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[실시간뉴스]“대출 규제에 받아줄 매수자 없어”… 거래 유도 역부족

온카뱅크관리자

2026-08-04 18:57:37

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div> 2026년 세제개편안 전문가 평가 부동산 투기 억제 방향성은 공감 
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 국민일보DB
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 정부가 내놓은 ‘2026년 세제개편안’에 대한 평가는 두 가지로 갈린다. 실거주 우대와 투기 수요 억제라는 방향성에는 공감대가 형성되고 있다. 그러나 주택시장 안정의 실효성에는 의구심이 팽배하다. 정부는 고가주택 매도를 유도하고 있지만 시장에선 ‘거래 절벽’ 우려가 가라앉지 않고 있다. 빠듯한 대출 한도 탓에 매수자가 ‘현금 부자’로 제한된 영향이 크다. 조만간 발표될 정부의 공급대책이 세제 개편의 한계를 보완할 수 있을지 관심이 쏠린다.
 4일 재정경제부에 따르면 전날 발표된 ‘2026년 세제개편안’은 주택 가격과 실거주 여부에 따라 세 부담을 달리하는 데 초점을 맞췄다. 초고가 1주택자와 비거주자의 종합부동산세 부담을 높이는 대신 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주하는 고령층과 주택을 처분하는 다주택자에 대한 퇴로를 열어뒀다. 매물 출회를 통한 공급 효과를 노리는 것으로 분석된다.
 전문가들은 공급 효과에 대해 회의적이다. 주택 거래를 끌어내기엔 유인책이 충분하지 않다고 보기 때문이다. 주택담보대출이 제한된 상태라는 게 결정적인 이유다. 보유세 부담으로 내놓는 매물은 수십억원대인 경우가 대부분인데, 대출 여력에 한계가 있다. 현재 수도권·규제지역의 주택구입 목적 주택담보대출 한도는 집값에 따라 최대 2억~6억원이다.
 따라서 당분간 거래 절벽이 이어질 것으로 전망된다. 김우철 서울시립대 세무학과 교수는 “기존 고가주택 보유자가 집을 팔고 가격이 낮은 주택으로 옮길 의사가 있더라도 그 집을 기꺼이 살 수 있는 사람이 있겠느냐”며 “매도자와 매수자 모두 당분간 관망하며 시장이 소강상태에 들어갈 가능성이 크다”고 말했다. 최원철 연세대 미래부동산개발 최고위과정 책임교수는 “고가주택 매물은 현재 사실상 현금 부자만 살 수 있다”며 “‘갈아타기’ 수요가 받쳐주지 않으면 거래가 이뤄지지 않을 것”이라고 말했다.
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 고령층의 지방 이주를 유도하기 위한 양도세 감면 방안도 현실과 동떨어졌다는 지적이 나온다. 개편안은 65세 이상 1세대 1주택자가 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 이주하면 내년에는 양도세의 50%를 최대 5억원까지 감면한다.
 그러나 고령층일수록 대형병원과 교통·돌봄 등 생활 인프라에 대한 의존도가 높다. 세금 감면만으로 수도권에서 지방 이주를 끌어내기 어려울뿐더러 적용되는 지역 범위도 지나치게 좁다는 평가다. 최 교수는 “고령층에 양도세를 깎아줄 테니 지방으로 가라고 하지만 지방에는 의료시설과 생활 사회간접자본이 충분하지 않은 곳이 많다”며 “현실적인 수요가 크지 않을 것 같다”고 말했다. 김 교수도 “서울이나 투기·조정대상지역 주택을 처분하고 수도권 외곽으로 이동해도 혜택을 주는 방안이 더 현실적”이라고 말했다.
 다주택자 양도세 중과 완화도 매물을 끌어내는 효과가 제한적이라는 분석이 나온다. 세금을 종전보다 더 낮춘 게 아니라 중과 유예 종료 후 다시 높아지는 세율의 인상 폭만 줄였기 때문이다. 다주택자 입장에서는 세금이 줄어드는 것이 아니라 이전보다 덜 오르는 셈이다. 김 교수는 “다주택자들이 비교하는 기준은 오랫동안 중과가 유예됐던 때의 세 부담”이라며 “매물이 대거 나오기보다는 중과 재개에 따른 ‘매물 잠김’을 일부 완화하는 데 그칠 것”이라고 말했다.
 시장의 시선은 후속 공급대책으로 향한다. 이재명정부의 두 번째 공급대책은 이르면 다음 주 발표될 전망이다. 이번 공급 대책에는 개발제한구역(그린벨트)과 군 시설을 활용한 도심 내 신규 주택 공급지가 담길 것으로 보인다. 준공업지역 개발, 오피스텔 등 비(非)아파트 공급 확대, 재개발·재건축 등 도심 정비사업도 거론된다. 정부 관계자는 “이번 공급대책은 단순히 주택을 몇만 가구 공급하겠다는 정도가 아닌 공급 관련 정책을 망라한 종합대책이 될 것”이라고 전했다.
 세종=이누리 김윤 기자 nuri@kmib.co.kr
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