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[실시간뉴스]씨 마른 전세 "차라리 사자"→매매시장 요동…집값 좌우할 변수는?

온카뱅크관리자

2026-10-16 06:47:34

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div>  <strong class="summary_view" data-translation="true">[MT리포트] 10·15 부동산 대책 1년 (下)</strong> 
        <div class="article_view" data-translation-body="true" data-tiara-layer="article_body" data-tiara-action-name="본문이미지확대_클릭"> 
         <section dmcf-sid="z01qR2IkG3">
          <blockquote class="pretip_frm" contents-hash="7dcc49d0e077c5bd4749dfe570f88d4cf54ddc838068e3833fea41cea096aee3" dmcf-pid="q1HUPBrNYF" dmcf-ptype="pre">
           [편집자주] 지난해 10·15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기 주요 지역을 규제지역·토지거래허가구역으로 묶고 대출 규제를 강화한 지 1년이 지났다. 정부는 전방위적 규제 강화가 투기 수요 차단과 시장 안정으로 이어질 것으로 예상했지만 기대와는 달리 대책 이후에도 서울 아파트값 상승세는 이어졌다. 대책 시행 1년간 가격·거래량·수요 이동과 임대차 시장 변화를 분석하고 규제 효과와 한계, 향후 시장 변수를 짚는다.
          </blockquote>
          <div contents-hash="2ebc4ea2625a20d5b72bcf4a1f52b7d9aa5c806fe41513894d6cbc00d85ad41c" dmcf-pid="BtXuQbmj1t" dmcf-ptype="general">
           <br>
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<strong>"여보, 집 빼래" 전세 없어 월세살이…"주거비 1억 껑충" 세입자 눈물</strong>
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          <figure class="figure_frm origin_fig" contents-hash="41ffad03af6f1e6cc4340c3d4e653b7e869de982350b1bdd55abacc04db665bb" dmcf-pid="bFZ7xKsAX1" dmcf-ptype="figure">
           <p class="link_figure"><img alt="서울 시내 한 공인중개사무소에 아파트 전세 매물 안내문이 붙어져 있다./사진=뉴스1" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202610/16/moneytoday/20261016063143186whed.jpg" data-org-width="680" dmcf-mid="0ZUcTrKpt7" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img3.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202610/16/moneytoday/20261016063143186whed.jpg" width="658"></p>
           <figcaption class="txt_caption default_figure">
            서울 시내 한 공인중개사무소에 아파트 전세 매물 안내문이 붙어져 있다./사진=뉴스1
           </figcaption>
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          <div contents-hash="6f88b65edfd60ff1b285e67d96ebe64831a7556123e3a1f7b69b1c1bf878eed2" dmcf-pid="K35zM9Oc15" dmcf-ptype="general">
           <br>지난해 10월 15일 토지거래허가구역(토허구역) 확대 시행후 서울 임대차 시장은 매물 가뭄과 주거비 급등으로 일대 혼란을 겪었다. 토허구역 내 주택 매수시 '2년간 실거주' 의무가 부과되면서 갭투자를 통한 전세 공급이 위축된 탓이다. 기존 임대인들이 주택 매도를 위해 세입자에게 퇴거를 요구하는 사례도 잇따랐다. 사실상 매매 거래가 성사될 때마다 전세 물건이 사라지는 구조가 만들어지면서 전세난이 심화했고 이른바 전세의 월세화 또한 빨라졌다. 
          </div>
          <p contents-hash="bbbbc35a42c03255f1560ed463a5a269986874c5195000f9de74a168e6fcced1" dmcf-pid="901qR2Ik1Z" dmcf-ptype="general">14일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1~9월 서울 아파트 전세거래건수는 9336건, 월세거래건수는 9696건으로 전년 동기 대비 각각 27.7%, 3.4% 감소했다. 특히 지난해 9월 1만2160건에 달했던 서울 아파트 전세 거래 건수는 올해 9월 6325건으로 1년 만에 반토막 났다. <br>이같은 전세 공급 위축은 월세화를 가속하고 주거비 부담을 증가시켰다. 국토교통부의 '8월 주택통계'에 따르면 올해 1~8월 서울 아파트 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비중은 52.3%로 전년 동기(44%)보다 8.3%포인트 상승했다. 전세를 구하기 어려워진 임차인들이 월세로 눈을 돌렸고 세제 개편 움직임과 함께 임대인들의 월세 선호도 강해졌다. <br></p>
          <figure class="figure_frm origin_fig" contents-hash="f129141f8a2bedf5a343b1dc07cf5a2047dd172964662830cc56c8965d7e7483" dmcf-pid="2ptBeVCEHX" dmcf-ptype="figure">
           <p class="link_figure"><img alt="서울 아파트 전월세 거래량/그래픽=김다나" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202610/16/moneytoday/20261016063144444rblg.jpg" data-org-width="680" dmcf-mid="pEMZK3NdZu" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img3.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202610/16/moneytoday/20261016063144444rblg.jpg" width="658"></p>
           <figcaption class="txt_caption default_figure">
            서울 아파트 전월세 거래량/그래픽=김다나
           </figcaption>
          </figure>
          <p contents-hash="af577cdbce3fb5e457eae57d4f45e24b0e083d1c6cd591f0e47eb93999e587fc" dmcf-pid="VUFbdfhDXH" dmcf-ptype="general"><br>전셋값은 거듭 상승 중이다. 지난해 토허구역 확대 시행 직후인 11월 서울 아파트 평균 전세가격은 6억6933만원을 기록했다. 이는 전년 동기 수준을 10% 웃도는 가격이다. 전셋값 상승세는 올 들어서도 변함이 없었다. 지난 6월 기준 서울의 평균 전세가격은 6억7186만원을 찍었다. 역대 최고치다. </p>
          <p contents-hash="6cfbddc6c809248f59ac65a7c20b56510af955c8e22d33e2ad8ead50ce0f4f5c" dmcf-pid="fu3KJ4lwHG" dmcf-ptype="general">올 초 서울 동작구에서 전셋집을 알아보던 30대 직장인 A씨는 "전세 매물이 없어 처음 2주간은 부동산으로부터 아무 연락이 없었다"라며 "결국 반전세로 전환했는데 주거비 부담은 1년 전 대비 약 1억원 더 늘었다"고 토로했다.</p>
          <p contents-hash="20f8b2576b66b418ba0bd41154a8fde4c06a12084bd21f32348b79a7078a90d7" dmcf-pid="4709i8Sr1Y" dmcf-ptype="general">전세 매물 부족과 가격 급등이 맞물리면서 기존 임대차계약을 유지하려는 임차인도 늘고 있다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 지난해 1~9월 서울 아파트(전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하) 전월세 거래 중 신규계약 비중은 52.3%, 갱신계약 비중은 42.5%였다. 반면 올해 같은 기간 신규계약 비중은 48.5%로 뚝 떨어졌다. 대신 갱신계약은 48.9%로 수직 상승했다. 전세난이 원인이 된 갱신계약이 증가하면서 자녀 교육이나 직장 이전 등으로 이사를 하고 싶어도 억지로 눌러앉아야 한다는 불만도 쏟아졌다. </p>
          <figure class="figure_frm origin_fig" contents-hash="4c0be79ed71f0be1707403f2e5625598e8d85ccbbb4dc010b159311dabe1df54" dmcf-pid="8zp2n6vmHW" dmcf-ptype="figure">
           <p class="link_figure"><img alt="서울 아파트 전월세 거래량 중 신규·갱신 비중/그래픽=김다나" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202610/16/moneytoday/20261016063145639ccsy.jpg" data-org-width="680" dmcf-mid="UHXgCc711U" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img3.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202610/16/moneytoday/20261016063145639ccsy.jpg" width="658"></p>
           <figcaption class="txt_caption default_figure">
            서울 아파트 전월세 거래량 중 신규·갱신 비중/그래픽=김다나
           </figcaption>
          </figure>
          <p contents-hash="991381396ac428c56aff0dd23b54201da37c54eefcaee2ceff0a1e2bec9ff022" dmcf-pid="6qUVLPTs1y" dmcf-ptype="general"><br><strong>◆ 내년 서울 입주 물량 5% 감소…'실거주' 정책 독 되나 </strong></p>
          <p contents-hash="3b2d0e43429df30123d0e07781c9f17582c4430a62916f70d7822e5c7f11637c" dmcf-pid="PBufoQyOGT" dmcf-ptype="general">부동산시장 전문가들은 신규 입주 물량이 충분하지 않은 상황에서 정부의 실거주 중심 부동산 정책이 이어질 경우 임대차 시장의 수급 불균형이 장기화할 수 있다고 전망했다. 부동산114에 따르면 내년 서울 아파트 입주 예정 물량(임대 제외)은 1만6488가구로 올해(1만9368가구) 대비 14.9% 감소할 전망이다. 이어 2028년에는 1만3279가구로 추가 감소가 예상된다.</p>
          <p contents-hash="6255a30fcfd010738af91068a8099b1e02827ec0863d7585a7c454182adf4274" dmcf-pid="QNLDYOV7Gv" dmcf-ptype="general">심형석 법무법인 조율 전문위원은 "지난해까지 130~140선에서 안정세를 유지하던 전세수급지수가 올해는 180까지 치솟은 상황"이라며 "이는 2020년 전셋값 폭등으로 임대차 3법이 마련됐던 당시와 비슷한 수준"이라고 지적했다. 전세수급지수는 전세 수요와 공급을 나타내는 지표로 200에 가까울수록 공급 부족이 심각하다는 의미다. </p>
          <div contents-hash="4d96099d0c4ccc310bde98c4b33a1e5ce5a002cc752d8b69248fd2a85d033d4b" dmcf-pid="xjowGIfz5S" dmcf-ptype="general">
           심 전문위원은 임대차 시장의 불안 요인이 확대될 가능성도 제기했다. 그는 "그동안 임대차 시장의 문제는 주로 수급 불균형에서 비롯됐다면 앞으로는 다주택자의 보유세 부담이 임차인에게 전가되면서 주거비 부담이 커질 가능성이 있다"고 지적했다.
           <br>
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<strong>"규제해도 집값 상승 압력 여전"…10·15 대책 규제 1년, 남은 변수는?</strong>
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          <figure class="figure_frm origin_fig" contents-hash="3f5a2f369ce0aed43e55ef396f3f6a3445930f2e79df5cd30db998681ceb6a79" dmcf-pid="yptBeVCE1l" dmcf-ptype="figure">
           <p class="link_figure"><img alt="(서울=뉴스1) 박세연 기자 = 13일 서울 동대문구의 한 부동산중개업소에 아파트 매매와 전세 등 매물 안내문이 붙여있다.   정부의 10·15 부동산 대책 발표 이후 약 1년간 서울 아파트값이 10% 넘게 오른 것으로 나타났다. 강남권보다 성북·서대문·동대문구 등 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역의 상승세가 두드러졌다. 이날 한국부동산원에 따르면 10월 첫째 주(5일 기준) 서울 아파트 매매가격은 10·15 대책 발표 직후인 지난해 10월 셋째 주보다 10.41% 상승했다.   전셋값 역시 오름세다. 한국부동산원에 따르면 10월 첫째 주 서울 아파트 전세가격은 지난해 10월 셋째 주보다 9.96% 올랐다.   2026.10.13/뉴스1  Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포,  AI학습 이용 금지. /사진=(서울=뉴스1) 박세연 기자" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202610/16/moneytoday/20261016063146857gjpp.jpg" data-org-width="680" dmcf-mid="uUPGq1oMXp" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img3.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202610/16/moneytoday/20261016063146857gjpp.jpg" width="658"></p>
           <figcaption class="txt_caption default_figure">
            (서울=뉴스1) 박세연 기자 = 13일 서울 동대문구의 한 부동산중개업소에 아파트 매매와 전세 등 매물 안내문이 붙여있다. 정부의 10·15 부동산 대책 발표 이후 약 1년간 서울 아파트값이 10% 넘게 오른 것으로 나타났다. 강남권보다 성북·서대문·동대문구 등 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역의 상승세가 두드러졌다. 이날 한국부동산원에 따르면 10월 첫째 주(5일 기준) 서울 아파트 매매가격은 10·15 대책 발표 직후인 지난해 10월 셋째 주보다 10.41% 상승했다. 전셋값 역시 오름세다. 한국부동산원에 따르면 10월 첫째 주 서울 아파트 전세가격은 지난해 10월 셋째 주보다 9.96% 올랐다. 2026.10.13/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지. /사진=(서울=뉴스1) 박세연 기자
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          <div contents-hash="8d19f2e98c05173d74aae4ca28128cb4f7f3306b2ca6ec41c26ee0554e569ee2" dmcf-pid="WUFbdfhDGh" dmcf-ptype="general">
           <br>10·15 부동산 대책 시행 1년을 맞았지만 서울 집값의 상승 압력은 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 대출·거래 규제로 단기적인 가격 안정화가 나타나기도 했지만 매수 수요가 상대적으로 저렴한 서울 외곽과 경기지역으로 이동하면서 서울 전반의 집값 오름세는 계속되고 있다. 부동산시장 전문가들은 당분간 중저가 아파트의 강세가 이어지는 가운데 전월세 시장 불안과 주택 공급 부족이 향후 집값을 좌우할 것으로 내다봤다.
           <br>
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          <figure class="figure_frm origin_fig" contents-hash="3ccdd4f68ac347737e93b694a777962bec625f1b0abdc4c34f2b08d77237026d" dmcf-pid="Yu3KJ4lwtC" dmcf-ptype="figure">
           <p class="link_figure"><img alt="10·15 부동산 대책 1년, 전문가 4인이 본 성과와 과제/그래픽=이지혜" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202610/16/moneytoday/20261016063148096frav.jpg" data-org-width="680" dmcf-mid="7DVeDLtWt0" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img2.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202610/16/moneytoday/20261016063148096frav.jpg" width="658"></p>
           <figcaption class="txt_caption default_figure">
            10·15 부동산 대책 1년, 전문가 4인이 본 성과와 과제/그래픽=이지혜
           </figcaption>
          </figure>
          <div contents-hash="7f9b24e3e4331d85d2a8bf36e2705ded5e934328476cf88272187db510c314b9" dmcf-pid="G709i8Sr1I" dmcf-ptype="general">
           <br>14일 부동산업계에 따르면 전문가들은 10·15 대책이 단기적으로 투기 수요를 차단하고 집값 상승 속도를 늦추는 데 일정 부분 기여했다고 평가했다. 다만 거래 위축이 실질적인 가격 안정으로 이어지지는 못했다는 지적이 나온다.
          </div>
          <p contents-hash="722d94304aa9f645685ae2c233cd4a9f53eba7efcebf790e4d500295f8e3b68b" dmcf-pid="Hzp2n6vmXO" dmcf-ptype="general">윤수민 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "서울 전역과 경기 주요 지역을 한꺼번에 규제지역으로 지정하면서 집값 상승세가 빠르게 확산하는 것을 일정 기간 막는 효과는 있었다"면서도 "풍선효과 자체를 차단하지는 못했고 결국 대출 규제에 따라 수요가 중저가 지역으로 이동하는 결과를 낳았다"고 평가했다.</p>
          <p contents-hash="47c3bd441a727843b56f74482cbb27651298ae079baa05f6d440d6fc8fad0b48" dmcf-pid="XqUVLPTsGs" dmcf-ptype="general">실제 규제 이후 주택시장은 고가주택과 중저가주택의 가격을 움직이는 요인이 달라지는 양상을 보이고 있다. 고가주택은 세제 개편 가능성에 민감하게 반응하는 반면 중저가주택은 대출 가능 금액에 따라 매수세가 집중되는 모습이다.</p>
          <p contents-hash="74d0a4e6764e47805e5477c66d7c04f9077a0df3989cc12edf64406355765282" dmcf-pid="ZBufoQyOXm" dmcf-ptype="general">신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "과거에는 소득이 높은 전문직 종사자들이 대출을 활용해 상급지에 진입할 수 있었지만 이제는 소득보다 주택가격별 대출 한도에 따라 매수할 수 있는 지역이 정해지는 구조"라며 "고가주택은 세금 부담으로 가격이 눌리는 반면 실수요자가 찾는 중저가 아파트는 오히려 가격이 크게 올랐다"고 설명했다.</p>
          <p contents-hash="e2c9d31d5be4ddf6726244cc4b961f01e98bfc30ca55d2392cb3905df6a44e06" dmcf-pid="5b74gxWIZr" dmcf-ptype="general">향후 집값의 최대 불안 요인으로는 전월세 시장이 꼽힌다. 토지거래허가구역 확대에 따른 실거주 의무 강화로 임대차 매물 공급이 제한된 상황에서 정비사업 이주 수요, 신규 입주물량 감소 등 전월세 수요를 추가 자극할 수 있는 요인이 대기하고 있기 때문이다. 전셋값 상승을 견디지 못한 세입자들이 매매시장으로 이동하면서 상대적으로 저렴한 지역의 집값을 추가로 밀어 올릴 가능성도 제기된다.</p>
          <p contents-hash="8d3e0e23789bc22bf0e2d352689e394999b268f90df12489569a8e151cb70daa" dmcf-pid="1Kz8aMYCtw" dmcf-ptype="general">남혁우 우리은행 부동산연구원은 "갭투자 수요를 차단한 것은 긍정적이지만 동시에 전세 매물 감소와 월세화도 빠르게 진행됐다"며 "그 결과 중하위 지역이 수도권 집값 상승을 견인하는 가격 키 맞추기 현상이 가속화했다"고 분석했다.</p>
          <p contents-hash="b39b60f9403ff764a01d235d114f74cd6a72091d4edfe961f3d38ebe635db62b" dmcf-pid="t9q6NRGhXD" dmcf-ptype="general">심형석 법무법인 조율 전문위원은 "현재는 상급지로 갈아타려는 수요보다 전월세 부담에 밀려 주택을 매수하려는 무주택자 수요가 커졌다"며 "앞으로 전월세 가격 상승뿐 아니라 외곽지역 정비사업의 분양가 상승도 주변 집값을 자극할 수 있다"고 전망했다.</p>
          <p contents-hash="2afbd2a984e1041318a11f7eaf556952ea386dce09112eeaac6c37292d25dbcd" dmcf-pid="F2BPjeHlZE" dmcf-ptype="general">이 같은 흐름의 속도를 좌우할 변수로는 금리와 세제 개편이 지목됐다. 전문가들은 고가주택은 보유세·양도세 등 세제 변화에, 중저가주택은 대출금리 변동에 상대적으로 민감하게 반응할 것으로 봤다. 금리가 오르면 대출 의존도가 높은 실수요자의 매수 여력이 줄면서 중저가주택의 상승세도 둔화할 수 있다는 관측이다.</p>
          <p contents-hash="ba42f7820d6d26079e82546c4ef56ab40c11eeece7198e25fa189c63b7b5489a" dmcf-pid="3VbQAdXSYk" dmcf-ptype="general">주택 공급 확대해 시장 안정화를 꾀해야 한다는 지적이 나온다. 윤 위원은 "새로운 공급대책을 추가로 내놓기보다 이미 발표한 공급계획이 실제 착공으로 이어지는 것이 중요하다"고 강조했다. </p>
          <p contents-hash="12f77f8c6f19a67422a8509f149fad9a82a3450420c98bbad2737a8981c968f7" dmcf-pid="0ThXbFae5c" dmcf-ptype="general">신 교수는 "신규 공급이 충분히 이뤄지기 전까지 전월세 물량 부족이 계속될 수 있다"며 "임대차 공급을 유지할 수 있도록 등록임대사업자 제도 등도 다시 검토할 필요가 있다"고 말했다.</p>
          <p contents-hash="e7a841b567ee7993b94840aa6e95c53d8968d70fb355b0e5257567ad155d014d" dmcf-pid="pylZK3NdYA" dmcf-ptype="general">윤지혜 기자 yoonjie@mt.co.kr 남미래 기자 future@mt.co.kr<br><a href="https://www.mt.co.kr/?utm_source=daum&amp;utm_medium=article_text_ad&amp;utm_campaign=mystocksolution" target="_blank">[내 주식이 궁금할땐 머니투데이]</a></p>
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