어민주당)은 2021년 7월 분양대행업자가 분양 대상 부동산의 임대차계약 체결을 알선하는 것을 금지하는 '부동산서비스산업 진흥법 일부개정법률안'을 발의했다.

이 법안은 속임수를 통해 분양받도록 유인하거나 유인할 목적으로 거짓 정보를 불특정 다수인에게 유포하는 행위를 금지하는 내용까지 포함하고 있었다. 하지만 이 역시 소관위 문턱을 넘지 못한 채 임기만료 폐기됐다. 부동산 분양사기를 막고, 분양대행업체를 규제할 기회를 두차례나 날린 셈이다. 다만, 기회는 완전히 사라지지 않았다.

[사진｜뉴시스] 

2021년 관련법을 발의했던 홍 의원이 지난해 7월 허위·과장 정보로 분양계약을 유도하는 행위를 금지하는 내용을 담은 '부동산서비스산업 진흥법 일부 개정법률안'을 재발의했기 때문이다. 이 법안은 현재 소관위에 머물러 있다. 홍기원 의원실 관계자는 "분양사기 피해가 큰 만큼 22대 국회에서도 관련법을 다시 발의했다"며 "관련 법안이 제정될 수 있도록 노력할 것"이라고 밝혔다.

분양사기를 막을 법망을 구축하는 건 민생과 맞닿아 있다. '전세사기 대란'에서도 경험했듯, 분양사기 역시 커다란 사회적 문제를 야기한다. 그렇다면 분양상담사에게 속은 이들은 어떤 고통을 겪고 있을까. 이 이야기는 '아무도 말하지 않는 '분양사기'의 실체 4편에서 이어나가보자.

강서구 더스쿠프 기자
ksg@thescoop.co.kr

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