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[실시간뉴스]“느닷없는 규제 재산권 침해” 생숙 대란 “준주거 인정땐 특혜논란”

온카뱅크관리자

2024-04-02 10:18:40

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div> ■ 전국 10만가구 연말 ‘이행강제금’ 위기… 집회 잇따라 “주거용이라고 분양 받았는데 갑자기 숙박업 신고 의무화 해” 금융 대출도 막혀 잔금 못치러 文정권땐 부동산 폭등탓 규제 주택 사용땐 10% 이행강제금 
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 <img alt="지난해 9월 생활형숙박시설 수분양자들이 세종시 정부세종청사 국토교통부 앞에서 ‘이행강제금 부과 예정’을 규탄하는 집회를 열고 있다. 연합뉴스" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202404/02/munhwa/20240402091512994rall.jpg" data-org-width="650" dmcf-mid="pUo97x41Sf" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img3.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202404/02/munhwa/20240402091512994rall.jpg" width="658">
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 지난해 9월 생활형숙박시설 수분양자들이 세종시 정부세종청사 국토교통부 앞에서 ‘이행강제금 부과 예정’을 규탄하는 집회를 열고 있다. 연합뉴스
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 “주거용 오피스텔의 기준도 맞추지 못한 생활형숙박시설(생숙)을 준주택으로 인정하면 용도 변경 특혜 논란이 벌어질 수 있다.”(국토교통부)
 “생숙은 10년 넘게 주거용으로 활용돼 왔다. 갑자기 일반숙박시설처럼 숙박업 신고를 의무화하는 것은 재산권 침해다. 거주할 수 있게 해 달라.”(생숙 소유자)
 지난달 21일 전국레지던스연합회 회원 250여 명은 서울 용산구 삼각지에서 정부에 생숙 대책 마련을 촉구하는 집회를 열었다. 집회가 끝난 뒤 이들은 대통령실에 탄원서를 제출했다. 자신이 소유한 생숙에 숙박업 등록 이행강제금 없이 거주할 수 있게 해 달라는 요청이다. 
 수분양자들은 ‘집’인 줄 알고 분양받았는데 제도 변경으로 거주가 불가해진 것은 재산권 침해라는 입장이다. 거주가 불가한 상품으로 전락하자 담보 가치가 하락해 금융기관에서 대출을 받아 잔금을 치르기 어려운 상황에 몰려 있다. 숙박업 위탁사에 맡겨 운영을 하더라도 최근 고금리에 따른 수익률 저하로 금융기관 대출이 쉽지 않다. 전입신고가 되지 않기 때문에 세입자를 받아 잔금을 치를 수도 없다. 2021년 인천 송도의 한 생숙을 분양받은 수분양자는 “분양 당시 분양가의 70∼80%는 나온다고 했고 아파트 규제를 피해 내 집 마련의 기회라고 판단했는데 잔금 대출이 절반도 안 나온다”고 말했다. 
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 <img alt="생활형숙박시설인 부산 엘시티 전경. 연합뉴스" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202404/02/munhwa/20240402091514418qpzw.jpg" data-org-width="650" dmcf-mid="U3ZvO5YcCV" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img3.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202404/02/munhwa/20240402091514418qpzw.jpg" width="658">
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 생활형숙박시설인 부산 엘시티 전경. 연합뉴스
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 현재와 같은 생숙 대란이 일어난 시발점은 지난 2021년 5월 국회 국정감사다. 당시 문재인 정부는 코로나19 이후 부동산 가격 폭등에 골머리를 앓고 있었다. 아파트에 대한 각종 대출 규제와 보유세가 강화되자 투자 수요는 생활숙박시설과 오피스텔, 지식산업센터 등 비아파트 시장까지 퍼져 나갔다. 국토부를 상대로 한 국정감사에서 조응천 당시 더불어민주당 의원은 생숙인 부산 해운대구 엘시티를 언급하며 “생숙이 각종 주택 규제에서 벗어나 특권을 누리고 있다”고 지적했다. 이에 김현미 당시 국토부 장관은 즉각 “규제하겠다”고 답했다. 정부는 그해 10월 생숙의 숙박업 등록을 의무화하는 시행령 개정안을 내놨다. 생숙을 주택 용도로 사용할 수 없고, 숙박업 신고가 필요하다는 규제안을 발표하게 된 것이다. 거주용으로 활용되고 있는 생숙은 숙박시설임에도 불법으로 용도를 변경해 주택으로의 사용이 증가하고 있다고 규정했다. 생숙을 주택처럼 사용할 경우 공시 가격의 10%에 해당하는 이행강제금을 물리겠다는 지도 방안도 내놨다. 
 문제는 생숙 분양 당시 주택 사용이 가능한 것으로 광고하는 사례가 많았고, 거주 목적으로 분양받은 이들도 태반이라는 점이다. 오피스텔로 용도 변경의 길을 터줬지만 실제 용도 변경에 성공한 사례도 2%에 지나지 않는다. 지구단위계획의 변경, 주차장 대수 조례 변경, 학교 배치 문제 등 용도 변경을 위해서 지방자치단체가 고려해야 할 사항이 복합적이어서 불가능에 가깝다는 것이다. 용도 변경을 위해 소유자 100%의 동의가 필요하다는 점은 최대 난관으로 꼽힌다. 
 2일 부동산 업계에 따르면 현재까지 전국에 생숙은 10만여 실 정도가 공급됐다. 올해와 내년 입주가 예정된 생숙은 1만3000여 실에 달한다. 숙박업 등록을 하지 않고 주거용으로 사용할 경우 시가 표준액의 10%를 매년 이행강제금으로 물어야 한다. 일각에서는 생숙은 숙박시설이지만 그동안 주거, 숙박, 체류 기능으로 실사용되고 있었던 만큼 주거 용도를 인정해줄 필요가 있다고 주장한다. 오피스텔은 건축법상 업무시설이지만 준주택으로 인정받고 있다. 
 생숙이 처음 보급된 것은 2002년 한일 월드컵으로 거슬러 올라간다. 외국인 유입이 늘고 장기 투숙 수요도 늘면서 시장 수요에 부응하기 위한 형태로 생숙이 보급됐다. 이른바 ‘서비스드 레지던스’라는 개념으로 호텔처럼 숙박할 수 있지만 주방 등 주거 시설이 갖춰져 있고 장기 투숙이 가능한 생활공간이다. 생숙은 임대업과 숙박업이 모두 가능해 수익형 부동산으로 각광을 받았다. 개별 등기와 전입신고도 가능해 거주에도 문제가 없었다. 2013년 5월 건축법의 숙박시설 조항에 ‘일반숙박시설’에 더해 ‘생활숙박시설’이 신설됐다. 생숙이 법적 기반을 갖추게 된 것이다. 2016년에는 부동산 투자이민을 오는 외국인들을 대상으로 한 투자 상품에도 생숙이 포함됐다. 
 연말 이행강제금 부과가 임박하면서 생숙 수분양자들은 “주택 용도로 전환되지 않으면 잔금을 치를 수 없다”며 정부와 시행사에 대안을 촉구하고 있다. 생숙 수분양자는 “거주가 불법이 된다는 사실을 예상했다면 누가 분양을 받았겠냐”며 “2021년 5월 건축법 시행령 개정 이후뿐만 아니라 기존 생숙까지 규제를 소급해서 적용하는 것은 부당하다”고 주장했다. 
 김영주 기자 everywhere@munhwa.com
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