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[실시간뉴스][서미숙의 집수다] 막오른 1기 신도시 재건축…기대 크지만 사업성은?
온카뱅크관리자
조회:
45
2024-04-05 06:14:18
<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div> <strong class="summary_view" data-translation="true">"선도지구 떨어지면 언제될지 몰라"…분당·일산 등 주말마다 사업설명회<br>용적률 등 파격 혜택에 재건축 기대감↑…"집값 수준 달라 사업성도 차이"<br>전문가들 "기반시설 확보해야", "미래 도시기능 고려한 설계가 우선"</strong> <div class="article_view" data-translation-body="true" data-tiara-layer="article_body" data-tiara-action-name="본문이미지확대_클릭"> <section dmcf-sid="PajS7lEQ0R"> <p dmcf-pid="QzBesR2X3M" dmcf-ptype="general">(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 요즘 수도권 1기 신도시에서는 주말마다 단지별로 재건축 사업 설명회가 열린다. </p> <p dmcf-pid="xqbdOeVZ7x" dmcf-ptype="general">정부의 신도시 정비사업 선도지구 지정을 앞두고 주민들의 사전 동의율을 높여 선도지구에 뽑히기 위한 경쟁이 치열한 모습이다. </p> <figure class="figure_frm origin_fig" dmcf-pid="yDrH2GIi3Q" dmcf-ptype="figure"> <p class="link_figure"><img alt="분당신도시 모습 [성남시 제공. 재판매 및 DB 금지]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202404/05/yonhap/20240405061112569fqwn.jpg" data-org-width="500" dmcf-mid="VMNluhkP0n" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img4.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202404/05/yonhap/20240405061112569fqwn.jpg" width="658"></p> <figcaption class="txt_caption default_figure"> 분당신도시 모습 [성남시 제공. 재판매 및 DB 금지] </figcaption> </figure> <p dmcf-pid="Wf8aTgxp7P" dmcf-ptype="general"><strong> "선도지구 지정만이 살길"…분당·일산 등 경쟁 후끈</strong></p> <p dmcf-pid="Y46NyaMUz6" dmcf-ptype="general">지난달 30일 오후 분당 내정중학교 실내체육관.</p> <p dmcf-pid="G8PjWNRup8" dmcf-ptype="general">분당 수내동 파크타운 통합재건축 설명회에 500명이 넘는 주민이 모였다. </p> <p dmcf-pid="HK2nhi8t04" dmcf-ptype="general">이날 설명회는 파크타운 대림·롯데·삼익·서안 등 4개 단지의 재건축 준비위원회가 정부의 신도시 정비사업 선도지구 지정을 앞두고 주민들의 동의를 독려하기 위해 마련한 자리다. </p> <p dmcf-pid="X9VLln6F3f" dmcf-ptype="general">정비계획은커녕 정부의 신도시 전체 마스터플랜도 안나왔지만, 현장의 열기는 여느 재건축 단지 못지않게 뜨거웠다.</p> <p dmcf-pid="Z9VLln6F3V" dmcf-ptype="general">설명회에 참석한 한 신탁회사는 재건축 조합방식 대비 신탁방식의 장점을 알렸고, 설계회사와 정비회사는 재건축 방향성과 사업성을 각각 브리핑했다.</p> <p dmcf-pid="52foSLP372" dmcf-ptype="general">현대엔지니어링, 대우건설, 롯데건설 등 시공사 3사도 나와 최근 재건축 동향을 설명하며 눈도장을 찍었다.</p> <p dmcf-pid="1V4gvoQ0u9" dmcf-ptype="general">4·10 총선 분당을에 출마한 국민의힘 김은혜 후보와 더불어민주당 김병욱 후보도 자리했다. </p> <p dmcf-pid="tDrH2GIi0K" dmcf-ptype="general">김은혜 후보는 "분당갑 의원 시절 1기 신도시 특별법을 최초로 발의한 장본인으로 재건축 초과이익환수제를 폐지하겠다"며, 김병욱 후보는 "민주당의 노후계획도시주거환경개선특위 위원장으로서 노후계획도시특별법 제정을 주도했다"며 일제히 신도시 정비사업 지원을 약속했다.</p> <p dmcf-pid="FwmXVHCn0b" dmcf-ptype="general">한 파크타운 주민은 "처음에 재건축에 대해 반신반의하며 왔는데 진짜 재건축이 본격화되는 느낌"이라며 "그래도 변수가 많아서 조급함 없이 느긋하게 지켜보려고 한다"고 말했다. </p> <figure class="figure_frm origin_fig" dmcf-pid="3rsZfXhLzB" dmcf-ptype="figure"> <p class="link_figure"><img alt="지난달 30일 열린 분당 내정중학교에서 열린 파크타운 재건축 설명회 모습. [J&K도시정비 제공. 재판매 및 DB 금지]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202404/05/yonhap/20240405061112764gvne.jpg" data-org-width="1200" dmcf-mid="fQxcGAdzUi" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img1.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202404/05/yonhap/20240405061112764gvne.jpg" width="658"></p> <figcaption class="txt_caption default_figure"> 지난달 30일 열린 분당 내정중학교에서 열린 파크타운 재건축 설명회 모습. [J&K도시정비 제공. 재판매 및 DB 금지] </figcaption> </figure> <p dmcf-pid="0AkyBTrRFq" dmcf-ptype="general">정부가 다음 달 노후계획도시 선도지구 지정 지침을 공개하고, 이르면 6월부터 선도지구 공모에 들어가기로 하면서 대상 지역 주민들의 움직임이 빨라졌다.</p> <p dmcf-pid="pcEWbyme3z" dmcf-ptype="general">현재 재건축에 가장 적극적인 분당을 비롯해 일산, 평촌 신도시 등에서는 최근 주말마다 선도지구 지정을 위한 주민 설명회가 열리고 있다. </p> <p dmcf-pid="UkDYKWsdF7" dmcf-ptype="general">특히 정부가 주민 참여도가 높은 단지를 선도지구 평가 항목으로 꼽으면서 단지마다 사전 동의율을 높이는데 사활을 건 분위기다. </p> <p dmcf-pid="uDrH2GIi3u" dmcf-ptype="general">분당 서현동의 한 중개업소 대표는 "1기 신도시만 5곳이고, 다들 비슷한 시기에 입주해 이번 선도지구 지정에서 탈락하면 최소 5∼10년 이상은 재건축 추진이 어려울 것이라는 불안감이 있다"며 "선도지구로 뽑히기 위해 최대한 동의율을 높이는 데 주력하고 있다"고 말했다. </p> <p dmcf-pid="7wmXVHCnFU" dmcf-ptype="general">정비업계에 따르면 분당 신도시의 경우 '마을' 단위로 구획된 29곳(아파트·빌라 21개 마을, 단독주택 8개 지역) 가운데 선도지구 경쟁에 뛰어든 곳은 현재까지 12곳이 넘는다. </p> <p dmcf-pid="zrsZfXhLFp" dmcf-ptype="general">입주가 가장 빨랐던 분당 서현동 시범단지(7천769가구)를 비롯해 정자동 정자일로(2천860가구), 정자동 한솔마을 1·2·3단지(1천872가구), 정자동 정든마을(3천730가구), 수내동 양지마을(4천892가구), 수내동 푸른마을(4천392가구), 수내동 파크타운(3천26가구), 이매동 풍림·선경·효성(1천634가구) 등이 선도지구 지정을 위한 사업설명회를 마쳤다. </p> <p dmcf-pid="qgNluhkP70" dmcf-ptype="general">이중 일부 지역은 주민 사전동의율이 80%를 넘은 상태다. </p> <p dmcf-pid="BajS7lEQz3" dmcf-ptype="general">분당보다 열기는 덜하지만 일산에서도 마두동 강촌마을 1·2단지와 백마마을 1·2단지, 일산동 후곡마을 3·4·5·10단지 등 여러 단지에서 통합 재건축을 추진 중이다. </p> <p dmcf-pid="bNAvzSDx0F" dmcf-ptype="general">평촌은 관양동 한가람 한양·삼성·두산, 비산동 샛별한양 2·3단지, 호계동 목련 6·7단지 등이 통합 재건축을 논의하고 있다.</p> <p dmcf-pid="Kf8aTgxpFt" dmcf-ptype="general">국토교통부는 신도시당 1곳 이상의 선도지구를 지정한다는 방침이다. 분당, 일산 등 규모가 큰 신도시에서는 복수 지정도 예상된다. </p> <p dmcf-pid="946NyaMUz1" dmcf-ptype="general">최병길 국토부 도시정비기획준비단장은 "현재 주민들의 재건축 의지가 높고 규모가 큰 분당과 일산에서는 2∼3곳 이상의 선도지구 지정도 검토 중"이라며 "주민 참여도(동의율) 외에도 노후도와 주민 불편 정도, 도시기능 향상, 주변지역 확산 가능성 등을 고려해 5월 중 지자체별로 구체적인 평가 기준을 마련해 공개하고 6월 이후 공모 절차를 거쳐 연내 선도지구를 지정하게 될 것"이라고 말했다. </p> <figure class="figure_frm origin_fig" dmcf-pid="20UPE6qyu5" dmcf-ptype="figure"> <p class="link_figure"><img alt="분당 파크타운 내에 걸린 건설사 현수막 [파크타운 재건축 준비위원회 제공. 재판매 및 DB 금지]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202404/05/yonhap/20240405061113003jjzs.jpg" data-org-width="1200" dmcf-mid="4yO54ZlozJ" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img2.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202404/05/yonhap/20240405061113003jjzs.jpg" width="658"></p> <figcaption class="txt_caption default_figure"> 분당 파크타운 내에 걸린 건설사 현수막 [파크타운 재건축 준비위원회 제공. 재판매 및 DB 금지] </figcaption> </figure> <p dmcf-pid="VpuQDPBWFZ" dmcf-ptype="general"><strong> '파격 혜택' 신도시 재건축…추가분담금은 얼마?</strong></p> <p dmcf-pid="fU7xwQbY7X" dmcf-ptype="general">정부가 마련한 노후계획도시 특별법의 혜택은 일반 재건축·재개발 사업을 뛰어넘는 파격적인 수준이다. </p> <p dmcf-pid="4Rdw5DLKzH" dmcf-ptype="general">2개 단지 이상 통합재건축을 추진하되, 특별정비예정구역으로 지정되면 법정 상한의 150%까지 용적률 인센티브를 제공한다.</p> <p dmcf-pid="8eJr1wo97G" dmcf-ptype="general">현재 3종 일반주거지역의 경우 법정 상한 용적률이 300%인데, 최고 450%까지 높일 수 있는 것이다.</p> <p dmcf-pid="6dimtrg2zY" dmcf-ptype="general">역세권 단지는 준주거지역으로 종상향을 하면 법정 용적률(500%)의 150%인 750%까지 용적률을 올릴 수 있다.</p> <p dmcf-pid="PPxcGAdzzW" dmcf-ptype="general">현재 1기 신도시 평균 용적률은 분당 184%, 일산 169%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226%로, 지금보다 용적률을 100∼200%포인트 이상 더 높일 수 있다는 얘기다. </p> <p dmcf-pid="QQMkHcJqFy" dmcf-ptype="general">건폐율 등 각종 건축규제도 법적 상한까지 완화해주고, 조례로 정하는 일정 비율 이상의 공공기여를 하면 안전진단도 전면 면제해준다. </p> <p dmcf-pid="xxREXkiBpT" dmcf-ptype="general">주택도시기금과 연기금이 주도하는 12조원 규모의 '미래도시 펀드'를 조성해 초기 재건축 사업비도 지원한다. </p> <p dmcf-pid="y3p6k8zTuv" dmcf-ptype="general">정부의 목표는 현 정부 임기 내 첫 착공에 들어가 2030년에 첫 입주 단지가 나오도록 하는 것이다. </p> <p dmcf-pid="W0UPE6qyUS" dmcf-ptype="general">J&K도시정비 백준 대표는 "정부가 목표 달성을 위해서라도 일단 선도지구에 대해서는 인허가 절차 단축, 공공기여 축소 등 파격적인 지원이 뒤따를 것이라는 관측이 많다"며 "단지마다 선도지구 지정에 열을 올리는 이유"라고 말했다. </p> <p dmcf-pid="YV4gvoQ07l" dmcf-ptype="general">문제는 사업성이다. </p> <p dmcf-pid="Gf8aTgxpzh" dmcf-ptype="general">부동산 시장에서는 최근 공사비 급등으로 조합원 추가분담금이 늘고 재건축 초과이익환수제까지 시행되는 상황에서 신도시 재건축이 쉽지 않을 것이라는 우려가 적지 않다. </p> <p dmcf-pid="H46NyaMUuC" dmcf-ptype="general">이런 가운데 분당 파크타운 재건축 준비위원회는 지난달 30일 설명회에서 다른 단지에서 하지 않은 수익성 분석 결과를 제시해 눈길을 끌었다.</p> <p dmcf-pid="XYHBnq1mzI" dmcf-ptype="general">파크타운은 중대형 단지가 많아 재건축 후 조합원의 주택형을 넓혀가지 않는 대신 일반분양분을 극대화한다는 전략인데, 동일 주택형으로 입주할 경우 전용면적 84㎡ 이상은 추가분담금 없이 1억원 이상을 환급받을 것으로 예측했다. </p> <p dmcf-pid="ZGXbLBtszO" dmcf-ptype="general">용적률 350%를 적용해 종전 3천26가구가 4천736가구로 늘어나며, 가구 수 증가분을 향후 3.3㎡당 5천500만원의 분양가로 일반분양한다고 가정한 결과다.</p> <p dmcf-pid="5HZKobFOFs" dmcf-ptype="general">시뮬레이션에서는 일반분양가를 3.3㎡당 5천만원으로 낮춰도 전용 84㎡ 이상은 5천만원 이상 환급을 받을 것으로 예상됐다.</p> <p dmcf-pid="1Z12a90Cpm" dmcf-ptype="general">현재 파크타운 전용 131㎡(공급면적 157㎡)의 매매 시세는 17억∼19억원 선으로 3.3㎡당 3천600만∼4천만원 선에 그치지만, 인근 판교신도시 아파트값은 3.3㎡당 5천만∼6천만원을 넘는다. </p> <p dmcf-pid="t5tVN2phUr" dmcf-ptype="general">다만 준비위원회와 설계회사가 제시한 사업성 분석에는 용적률 상향에 따라 지자체가 기부채납 등의 형태로 회수할 공공기여 부분이 고려되지 않았다. </p> <p dmcf-pid="F1FfjVUlzw" dmcf-ptype="general">특별법 시행령의 공공기여 비율은 기본계획상 기준 용적률까지는 10∼40%, 기준 용적률을 초과하는 부분은 40∼70%로 규정하고 있다. </p> <p dmcf-pid="30UPE6qyuD" dmcf-ptype="general">기준 용적률이 300%이고, 단지 용적률이 180%에서 330%로 높아지는 경우 공공기여 비율(33%) 만큼을 현금이나 공공주택, 사회기반시설, 토지 등으로 내놔야 한다. </p> <p dmcf-pid="0puQDPBWuE" dmcf-ptype="general">연말까지 지자체가 수립할 노후계획도시정비 기본계획과 관련 조례에 따라 기준 용적률이 정해지고, 공공기여 범위가 확정되면 그만큼 수익이 감소해 주민들의 실부담액이 늘어날 수밖에 없다.</p> <p dmcf-pid="poahUCc6zk" dmcf-ptype="general">국토부 관계자는 "아직 지자제의 기본계획조차 나오지 않은 상태여서 현재로선 추가분담금을 예측할 수 없는 단계인데 너무 앞서갔다"고 말했다. </p> <p dmcf-pid="UgNluhkP0c" dmcf-ptype="general">박시삼 파크타운 재건축추진준비위원장은 이에 대해 "성남시 등과 단지 내 신재생에너지, 상하수도 시설 설치 등의 방식으로 공공기여를 대체하는 방안을 모색 중"이라며 "초안이나마 사업성 분석을 제시한 뒤 주민들의 동의율도 높아지고 있다"고 했다.</p> <figure class="figure_frm origin_fig" dmcf-pid="uajS7lEQFA" dmcf-ptype="figure"> <p class="link_figure"><img alt="1기 신도시 아파트 건축연한별 비중" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202404/05/yonhap/20240405061113217thwt.jpg" data-org-width="500" dmcf-mid="8Y08c47v7d" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img2.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202404/05/yonhap/20240405061113217thwt.jpg" width="658"></p> <figcaption class="txt_caption default_figure"> 1기 신도시 아파트 건축연한별 비중 </figcaption> </figure> <p dmcf-pid="7AkyBTrRUj" dmcf-ptype="general"><strong> 업계 "집값 높고 일반분양 많은 분당은 사업성 양호…나머지는 글쎄" </strong></p> <p dmcf-pid="zcEWbymeuN" dmcf-ptype="general">전문가들은 일단 신도시의 경우 재정비 특별법을 통해 파격적인 용적률 혜택을 주기로 한 만큼 일반분양 물량 확보의 토대는 마련됐다고 본다.</p> <p dmcf-pid="qkDYKWsd0a" dmcf-ptype="general">하나감정평가법인 오학우 평가사는 "정비사업 성공의 열쇠는 사업성"이라며 "현재 아파트 시세가 뒷받침되는 분당과 평촌 정도는 일반분양가를 높여 사업성을 확보할 수 있을 것"으로 내다봤다.</p> <p dmcf-pid="BWGqiz5rFg" dmcf-ptype="general">분당 다음으로 규모가 큰 일산은 기존 용적률이 낮아 다른 신도시에 비해 일반분양분을 극대화할 수 있지만, 간선도로 등 교통 접근성이 좋지 않고 아파트값이 낮은 것이 걸림돌로 지적된다.</p> <p dmcf-pid="bYHBnq1mFo" dmcf-ptype="general">중동과 산본 신도시는 기존 용적률도 높은 편인데 상대적으로 아파트값도 낮아 지금처럼 공사비가 급등한 시기에 사업성 확보가 쉽지 않을 것이라는 우려가 나온다.</p> <p dmcf-pid="KGXbLBtsuL" dmcf-ptype="general">일산의 한 중개업소 대표는 "주민들은 선도지구에 지정되더라도 최근 공사비가 급증해 추가분담금에 대한 걱정이 많다"며 "입주 때까지 최소 10년 이상은 걸리지 않겠느냐는 말들을 한다"고 말했다.</p> <p dmcf-pid="9U7xwQbY7n" dmcf-ptype="general">재건축 초과이익환수제도 발목을 잡는다. 사업 개시 시점(조합설립인가)과 종료시점(준공)의 시세 차익도 문제지만, 신도시는 일반 재건축 단지에 비해 용적률 상향에 따른 수익이 커 초과이익(재건축 부담금)이 커질 것이라는 우려가 많다. </p> <figure class="figure_frm origin_fig" dmcf-pid="2uzMrxKG0i" dmcf-ptype="figure"> <p class="link_figure"><img alt="고양시 일산 신도시 일대 모습 [연합뉴스 자료사진]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202404/05/yonhap/20240405061113496cjgy.jpg" data-org-width="500" dmcf-mid="6GzMrxKGUe" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img3.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202404/05/yonhap/20240405061113496cjgy.jpg" width="658"></p> <figcaption class="txt_caption default_figure"> 고양시 일산 신도시 일대 모습 [연합뉴스 자료사진] </figcaption> </figure> <p dmcf-pid="V7qRmM9HpJ" dmcf-ptype="general">지자체가 수립할 기본계획에서 도로·상하수도 등 기반시설이나 공공시설, 도시 자족기능 확보 방안이 얼마나 담길지에 따라 사업성에도 영향을 줄 전망이다.</p> <p dmcf-pid="fCl3QFyj7d" dmcf-ptype="general">분당만 해도 당장 출퇴근 시간대에 서울 및 경기 광주 등으로 이어지는 도로의 정체가 심해 교통대책이 필수라는 목소리가 나온다. </p> <p dmcf-pid="4hS0x3WAue" dmcf-ptype="general">건설업계의 한 관계자는 "신도시 재정비는 한번도 경험해보지 못한 단군이래 최대 규모의 재건축 사업"이라며 "이 때문에 용적률이 1.5∼2배로 늘었을 때 기반시설 확보 방안이 반드시 검토돼야 하는데 공공기여 요구가 크면 반대로 재건축 사업성은 떨어질 수 있다"고 말했다.</p> <p dmcf-pid="8lvpM0Yc0R" dmcf-ptype="general">일각에서는 정부의 동시다발적인 재건축 속도전에 우려를 표하는 목소리도 나온다. 특히 총선과 대선 등 선거 공약에 휘둘리는 등 졸속 접근은 견제해야 한다는 지적이 많다. </p> <p dmcf-pid="6WGqiz5rUM" dmcf-ptype="general">특별법 대상에만 지원하는 용적률, 자금 지원 방침과 일반 재건축 사업과의 형평성 논란도 정부가 감당할 몫이다. </p> <p dmcf-pid="PYHBnq1mFx" dmcf-ptype="general">이주 문제도 변수다. 정부는 인근 유휴부지 등에 이주단지를 조성해 주변 전세시장에 미칠 파장을 최소화하겠다는 입장이지만, 대규모 개발이 한꺼번에 이뤄질 경우 전세대란, 집값 상승 등의 부작용이 나타날 수 있다. </p> <p dmcf-pid="QGXbLBtsFQ" dmcf-ptype="general">이 때문에 과거 서울 5대 저밀도 재건축처럼 범정부 차원의 재건축 시기조정이 불가피한데, 이는 개별 단지의 사업 일정에 영향을 미친다. </p> <p dmcf-pid="xWGqiz5r0P" dmcf-ptype="general">단국대 김호철 도시계획부동산학과 교수는 "신도시 정비계획은 30년 재건축 연한이 도래한 신도시 주거여건 개선을 위해 반드시 필요하지만, 정부는 정치적 유불리보다 베드타운인 신도시의 도시 기능을 향상할 수 있는 다시 오기 힘든 기회라는 점을 우선 고려해야 한다"며 "마스터플랜부터 기본계획까지 미래의 도시 기능을 충분히 고려한 설계가 이뤄져야 할 것"이라고 말했다.</p> <p dmcf-pid="yMeDZEnb06" dmcf-ptype="general">sms@yna.co.kr</p> <p dmcf-pid="YnoI0Oj4F4" dmcf-ptype="general">▶제보는 카톡 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