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[실시간뉴스]‘세 낀 집’ 거래 물꼬 텄지만… 반복되는 예외에 토허제 실효성 논란

온카뱅크관리자

2026-09-17 14:27:37

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div> 무주택자 실거주 유예 내년 말까지 연장 세입자 갱신계약도 인정… 임대 물량 유지 대출 규제·공급 부족 여전해 효과는 제한적 
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 <img alt="지난 10일 서울 남산 전망대에서 바라본 아파트 단지 모습. /뉴스1" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202609/17/chosunbiz/20260917135711406sqls.jpg" data-org-width="4599" dmcf-mid="FUXeBb0Hks" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img1.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202609/17/chosunbiz/20260917135711406sqls.jpg" width="658">
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 지난 10일 서울 남산 전망대에서 바라본 아파트 단지 모습. /뉴스1
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 정부가 토지거래허가구역에서 무주택자의 ‘세 낀 집’ 매수를 허용하는 실거주 의무 유예 조치를 내년까지 연장하면서 매매 시장에 단기적으로 숨통이 트일 것이라는 전망이 나온다. 세입자의 계약갱신 기간까지 유예 대상에 포함돼 기존 임대 물량이 줄어드는 문제도 완화될 것으로 보인다. 다만 대출 규제와 주택 공급 부족은 여전한 데다 예외 조치가 반복되면서 토지거래허가제의 실효성을 둘러싼 논란도 커지고 있다.
 국토교통부는 17일 토지거래허가구역에서 무주택자가 임대 중인 주택을 매수할 때 적용하는 실거주 의무 유예 조치의 신청 기한을 내년 12월 31일까지 1년 연장한다고 밝혔다. 관련 시행령 개정안을 18일 입법예고하고 10월 1일부터 시행할 계획이다.
 토지거래허가구역에서 주택을 사려면 관할 지방자치단체장의 허가를 받은 뒤 4개월 안에 입주해 취득일부터 2년간 직접 거주하는 것이 원칙이다. 정부는 지난 2월 다주택자의 매물을 끌어내기 위해 일정 요건을 갖춘 무주택자의 세 낀 집 매수를 허용했다. 5월에는 대상을 임대 중인 주택 전반으로 넓혔다.
 이번에는 기존 임대차계약의 남은 기간뿐 아니라 세입자가 계약갱신청구권을 행사해 체결하는 갱신계약도 한 차례에 한해 유예 대상으로 인정한다. 국토부 계산에 따르면 매수자의 입주 시점은 최장 2029년 말까지 미룰 수 있다.
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 그래픽=손민균
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 ◇ 세 낀 집 거래에는 숨통… 대출 규제는 걸림돌
 부동산 전문가들은 이번 조치로 세입자가 거주 중인 급매물의 거래가 일부 재개될 것으로 내다봤다. 매매가 이뤄질 때마다 세입자가 퇴거해 임대 물량이 줄어드는 문제도 완화될 수 있다는 분석이다.
 김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “세제 개편으로 시장에 나올 매물이 토허제에 막히는 엇박자를 줄이고, 세입자가 사는 집이 거래된 뒤에도 임대 물량으로 남도록 하려는 취지”라고 말했다.
 정부의 세법 개정안이 예정대로 시행되면 2028년부터 장기보유특별공제 한도가 신설되고 비거주 주택과 임대사업자에 대한 혜택도 줄어든다. 세 부담이 커지기 전에 집을 팔려는 다주택자와 임대사업자의 매물이 내년에 집중될 수 있다.
 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “2027년은 세제 혜택 축소를 앞두고 매물이 집중될 수 있는 시기”라며 “이번 조치가 매매 시장의 숨통을 틔울 것”이라고 했다.
 다만 금융 규제가 거래 확대를 제약할 수 있다. 세 낀 집을 산 무주택자가 직접 입주하려면 세입자에게 보증금을 돌려줘야 한다. 수도권·규제지역에서는 임차보증금 반환 목적 주택담보대출이 원칙적으로 1억원으로 제한돼 자금 여력이 부족한 실수요자는 매수하기 어렵다.
 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “다주택자의 매도를 유도하기 위한 보완책이지만 단기적인 영향은 크지 않을 것”이라며 “실수요자가 1년 이상 남은 입주 시점을 감수하고 계약하기는 쉽지 않다”고 말했다.
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 지난달 서울의 한 부동산 중개업소에 매물 정보가 게시되어 있다. /뉴스1
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 ◇ 전월세 불안 늦추지만… 토허제 취지는 흔들
 임대차 시장에는 단기적인 안정 효과가 예상된다. 집이 팔려도 기존 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 최대 2년 더 거주할 수 있기 때문이다.
 다만 갱신 기간이 끝나면 세입자가 다시 신규 전월세 수요로 나오는 만큼 근본적인 해결책은 아니라는 지적도 있다. 세입자의 퇴거 시점과 재개발·재건축 사업장의 이주 수요가 겹치면 전월세 불안이 다시 커질 수 있다.
 김 위원은 “갱신계약이 끝나면 세입자는 신규 임대 수요로 전환된다”며 “정비사업의 이주·착공 지연을 해결하고 실제 주택 공급을 늘려야 한다”고 했다.
 예외 조치가 반복되면서 토지거래허가제의 취지가 흔들린다는 비판도 나온다. 입주 시점이 수년 뒤로 밀리면 주택을 직접 이용하도록 해 투기 수요를 차단한다는 제도 취지와 충돌할 수 있다는 것이다.
 김 위원은 “갱신계약까지 인정하면 토허제 취지와 맞는지 점검할 필요가 있다”며 “유예를 반복해 확대한다는 것은 제도 자체를 조정할 필요가 있다는 의미일 수 있다”고 말했다.
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