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[실시간뉴스]한남3구역 20년, 기록을 한 줄씩 추적했다

온카뱅크관리자

2026-10-22 18:07:34

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 ‘재개발이 시작되면 원주민은 떠나고, 돈 있는 외지인, 특히 강남 사람들이 땅을 산다.’ 부동산 시장에 오래전부터 퍼진 통념이다. 뉴스타파는 서울 용산구 한남3구역에서 이 통념의 실체를 확인했다. 실제로 얼마나 사실에 부합하는지, 언제부터 이런 변화가 나타났는지 공공데이터를 바탕으로 검증했다. 구역 내 3,244필지의 등기부등본과 토지대장 5,021건 등 모두 2만 6천여 쪽에 이르는 자료를 수집했다. 2002년부터 2022년까지 20년간 누가 어느 땅을 소유했는지 월별로 분석했다.
 통념은 사실에 가까웠다. 2002년 절반을 넘었던 원주민의 토지 소유 비율은 2022년 16%로 줄었고, 줄어든 지분의 상당 부분은 강남·서초·송파와 분당 주민들이 보유하게 됐다. 데이터는 이 통념이 실제로 어떻게 나타났는지 구체적으로 보여줬다. 그 결과를 특별페이지 「강남이 사들인 강북의 미래」에 담았다.
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 <img alt="▲ 특별페이지 화면 갈무리" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202610/22/newstapa/20261022180119161rtdp.png" data-org-width="1350" dmcf-mid="Z25lTfhDml" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img1.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202610/22/newstapa/20261022180119161rtdp.png" width="658">
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 ▲ 특별페이지 화면 갈무리
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 ▶ 특별페이지 바로가기: https://pages.newstapa.org/2026/hannam/
 ‘강남 사람이 땅을 산다’의 디테일
 20년간의 변화를 월별로 살펴보자 ‘언제’, ‘누가’ 땅을 사들였는지 드러나기 시작했다. 땅값은 언제 오르기 시작했는지, 외지인은 언제 몰려들었는지, 이들은 어떤 집을 사들였는지 기록을 한 줄씩 따라가며 확인했다.
 2007년, 뉴타운 지정 4년 만에 원주민과 외지인의 토지 소유 비율이 뒤집혔다. 한남3구역은 2003년 11월 뉴타운으로 지정됐다. 원주민의 토지 소유 비율은 2002년 54%에서 2007년 32%로 떨어졌고, 외지인 소유 비율은 28.7%에서 54%로 높아졌다.
 2021년에는 강남·서초·송파구와 분당 지역 주민의 한남3구역 토지 소유 비율이 원주민을 넘어섰다. 이들의 토지 소유 비율은 20년 사이 4.9배로 늘었다. 2021년 이들의 토지 소유 비율은 17.4%였고, 한남3구역 원주민의 토지 소유 비율은 16.1%였다.
 2022년, 한남3구역 토지의 70%를 외지인이 소유했다. 외지인 소유 토지의 소유자 주소지를 보면 강남구(6.2%), 서초구(5.3%), 성동구(3.3%), 송파구(3.2%), 성남시 분당구(2.7%) 순으로 비중이 컸다. 
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 <img alt="▲ 20년간 ‘한남3구역 필지 소유 구성’ 변화" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202610/22/newstapa/20261022180120791iois.gif" data-org-width="516" dmcf-mid="55NMdTx2sh" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://t1.daumcdn.net/news/202610/22/newstapa/20261022180120791iois.gif" width="516">
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 ▲ 20년간 ‘한남3구역 필지 소유 구성’ 변화
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 대물림된 자산과 반지하
 재개발 사업이 진행되면서 토지 소유권이 자녀 세대로 이전됐다. 한 해 50건이 채 되지 않던 토지 증여는 사업시행인가를 앞둔 2018년 68건으로 늘었고, 2021년에는 130건까지 증가했다. 수증자의 59%는 30대 이하였고, 가장 어린 수증자는 다섯 살이었다.
 가장 빈번하게 소유자가 바뀐 주택 유형은 반지하였다. 20년 동안 반지하 주택은 지상층 주택보다 소유자가 24% 더 자주 바뀌었다. 특히 정부가 규제를 완화한 시점에 반지하 주택의 소유자는 지상층보다 더 자주 바뀌었다.
 분석 결과는 여러 차례 검증을 거쳤다. 규제가 바뀐 날짜는 법령 원문과 하나씩 대조했다. 수집한 자료만으로 확인할 수 없는 사항은 특별페이지 마지막의 ‘분석 대상과 한계’에 따로 밝혔다.
 필지별 원주민 지분 변화
 특별페이지 마지막에는 필지별 변화를 보여주는 지도가 있다. 원주민 지분을 기준으로 필지마다 색을 입혔다. 원주민 지분이 많을수록 색이 짙다. 재생 버튼을 누르면 2002년부터 2022년까지 한 해씩 지분 변화를 확인할 수 있다. 짙은 파란색으로 표시된 필지들이 점차 하얗게 변한다. 지도 옆 그래프는 한남3구역에서 원주민이 소유한 필지 수가 줄어드는 모습을 보여준다.
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 <img alt="▲ 필지별 원주민 지분 변화" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202610/22/newstapa/20261022180122288sseh.gif" data-org-width="1032" dmcf-mid="1SuH5RGhIC" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://t1.daumcdn.net/news/202610/22/newstapa/20261022180122288sseh.gif" width="1032">
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 ▲ 필지별 원주민 지분 변화
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 ▶ 「강남이 사들인 강북의 미래」 특별페이지 보러 가기:
  https://pages.newstapa.org/2026/hannam/
 &lt;관련 보도&gt;
 [재개발과 외지인] ① 한남3구역 20년 등기 분석
 [재개발과 외지인] ② 13억짜리 반지하와 열 명의 주인 (10월 23일 발행 예정)
 뉴스타파 김지연 jiyeon@newstapa.org
 뉴스타파 전기환 jackson@newstapa.org
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