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[실시간뉴스]목마른 시장, 기다리라는 정부…‘공급 폭탄’ 약속 통할까

온카뱅크관리자

2026-08-13 19:07:41

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div> 베일 벗은 8·13 부동산 대책…공급 속도 단축에 방점 실제 착공까지 최소 3년의 공백, 정책 신뢰 회복이 관건 
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 (시사저널=조문희 기자)
 2026년 대한민국 부동산 시장에 두 개의 시계가 돌아가기 시작했다. 하나는 정부의 시계다. 초침은 2030년을 향한다. 이미 계획된 수도권 주택의 착공 시기를 2030년 이전으로 최대한 당기는 한편, 신규 택지까지 더해 23만 가구 이상의 추가 공급 효과를 내겠다는 구상이다.
 그러나 시장의 시계는 '지금'을 가리킨다. 당장 전월세 공급 부족과 서울 외곽 중심 집값 상승세가 두드러진 가운데, 정부가 예고한 대규모 공급이 가시화하기까지는 적어도 3~4년의 시간이 필요하다. 결국 "기다리면 집이 나온다"는 정부의 약속을 시장이 얼마나 신뢰할지가 이번 대책의 성패를 가를 핵심 변수로 떠올랐다.
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 "믿어달라"는 정부…민심은 '경고등'
 정부가 8월13일 내놓은 부동산 공급 대책을 관통하는 키워드는 '더 빨리, 더 많이'다. 새로 지을 땅을 찾는 동시에 이미 발표한 사업은 첫 삽을 뜨는 시기를 최대한 당기겠다는 게 핵심이다. 이를 통해 정부는 2030년까지 수도권에서 23만 가구 이상의 추가 공급 효과를 내겠다는 목표를 세웠다. 이 가운데 현재 2030년 이전 착공이 확실시되는 물량은 약 12만 가구다. 나머지는 신규 택지 지정 등을 거쳐 착공 규모가 구체화된다. 정부는 신규 택지 10만 가구 이상 가운데 7만3000가구 이상의 입지를 연내 추가 발표할 예정이며, 서울과 인접 수도권의 그린벨트 활용 가능성도 열어뒀다.
 정부는 특히 신규 공공택지 발표부터 착공까지 걸리는 기간을 기존 평균 68개월에서 37개월로 줄이겠다고 했다. 이번에 발표한 서울 강서·남양주 도심·경기 광주 2만7000가구는 3~4년 내 착공하고, 지난 1·29 대책에서 발표한 태릉CC와 과천 경마장·옛 국군방첩사령부 부지는 2029년 착공한다는 목표다.
 문제는 시점이다. 아무리 속도를 당겨도 대규모 공급이 가시화하기까지 수년의 시차가 불가피하다. 부동산은 미래의 공급과 가격에 대한 기대가 현재의 매수 심리에 영향을 미치는 대표적 자산 중 하나다. 앞으로 공급이 많아질 것이란 기대가 형성되면 당장 추격 매수에 나설 유인이 줄어든다. 실제 집이 지어지기 전까지는 정부의 공급 약속을 시장이 얼마나 신뢰하느냐가 정책 효과를 좌우한다는 얘기다.
 현재 여론은 녹록지 않다. 엠브레인퍼블릭·케이스탯리서치·코리아리서치·한국리서치가 8월10~12일 만 18세 이상 성인 1001명을 대상으로 실시한 전국지표조사(NBS)에 따르면, 정부의 부동산 정책을 부정적으로 평가한 비율은 56%였다. 8·3 세제개편안 발표 이후 전월세 가격이 오를 것으로 내다본 응답도 55%로, 내릴 것이라고 답한 비율(8%)의 7배에 육박했다.
 최근 정부가 부동산 정책 기조를 잇따라 수정한 점도 시장의 신뢰를 흔드는 요인으로 꼽힌다. 정부는 5월10일 4년간 이어온 다주택자 양도소득세 중과 유예를 종료하며 매도를 압박했지만, 석 달 만인 8·3 세제개편안에서 조정대상지역 양도세 중과를 2027~28년 한시 완화하기로 방향을 틀었다. 이재명 대통령이 올해 2월 국무회의에서 "언젠가는 거래를 위해 또 양도세 중과를 풀어줄 것이라고 믿지 않느냐. 가능성을 원천적으로 봉쇄해야 한다"고 강조한 지 불과 반년 만이다. 이처럼 정책 방향이 단기간에 뒤바뀐 전례가 있는 만큼, 시장이 이번 공급 계획을 믿고 3~4년을 기다릴 수 있느냐는 미지수다.
 이 같은 우려를 의식한 듯 정부도 '신뢰 회복'을 이번 대책의 주요 과제로 꼽았다. 임기근 국무조정실장은 "시장 신뢰를 회복하기 위한 관건은 대책의 실행에 있다"고 밝혔다. 김윤덕 국토교통부 장관도 "이번 공급 발표에 대해 상당히 신뢰해 주셨으면 좋겠다"고 말했다.
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 시장 불안 잡을 '당장의 카드'는 어디에
 그사이 현재의 수급 불안을 어떻게 잠재울지도 과제다. 서울 임대차 시장은 이미 공급 부족과 가격 상승이 동시에 나타나고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 8월12일 기준 서울 아파트 전월세 매물은 3만8686건으로 올해 1월1일 4만4424건보다 13% 줄었다. 가격도 오름세다. KB부동산에 따르면, 같은 기간 서울 아파트 전세가격지수는 6.9% 올랐으며, 매매가격지수도 8.1% 올랐다.
 정부가 이 기간의 주거 공급 공백을 메우기 위해 꺼내든 카드 중 하나가 비아파트다. 대규모 택지에 아파트를 짓는 것보다 공급 속도가 빠른 비아파트를 활용해 단기 수급 불안에 대응하겠다는 것이다. 새로 지어진 빌라·오피스텔 등을 사들여 임대주택으로 공급하고, 소규모 정비사업에는 금융 지원을 확대한다. 준공업지역과 상업지역에 주택을 더 쉽게 지을 수 있도록 규제도 푼다. 여기에 보편형 공공임대와 20년 이상 장기민간임대, 청년 대상 전세임대도 도입한다.
 그러나 비아파트로 실제 수요가 분산될지에는 물음표가 붙는다. 전세사기 사태 이후 빌라·다세대 등 비아파트에 대한 선호가 떨어진 데다, 서울 주택시장의 아파트 선호는 여전히 강하기 때문이다. 김인만 부동산경제연구소장은 "입주 물량 부족과 전월세 불안이 나타나는 현재 시장이 당장 체감할 수 있는 대책과는 거리가 있다"고 평가했다.
 금융 규제를 일부 완화한 것도 집값 불안을 자극할 변수로 꼽힌다. 정부는 LTV·DSR의 큰 틀은 유지하면서 금융권 가계부채 증가율 목표를 1.5%에서 3%로 높이고, 이주비·중도금·잔금대출 등 공급 관련 자금을 원활하게 공급하기로 했다. 보금자리론의 신혼부부 소득요건도 완화해 맞벌이에 따른 이른바 '결혼 페널티'를 없애고 청년 미래보금자리론도 신설한다. 대출 규제의 큰 틀은 유지하면서도 주택 공급과 실수요에 필요한 자금에는 숨통을 틔우겠다는 것이다.
 규제 완화 효과는 시장에 상대적으로 빠르게 반영될 수 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "정비사업 자금 조달이 쉬워지면 강남·한강변 등 사업성 좋은 지역의 기대감을 높여 서울·수도권 집값에 상승 압력을 줄 수 있다"고 전망했다. 정책금융의 문턱이 낮아지면서 실수요가 중저가 주택시장으로 이동할 가능성도 변수다. 현재 일반 보금자리론 대상 주택 가격은 6억원 이하로, 정책금융 이용 수요가 해당 가격대 주택에 몰릴 가능성도 배제할 수 없다.
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 8월13일 정부가 '전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안 및 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 발표하는 모습 ⓒ 연합뉴스
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 착공 앞당긴다지만 현장엔 '변수' 산적
 문제는 이 같은 단기 처방으로 시간을 벌더라도 정부가 예고한 공급이 계획대로 뒤따를 수 있느냐다. 정부는 지구 지정과 보상·이주, 부지 조성 등을 동시에 진행해 착공까지 걸리는 기간을 31개월 줄이겠다는 구상이다. 그러나 기존 공급 대상지부터 지자체와의 이견, 주민 반발, 시설 이전 등 변수가 산적해 있다.
 정부와 서울시의 엇박자가 대표적이다. 양측 모두 서울 주택 공급을 늘려야 한다는 총론에는 뜻을 같이하지만 '어디에, 어떻게 지을지'를 놓고는 입장이 갈린다. 실제 서울시는 대책 발표 직후 정부가 검토 중인 서울 지역 그린벨트 활용에 대해 "원칙적으로 수용하기 어렵다"며 공개 반대했다. 미래 세대의 자산인 녹지를 주택 공급에 활용하는 것은 최후의 수단이어야 하며, 도심 재개발·재건축을 활성화하는 것이 더 실효적인 공급 방안이라는 입장이다.
 다른 사업장에도 변수가 남아있다. 태릉CC는 조선왕릉과 관련한 세계유산 영향평가를 거쳐야 하고, 과천은 경마장 등 기존 시설 이전 문제를 풀어야 한다. 앞서 1·29 대책에 포함됐던 방이동 복합청사는 공사비 문제, 수원 국토지리정보원 부지는 기관 이전 문제 등으로 일정에 차질을 빚고 있다. 행정 절차를 줄이는 것만으로는 해결하기 어려운 문제들이다.
 정부도 '착공까지 37개월'이라는 목표치가 모든 사업장에 적용되는 것은 아니라고 선을 그었다. 국토부는 37개월은 '표준모델'일 뿐, 주민 반발 등이 심하면 일정이 달라질 수 있다고 설명했다. 특히 전략환경영향평가 기간을 줄이는 내용의 공공주택법 개정이 국회를 통과해야 37개월이 가능하며, 법 개정이 이뤄지지 않을 경우 44개월이 소요될 것으로 예상했다.
 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "정부가 제시한 사업 기간 단축 폭이 상당한 만큼 현실적으로 모든 사업장에 일괄 적용하기는 쉽지 않을 것"이라며 "여건이 갖춰진 일부 사업장을 중심으로 적용될 가능성을 염두에 두고 보수적으로 접근할 필요가 있다"고 말했다.
 정부는 이번 대책의 최종 목표를 "국민이 원하는 주택을, 국민이 원하는 곳에, 충분히, 그리고 적기에 공급하는 것"이라고 밝혔다. 대규모 공급이 가시화하기까지 남은 기간은 3~4년. 그사이 시장 불안을 다스리면서 예고한 계획을 차질 없이 현실로 옮기는 것이 정부의 과제다. 시장이 정부의 공급 시간표를 믿고 기다릴 수 있을지는 그 과정에서 판가름 날 전망이다.
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