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[실시간뉴스]세입자가 다시 세 놓는 ‘전대차’, 거액의 전세계약은 피하세요

온카뱅크관리자

2024-04-09 11:05:27

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div>  <strong class="summary_view" data-translation="true">[뉴스AS]</strong> 
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           <p class="link_figure"><img alt="클립아트코리아" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202404/09/hani/20240409102504914xstd.jpg" data-org-width="640" dmcf-mid="xdcFjgxpQv" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img3.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202404/09/hani/20240409102504914xstd.jpg" width="658"></p>
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            클립아트코리아
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          <p dmcf-pid="UX887pGkQh" dmcf-ptype="general">임차인이 건물을 빌린 뒤 제3자에게 한 번 더 임대를 놓는 ‘전대차 계약’에서도 전세사기 피해 사례가 나오는 가운데 전문가들은 “보증금이 거액인 전대차 계약은 피하는 게 상책”이라고 조언하고 있다. 문제가 생겼을 때 사실상 보증금을 보호할 방법이 없기 때문이다. 젊은 층의 새로운 주거 형태로 뜨고 있는 ‘코리빙’(기업형 공유주거) 중에서도 전대차 형식으로 운영되는 곳이 있어 주의가 필요하다.</p>
          <p dmcf-pid="utxxbz5rxC" dmcf-ptype="general">8일 경찰청에 따르면, 경찰은 2022년 7월부터 2023년 12월까지 진행한 ‘전세사기 전국 특별단속’에서 총 6184명을 검거했다. 이 가운데 무권한 계약 또는 위임범위 초과계약 유형은 172명이으로, 집이나 건물을 월세로 빌린 임차인(전대인)이 제3자인 전차인과 전세 계약을 맺은 뒤 잠적해 보증금을 가로채는 ‘전대차 전세사기’가 여기에 속한다. 임대인의 동의 없이 전대차 계약을 맺고 임차인이 보증금을 가로채는 경우도 마찬가지다.</p>
          <p dmcf-pid="70ee2bFO4I" dmcf-ptype="general">일반적인 전대차는 임대인-임차인의 1차 계약과 임차인(전대인)-전차인의 2차 계약 모두 월세 계약으로 이루어지는 경우가 대부분이다. 하지만 임대인의 전대 승낙이 없거나 2차 계약의 보증금이 1차 계약보다 클 경우, 거액의 보증금을 지킬 방법은 전무한 상황이다. 관련 법에는 전차인의 대항력(보증금을 돌려받을 때까지 해당 주택에 거주할 수 있는 권리)과 우선변제권에 대한 조항이 없고 판례를 통해 간접적으로 보호될 뿐이다.</p>
          <p dmcf-pid="z0ee2bFO6O" dmcf-ptype="general">전문가들은 집주인의 동의 여부를 확인한 뒤, 1차 계약 범위 내에서 2차 계약이 이루어지는지 확인해야 한다고 조언한다. 보증금이 적은 월세 계약을 선택해 피해 위험을 최대한 줄이는 것도 방법이다. 이강훈 주택세입자 법률지원센터 세입자114 센터장(변호사)은 “집주인이 전대에 동의한 ‘적법 전대’여도, 임차인은 전차인과 계약을 맺은 것이라 문제가 생겼을 때 집주인에게 보증금 반환을 요구할 권리가 없다”며 “현재로썬 전대차 계약의 보증금을 보호하는 법적 장치가 부실하기 때문에 거액의 보증금을 넣고 전대차로 계약하는 것은 피해야 한다”고 조언했다.</p>
          <p dmcf-pid="qxssaLP34s" dmcf-ptype="general">일반 전세계약의 경우 임차인이 집을 점유하고 전입신고를 마친 뒤 확정일자를 받았다면, 나중에 문제가 생기더라도 먼저 보증금을 변제받을 권리(우선변제권)가 생긴다. 법원 판례는 전입신고를 통해 대항력을 가진 임차인과 적법한 전대 계약을 맺은 경우, 임차인이 이사한 뒤 14일 이내에 전차인이 전입신고를 한다면 대항력을 승계한 것으로 본다. 하지만 이는 전입신고가 불가능한 법인이 전대인인 기업형 공유주거의 경우 불가능한 보호 방법이다.</p>
          <p dmcf-pid="BNGGOrg2Qm" dmcf-ptype="general">법원 역시 전대차 계약에서 전차인에게 계약에 대한 ‘확인 책임’을 중요하게 묻고 있다. 2019년 공인중개사의 부실한 설명 탓에 1차 계약보다 많은 보증금을 주고 전대차 계약을 맺었다가 손해를 입게 된 전차인이 공인중개사에 손해배상을 청구한 사건에서, 법원은 원고의 손을 들어줬다. 하지만 법원은 “원고도 전대차임을 알았으면 소유주에게 임차관계를 자세히 확인한 뒤 전대차 계약을 체결해야 했지만 그러지 못한 과실이 있다”며 공인중개사 책임을 70%로 제한한 바 있다. 사실상 전차인을 ‘위험한 계약을 감수한 자’로 본 셈이다.</p>
          <p dmcf-pid="bJllkje7Pr" dmcf-ptype="general">다만 민법은 집주인과 임차인의 1차 계약이 해지되더라도, 전차인에게 6개월의 점유를 보장한다. 민법 638조는 적법하게 이루어진 전대차에서 1차 계약이 해지될 경우 임대인은 전차인에게 2차 계약 해지와 사유를 통지해야 하고, 2차 계약 해지는 그 통지로부터 6개월 후에 효력을 가진다고 정하고 있다.</p>
          <p dmcf-pid="KOUUGyme8w" dmcf-ptype="general">이지혜 기자 godot@hani.co.kr</p>
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