서울 신축 아파트 분양가 급상승에도 희소성에 청약 경쟁률 11대 1
이재명 “부동산 세금 손대지 말자” vs 김문수 “종부세 완화·재초환 폐지” 공약 격돌
3기 신도시 우량용지 ‘프로젝트 리츠’에 우선 배정··· 토지주 세제 혜택 확대

[서울경제]

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[주요 이슈 브리핑]

■ 분양시장 강세: 서울 신축 아파트가 3.3㎡당 4500만원 고분양가에도 1순위 청약에서 11.04대 1의 경쟁률을 기록했다. 은평구 ‘힐스테이트메디알레’는 주변 시세의 두 배에 가까운 가격에도 흥행에 성공했다. 공사비 상승과 공급 부족으로 신축 희소성이 커지면서 “오늘이 가장 저렴하다”는 인식으로 청약 시장에 몰린 영향이다. 그러나 자재비 인상과 제로에너지 건축물(ZEB) 의무화로 추가 가격 상승이 예상되는 상황이다.

■ 정책 변화 조짐: 21대 대선을 앞두고 주요 후보들의 부동산 세제 공약이 두드러지게 엇갈렸다. 이재명 더불어민주당 후보는 ‘부동산 세금은 손대지 않아야 한다’며 현상 유지를 주장하는 반면, 김문수 국민의힘 후보는 종부세 부담 축소와 재초환 폐지 등 감세 기조를 내세우고 있다. 한편 국토교통부는 3기 신도시 내 우량 용지를 프로젝트 리츠에 우선 공급하는 새로운 패러다임을 추진하며 민간 자본의 안정적 참여를 유도겠다는 포부를 밝혔다.

■ 개발 사업 활성화: 한국토지주택공사(LH)가 구리갈매 역세권에서 단독주택과 근린생활시설용지 125필지를 총 1328억 원 규모로 공급한다. GTX-B 노선이 지나는 더블역세권으로 서울 접근성이 우수하며, 교육·생활 인프라도 갖춰져 투자자들의 관심이 집중되고 있다. 또한 용인 첨단시스템반도체 클러스터 국가산단 1공구 조성 공사가 1조 4000억 원 규모로 진행되며 주변 부동산 시장에 중장기적 호재로 작용할 전망이다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. “공사비 더 오른다”···강북 3.3㎡ 당 4500만원 넘어도 1순위 완판

- 핵심 요약: 서울 은평구 대조동 ‘힐스테이트메디알레’가 3.3㎡당 4500만원이 넘는 분양가에도 평균 경쟁률 11.04대 1을 기록하며 1순위에서 마감됐다. 은평구 아파트 평균 매매가격인 3.3㎡당 2557만 원의 두 배에 육박하는 수준이다. 공사비 상승과 공급 물량 감소세가 이어지면서 기존 미분양 물량도 속속 소진되고 있는 모습이다. 다음 달부터 적용되는 제로에너지 건축물(ZEB) 의무화로 추가 분양가 인상이 불가피해 추가 프리미엄은 더욱 확대될 전망이다.

2. [공약 심층분석] 이재명 “부동산 세금 손대지 말아야” vs 김문수 “종부세 완화·재초환 폐지”

- 핵심 요약: 21대 대선을 앞두고 이재명 더불어민주당 후보와 김문수 국민의힘 후보 간 부동산 세제 공약이 뚜렷한 차이를 보이고 있다. 이 후보는 “부동산 세금은 손댈 때마다 문제가 돼 가급적 손대지 않아야 한다”고 강조했다. 반면 김 후보는 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지, 종부세 부담 축소, 양도소득세 중과세 폐지는 물론 오피스텔 10년 이상 보유 시 매년 5% 세액공제 적용 등 구체적인 감세 공약을 제시했다. 이전 대선에 비해 이 후보가 증세에서 한 발 물러나 여야 간 입장 차가 좁혀졌다는 평가다.

3. 3기 신도시 우량 용지, ‘프로젝트 리츠’에 우선 공급

- 핵심 요약: 국토교통부가 3기 신도시 내 우량 용지를 ‘프로젝트 리츠’에 우선 공급하기로 확정했다. 올 하반기부터 시행되는 이 정책은 주로 역세권 업무·상업용지를 대상으로 한다. 토지주가 도심 내 유휴 부지를 현물 출자할 경우 법인세나 양도세 과세를 이익 실현 시점까지 미루어주는 방안도 과세당국과 조율 중이다. 리츠가 부동산 개발 후 직접 운영할 경우 용적률 상향, 공공기여 완화 등의 특례도 제공해 안정적인 부동산 개발을 유도한다는 방침이다. 통상적인 PF 방식 대비 리츠의 높은 자기자본비율이 시장 안정에 기여할 것으로 기대된다.

[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. LH, 구리갈매 역세권 단독주택·근린생활시설용지 공급

- 핵심 요약: 한국토지주택공사(LH)가 구리갈매 역세권에서 단독주택용지 점포겸용 78필지, 주거전용 45필지, 근린생활용지 2필지 등 총 125필지를 공급한다. 전체 공급면적은 3만 2130㎡, 금액은 1328억 원 규모다. 필지별 공급가격은 단독주택용지 주거전용 3.3㎡당 1100만 원, 점포겸용 3.3㎡당 1400만 원, 근린생활시설용지 3.3㎡당 1500만 원 수준이다. LH는 초기 자금 부담 완화를 위해 단독주택용지 5년, 근린생활시설용지 4년 무이자 분할납부 조건과 선납 시 5% 할인 혜택을 제공한다.

5. [공약 심층분석] 李 “4기 신도시” 金 “청년주”"···‘공급 확대’ 마스터플랜이 없다

- 핵심 요약: 21대 대선을 앞두고 주요 후보들이 주택 공급 확대를 내세우고 있으나 구체적인 방식과 정확한 공급 물량은 제시하지 않는다는 비판이 제기된다. 이재명 더불어민주당 후보는 1기 신도시 노후 인프라 재정비와 4기 스마트 신도시 개발을, 김문수 국민의힘 후보는 청년·신혼부부를 위한 ‘3·3·3 청년 주택 공급’을 공약했다. 그러나 내년 서울 아파트 입주 물량이 2만 4400가구로 올해(4만 6710가구)의 절반 수준에 그칠 것으로 전망돼 공급 가뭄에 따른 가격 불안이 우려된다.

6. ‘사업비 1.4조’ 용인 반도체 국가산단, 수의계약 수순 밟나···2차 입찰 돌입

- 핵심 요약: 1조 4000억 원 규모의 용인 첨단시스템반도체 클러스터 국가산업단지 1공구 조성 공사의 2차 입찰이 진행 중이다. 1차 입찰에서는 대우건설 컨소시엄이 PQ 기준 미충족으로 탈락했고, 2차 입찰에서도 동일한 기준이 적용돼 수의계약 가능성이 높아졌다. 한국토지주택공사(LH)는 사업의 난도가 높고 일정이 촉박해 높은 기준의 PQ가 불가피하다는 입장이나, 업계에서는 경쟁 입찰이 원칙인 공공 공사에서 기준이 지나치게 까다롭다는 불만이 터져나온다.

[키워드 TOP 5]

신축 아파트 프리미엄, 부동산 세제 공약, 프로젝트 리츠, 공급 불확실성, 산업단지 투자, AI PRISM, AI 프리즘

우승호 기자 derrida@sedaily.com이은재 인턴기자 jaeunle@sedaily.com

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