보증금 반환용 주담대 한도 1억원 제한
‘소유권 취득일’ 문구 놓고 논란
금융당국은 계약날짜로 최종 해석
6월27일 이전까지 매매·임대 계약서 쓰면
종전대로 LTV·DSR 한도내에서 대출

부동산 대출관련 서울 시중은행창구 <매경DB>

“전세반환대출과 관련해 ‘애매한 지침’ 때문에 현장에서 혼란이 많습니다. 규제 예외대상이 ‘계약일’ 기준인지, ‘등기날짜’ 기준인지 정확하게 확인좀 해주세요.”(서울 지역 아파트 매수자 A씨)

6.27 대책(가계부채 안정화 방안)이 발표된 지 10여 일이 지났는데도 시장 혼선이 계속되고 있다. 금융당국이 대책 발표 이후 언론에 경과규정 관련 참고자료와 금융권에 세부 지침을 전달했음에도 잠잠해질 기미가 없다.

특히 세입자 임차보증금 반환 목적 주택담보대출(전세퇴거자금대출)을 둘러싸고 잡음이 심하다. 금융당국은 지난달 28일부터 수도권·규제지역에서는 전세반환대출을 1억원으로 제한하고 있다. 다주택자의 경우에는 대출이 아예 나오지 않는다.

문제는 규제 예외대상을 둘러싸고 벌어졌다. 정부는 6월30일 배포한 첫 번째 경과규정에서 “2025년 6월 27일까지 임대차계약이 체결된 경우에 종전 규정을 적용하고, 계약갱신청구권이 사용된 경우에는 최초 계약시점이 기준”이라고 밝혔다. 그러자 임차인 승계 매매(6월28일 이후)도 전세퇴거자금대출이 1억원으로 제한되는지에 대한 의문이 제기됐다. 임대인이 바뀌지만 임차인은 그대로이므로 6월 27일 이전에 임대차 계약이 체결된 걸로 봐서 종전 규정을 적용할지, 아니면 새로운 임대인과의 계약으로 볼지가 명확하지 않았기 때문이다.

이달 3일 금융기관에 전달된 FAQ엔 “임대인의 해당 주택 소유권 취득일이 6월 27일 이전인 경우에만 적용대상에서 제외된다”고 경과규정이 다시 명시됐다. 새로운 매수자가 실거주 목적으로 해당 주택을 구입한 경우 기존 세입자를 내보내기 위해 전세보증금을 돌려줘야 하는데, 세입자가 6월 27일 이전에 임대차 계약을 체결했던 건이라도 한도가 최대 1억원이 된다는 뜻이다.

그런데 문제가 또 발생했다. 금융기관들 사이에서 ‘소유권 취득일’이라는 문구를 어떻게 해석해야 할지 의견이 갈렸다. 어떤 곳에서는 계약날짜로 간주했고, 다른 현장에서는 등기접수일로 해석했다. 부동산 업계 관계자는 “부동산 대책을 만들 때 통상 예외 대상 기준을 ‘매수 계약일’로 명시했는데 이번에는 ‘애매한’ 문구가 포함돼 혼란이 오히려 커졌다”고 밝혔다.

매일경제신문사가 금융당국을 취재한 결과에 따르면 소유권 취득일은 ‘계약날짜’가 기준이다. 대책 적용대상에서 벗어나려면 6월27일까지 주택 매매계약과 임대차계약이 동시에 마무리돼야 한다는 뜻이다.

하지만 이 때문에 ‘갭투자를 막아 집값 폭등을 막겠다’는 정부의 당초 취지와는 달리 실거주 목적으로 주택을 구입하려는 매수자와 전세 세입자에게도 영향이 갈 수 있다는 우려가 나온다.

예를 들어 A씨가 가진 10억원짜리 아파트에서 B씨가 전세 6억원에 살고 있다고 가정해볼 수 있다. 이 상황에서 A씨에게 아파트를 구입하려는 C씨는 B씨를 내보내고 본인이 실거주하길 원한다. 그러나 매매 계약이 지난달 27일 이전에 이뤄지지 못했다면, B씨에게 반환해야 하는 6억원의 전세보증금에 쓸 대출은 최대 1억원으로 묶이게 된다.

A씨가 보증금을 고스란히 현금으로 보유해뒀다면 큰 걱정이 없겠지만, 다른 투자에 묶이거나 이미 상당 부분 써버린 경우도 꽤 있다는 점에서 문제가 될 수 있다.

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