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[실시간뉴스]세제개편안 보니…집 지을 땅엔 세금↓ 안 짓는 땅엔 세금↑

온카뱅크관리자

2026-08-03 18:07:42

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 ■ '공공매입 임대주택' 용도로 토지 팔면 양도세 깎아준다
 정부가 주택 공급 문제 해결을 위해 '집을 지을 땅'에 대한 세금은 낮추고, '방치된 유휴 토지'에 대한 세 부담은 높이는 방향으로 세제를 개편합니다.
 재정경제부가 오늘(3일) 발표한 2026년 세제개편안을 보면 주택 보유나 거래 관련 과세에 관심이 쏠렸지만, 주택시장의 근본적인 해법이라고 할 수 있는 공급 문제 해결을 위한 내용들도 여럿 포함돼 있습니다.
 우선 공공매입임대주택 건설용 토지를 거래할 때 부과되는 양도소득세 감면이 확대될 것으로 보입니다.
 정부는 지난 2021년 공공임대주택의 공급 확대를 위해 토지 소유자가 공공매입임대주택 건설사업자에게 주택 건설용 토지를 양도할 경우, 토지에 대한 양도소득세를 10% 감면해 주도록 법을 개정했는데요.
 이번 세제개편안을 통해 현행 10%였던 양도세 감면율을 15%로 올리고, 2027년까지였던 특례 적용 기한도 2028년까지로 1년 더 연장하기로 했습니다.
 다만 감면액에는 연간 2억 원, 5년간 합계 3억 원의 한도가 새로 적용되고, 공익사업용 토지나 대토보상 등 다른 토지 감면액도 한도 계산에 합산됩니다.
 토지 매입비용을 낮춰 민간이 지은 주택을 공공이 매입해 임대하는 사업을 활성화하겠다는 취지로 보입니다.
 이렇게 되면 사업자 입장에서는 양도세 감면 혜택을 통해 토지주로부터 조금 더 싸게 토지를 매입할 수 있고, 사업성도 개선되는 효과가 나타날 수 있습니다.
 이와 관련해 국토부 관계자는 "주택 건설 사업자들의 부담을 덜기 위해 만들어진 애로 해소 지원센터를 통해 여러 차례 건의를 받은 내용"이라면서 "사업자들이 좀 더 적극적으로 신축 매입 임대 사업에 참여할 수 있는 요인이 생길 것으로 기대한다"고 설명했습니다.
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 ■ 종부세 늘지만...'주택 짓기로 한 토지'에 대한 종부세는 감면
 이번 세제개편은 주택에 대한 종합부동산세의 세율과 공정시장가액비율이 상향되는 등 전체적으로 세금 부담이 커지는 방향으로 바뀌는데요. 반대로 주택을 새로 지으려고 확보한 토지에 대해서는 종부세 부담을 줄여주는 내용도 담겼습니다.
 현재는 집을 짓기로 했을 때 완전히 빈 땅은 합산 배제 등 세금 혜택을 받고, 상가·업무시설 등 비주거 건물이 딸린 땅은 세금 혜택을 받지 못했는데, 앞으로는 후자도 혜택을 받을 수 있게 된 겁니다.
 세제개편안에 따르면 주택건설사업자가 주택을 짓기 위해 토지를 살 경우, 현재는 완전히 빈 땅인 ‘종합합산토지’만 종부세 계산에서 제외되지만, 앞으로는 상가·업무시설 같은 비주거 건물이 남아 있어 ‘별도합산토지’로 분류된 땅도 같은 혜택을 받을 수 있게 됩니다.
 주택건설사업자가 주택 건설용으로 취득하고 5년 안에 사업계획 승인을 받는 토지가 그 대상인데요. 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 토지분부터 적용됩니다.
 상가·업무시설 등 비주거 건물이 남아 있는 도심 부지를 주택으로 전환하는 사업에서 이 같은 세제 개편의 효과가 나타날 것으로 전망되는데요.
 예를 들어 폐업한 대형마트 등 상업시설을 아파트 단지로 개발할 경우, 기존 건물을 철거하고 인허가를 준비하는 동안의 종부세 부담을 덜어 사업 초기 비용을 낮추게 되기 때문에, 결과적으로 주택 공급을 촉진하는 효과를 기대할 수 있습니다.
 다만 별도 합산 토지는 한 납세자가 전국에 보유한 해당 토지의 공시가격을 모두 합쳐 80억 원을 넘어야 종부세가 부과됩니다. 이 때문에 혜택은 토지를 많이 보유한 대형 사업자나 땅값이 비싼 도심 개발사업에 집중될 가능성이 있습니다.
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 주택 공급용 토지에 혜택을 주는 것과는 반대로 주택 공급이나 기타 사업용으로 사용하지 않고, 놀리는 토지에 대해서는 과세가 강화됩니다. 세 부담을 높여 토지를 방치하는 일을 줄이고, 실제 사업에 활용하도록 유도한다는 계획입니다.
 이번 세제개편안에 따르면 2028년부터 개인이 비사업용 토지를 양도할 때 적용받던 최대 30%의 장기보유특별공제가 폐지되는데요. 유휴·투기성 토지의 세 부담을 높여 토지를 더욱 효율적으로 활용하도록 유도하기 위한 취지입니다.
 양도소득세 중과율도 기본세율에 10%포인트를 더하던 방식에서 20%포인트를 더하는 방식으로 높아지는데, 법인이 비사업용 토지를 팔 때 내는 추가 법인세율 역시 양도차익의 10%에서 20%로 인상됩니다.
 나대지와 잡종지 등 종합 합산 토지의 종부세도 과세표준 45억 원 초과 구간 세율이 3%에서 4%로 오릅니다.
 다만 양도세 강화는 토지 매각을 늦추는 효과도 낼 수 있어, 해당 토지가 실제 주택용지 등으로 전환될지는 지켜봐야 할 대목입니다.
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 ■ '도심 공공주택 복합 사업'추진 위한 양도세 특례 도입
 이번 세제 개편안에 포함된 '공공주택 사업의 토지 확보 특례'와' 비수도권 미분양 해소 지원 특례' 등도 주택 공급 지원의 성격을 띠고 있는 조치들인데요.
 도심 공공주택 복합 사업 같은 공공 개발에서 토지 소유자가 현금 대신 새 주택을 받을 수 있는 ‘현물보상분양권’에도 양도세 특례가 신설됩니다. '현물보상분양권'이란 공공주택사업 과정에서 수용되는 토지 소유주가 받는 일종의 입주권 같은 것이라고 할 수 있습니다.
 이 같은 현물보상분양권에 양도세 특례를 적용한다는 건데요. 쉽게 말해, 공공주택사업에 살던 집을 넘기고 받은 ‘새집을 받을 권리’를 완공 전에 팔더라도, 기존 1주택을 판 것처럼 양도세 혜택을 준다는 겁니다.
 이번에 바뀐 세제에 따라 현물보상분양권의 양도가액 12억 원 이하 분은 비과세되고, 장기 거주 요건 등을 충족하면 최대 80%의 장기보유 공제를 받을 수 있습니다.
 사업 기간에 거주하기 위해 다른 주택을 취득한 경우에도 그 주택을 취득일부터 3년 안에 처분하면 특례를 적용받을 수 있습니다.
 특례는 2029년 말까지이며, 2027년 이후 양도분부터 적용됩니다. 현물보상을 선택하는 데 따른 세금 불확실성을 줄여 공공주택지구의 토지 확보와 사업 추진을 원활하게 하려는 조치라고 국토부는 설명했습니다.
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 ■ 비수도권 미분양 주택 취득 특례.. 세제 혜택으로 주택공급 지원
 비수도권 준공 후 미분양주택에 대한 세제지원도 1년 연장됩니다. 1주택자가 비수도권의 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 7억 원 이하인 준공 후 미분양주택을 2027년 말까지 취득하면 기존 주택에 대한 양도세·종부세 1세대 1주택 특례를 유지할 수 있습니다.
 기업구조조정리츠가 비수도권 준공 후 미분양주택을 2027년 말까지 취득하는 경우에도 법인세 추가 과세가 배제되고, 해당 주택은 5년 동안 종부세 합산 대상에서 제외됩니다.
 이미 지어진 주택의 재고를 직접 소진하는 수요 지원책이라 할 수 있는데요. 당장 신규 주택을 늘리는 조치는 아니지만, 미분양으로 묶인 건설사 자금의 회수를 돕고 후속 사업의 착공 여력을 유지한다는 점에서 간접적인 공급 지원책인 셈입니다.
 국토부는 올해 세제개편안에 포함된 공급 관련 조치들이 민간의 주택 공급을 활성화하는 데 도움이 될 것으로 보고 있습니다.
 이와 관련해 장우철 국토부 주택정책관은 "주택 공급이 이뤄져야 무주택 서민, 특히 2030 세대의 주거 안정과 전월세 가격 안정을 도모할 수 있다"며 "지금은 공급이 절대적인 위기 상황이기 때문에 공급을 촉진하는 방향의 세제 개편을 위해 재경부 등에 의견을 제시해 왔다"고 밝혔습니다.
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 이어 "특히 신축 주택 건설은 주거 안정에 우선적으로 기여하는 만큼, 신축 주택 건설을 억제하는 요인에 대해서는 세제든 금융이든 분야를 가리지 않고 적극적으로 개선 필요성을 전달했다"고 덧붙였습니다.
 
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 이슬기 기자 (wakeup@kbs.co.kr)
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