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[실시간뉴스][똑똑한 증여] 30억 상가주택 증여세만 10억… 토지·건축물 분할 증여하면?
온카뱅크관리자
조회:
35
2024-06-28 06:12:39
<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div> <strong class="summary_view" data-translation="true">토지 비해 저렴한 건축물 우선 증여해 절세<br>자녀는 임대소득 얻어 토지 증여세 마련<br>다주택자는 소유 주택 수 줄여 종부세 감소<br>땅값 급등 예상되면 토지 먼저 증여하기도</strong> <div class="article_view" data-translation-body="true" data-tiara-layer="article_body" data-tiara-action-name="본문이미지확대_클릭"> <section dmcf-sid="q1QBHMGkpr"> <figure class="figure_frm origin_fig" dmcf-pid="BZ6zYQWA3w" dmcf-ptype="figure"> <p class="link_figure"><img alt="경기 판교 운중동의 상가주택 단지. /조선일보DB" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202406/28/chosunbiz/20240628060058160chdt.jpg" data-org-width="498" dmcf-mid="79G5Obsdzs" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img2.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202406/28/chosunbiz/20240628060058160chdt.jpg" width="658"></p> <figcaption class="txt_caption default_figure"> 경기 판교 운중동의 상가주택 단지. /조선일보DB </figcaption> </figure> <blockquote class="talkquote_frm" dmcf-pid="bjHIoZLK7D" dmcf-ptype="blockquote2"> <span>서울에 사는 80대 김상준(가명)씨는 거주하는 아파트와 노후 수입이 나오는 시세 30억원 정도의 상가주택 건물을 갖고 있다. 한데 몇 년 전 종합부동산세 고지서를 받은 후 다급하게 세무사를 찾았다. 당시 정부가 과열된 부동산 시장을 잡기 위해 다(多)주택자의 보유 부담을 늘리면서 ‘세금 폭탄’을 맞았기 때문이다. 김씨가 보유세 부담을 피하고, 자녀의 증여세 납부 자금까지 마련할 방법은 없을까.</span> </blockquote> <p dmcf-pid="KnvDeyRuzE" dmcf-ptype="general">고가의 건물을 가진 사람은 자녀에게 상속이나 증여를 할 때 세금을 감당하지 못해, 울며 겨자 먹기로 건물을 파는 경우도 많다. 김씨처럼 거주하는 집 외에 다세대주택이나 상가주택을 보유할 경우 다주택자 중과세 대상이 되기도 한다.</p> <p dmcf-pid="9nvDeyRu7k" dmcf-ptype="general">여러 세무사와 프라이빗뱅커(PB)는 최근 건물 보유자들에게 토지와 건축물을 분할해 자녀에게 증여하도록 조언하고 있다. 일반적으로 토지에 비해 가격이 저렴한 건축물을 우선 증여해 세금 부담을 줄이고, 자녀는 임대 소득을 모아 토지까지 받을 때 내야 할 증여세 자금을 마련하는 방식이다. 이를 통해 다주택자에게 부과되는 세금까지 줄이는 효과도 누릴 수 있다.</p> <p dmcf-pid="2W20Sflouc" dmcf-ptype="general"><strong>◇ 건물만 받고 임대료 모아 2차 증여세 자금 마련</strong></p> <p dmcf-pid="VhzZsBmeFA" dmcf-ptype="general">상속·증여세를 산정할 때는 공시 가격이 아닌 실거래가가 기준이 된다. 아파트와 오피스텔 등 집합 건물은 인근 주택의 거래 가격이 기준으로 활용되지만, 건물이 대상이 될 경우 별도의 감정 평가를 받아야 한다.</p> <p dmcf-pid="fSB1IKOJUj" dmcf-ptype="general">김씨가 소유한 상가주택 건물 가격은 감정 평가를 통해 30억원으로 산정됐다. 그의 건물은 20억원 상당의 토지와 10억원의 가치를 가진 지상 건축물로 구성된다. 이 건물에는 대출 등 5억원이 채무로 잡혀 있으며, 매달 1000만원의 임대 수익이 나온다.</p> <p dmcf-pid="4DtvA3j4zN" dmcf-ptype="general">김씨는 이밖에 거주하고 있는 서울 소재 아파트도 보유했다. 증여를 받아야 할 아들은 직장인이며, 그가 소유하고 있는 주택은 없는 상황이다.</p> <p dmcf-pid="8xsa8I41Ua" dmcf-ptype="general">만약 김씨가 상가주택을 통째로 증여할 경우 아들은 누진 공제액을 제외하고 9억8000만원이라는 거액을 증여세로 내야 한다. 30억원에서 채무 5억원과 증여 기본 공제 5000만원을 뺀 24억5000만원이 과세 표준이 되는데, 여기에 세율 40%를 적용하기 때문이다. 평범한 직장인인 김씨의 아들이 감당하기 어려운 금액이다. 만약 과세 표준이 30억원을 초과하는 건물일 경우 세율 50%가 적용돼 증여세는 15억원 이상으로 증가한다.</p> <p dmcf-pid="6zL6pg0C7g" dmcf-ptype="general">그러나 아들에게 토지를 제외한 건축물만 증여할 경우 세금 부담은 훨씬 줄어든다. 건축물 가격인 10억원에서 채무와 기본 공제를 제외하면 과세 표준은 4억5000만원이 된다. 5억원 이하를 증여할 경우 세율은 20%가 적용되기 때문에 김씨의 아들이 짊어져야 할 세금 부담은 9000만원에 그친다.</p> <p dmcf-pid="PJlkMvxp3o" dmcf-ptype="general">물론 김씨의 아들이 건물 전체의 소유권을 넘겨 받기 위해선 남은 토지에 대한 증여세를 내야 한다. 여기서 토지와 건축물 분할 증여의 효과가 커진다. 건축물 소유권을 먼저 받은 김씨의 아들이 임대 사업자로 등록한 후 해당 건물에서 나오는 임대료를 챙겨 토지에 대한 증여세 납부 자금으로 활용할 수 있기 때문이다.</p> <p dmcf-pid="QiSERTMUuL" dmcf-ptype="general">김씨처럼 거주하는 집이 따로 있으면서 다세대주택이나 상가주택 등 주택이 포함된 건물을 소유한 사람의 경우 보유세 부담도 줄일 수 있다.</p> <p dmcf-pid="xxsa8I41Un" dmcf-ptype="general">HM세무회계의 이희민 세무사는 “윤석열 정부 들어 다주택자에 대한 징벌적 과세가 다소 줄었지만, 여전히 비싼 부동산을 2채 이상 소유한 사람은 종부세와 재산세로 많은 돈을 내야 한다”면서 “최근 몇 년간 보유세 부담을 줄이기 위해 자녀에게 건축물 명의를 이전하는 경우가 크게 늘었다”고 말했다.</p> <figure class="figure_frm origin_fig" dmcf-pid="y3R95dZw3i" dmcf-ptype="figure"> <p class="link_figure"><img alt="그래픽=손민균" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202406/28/chosunbiz/20240628060100074zdlo.jpg" data-org-width="640" dmcf-mid="zjjRqczT7m" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img2.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202406/28/chosunbiz/20240628060100074zdlo.jpg" width="658"></p> <figcaption class="txt_caption default_figure"> 그래픽=손민균 </figcaption> </figure> <p dmcf-pid="W2AeBkqypJ" dmcf-ptype="general"><strong>◇ 토지 사용료 지급해야…땅값 상승 여부도 변수</strong></p> <p dmcf-pid="YTKFh2CnUd" dmcf-ptype="general">건축물 명의를 넘겨 받은 자녀가 임대 수익을 얻을 때 주의해야 할 점도 있다. 자녀는 새롭게 임대인이 되면서 동시에 부모에게 토지를 빌려 사업을 하는 임차인이 된다. 만약 부모에게 토지 사용료를 지급하지 않을 경우 이에 대해 다시 증여세가 부과될 수 있다.</p> <p dmcf-pid="GW20Sfloze" dmcf-ptype="general">법인세법에 따르면 친족 등 특수관계인의 토지 사용료는 기준 가격의 50%에서 임대 보증금을 차감한 후 정기예금 이자율을 적용해 정해진다. 만약 김씨의 건물에 보증금이 없고 현재 정기예금 금리가 3%라면 그의 아들은 연간 3000만원을 토지 사용료로 내야 한다.</p> <p dmcf-pid="HX87WPyjFR" dmcf-ptype="general">결론을 내면 김씨의 아들은 매년 1억2000만원을 벌고 3000만원을 김씨에게 지급해 총 9000만원의 소득을 얻게 된다. 1년 만에 건축물 명의를 넘겨 받기 위해 낸 증여세만큼 수익을 얻고, 몇 년간 모으면 토지에 대한 증여세 자금까지 마련할 수 있는 셈이다.</p> <p dmcf-pid="XMON6C8tpM" dmcf-ptype="general">다만 땅값이 빠르게 상승하는 지역에서는 건축물 분할 증여의 효과가 줄어든다. 일정 기간 자녀가 임대 수익을 축적해도 땅값이 더 크게 뛸 경우 나중에 토지 증여세 부담이 커질 수밖에 없기 때문이다. 이 때문에 개발이나 교통 호재 등으로 땅값 상승이 예상되는 경우 반대로 건축물 대신 토지를 먼저 증여하는 사례도 있다.</p> <p dmcf-pid="ZdhcxSQ07x" dmcf-ptype="general">- Copyright ⓒ 조선비즈 & Chosun.com -</p> </section> </div> <p class="" data-translation="true">Copyright © 조선비즈. 무단전재 및 재배포 금지.</p>
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