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[실시간뉴스]18개월 공실로 두면 권리금 안 줘도 돼? 건물주 의사와 약사 '권리금 분쟁'

온카뱅크관리자

2026-07-15 11:47:40

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div> 더스쿠프 연속기획 넘버링+ 상가임대차보호법의 맹점② 상가 직접 사용 통보한 건물주 공실 대신 권리금 협의 선택 임차인은 건물주 몰래 가계약 가계약 통해 고액 권리금 제시 결국 무산된 협의가 건물주 발목 
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 상가임대차보호법엔 임차인의 권리금을 보호하는 규정이 있다. 다만, 무조건 임차인의 권리만 보호할 순 없는 만큼 임대인을 위한 예외조항도 마련했다. 그중엔 임대인이 상가를 1년 6개월간 공실로 비워두면 '권리금 회수 기회 방해 행위'로 보지 않는다는 규정이 있다. 임차인들은 이 조항이 악용될 소지를 우려해왔다. 문제는 최근 법원이 이 조항을 두고 '이상한 논리'의 판단을 내렸다는 점이다. 
 ☞ 넘버링+ 상가임대차보호법 맹점 1편 소송 이기고도 권리금 못 받은 을의 눈물 2편 18개월 공실로 두면 권리금 안 줘도 돼? 3편 1년 6개월 '권리금 면제 조항'의 함정 
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 <img alt="'1년 6개월' 규정은 임대인을 위한 예외조항이지만, 최근 법원은 이상한 논리를 들어 예외를 인정하지 않았다.[사진｜연합뉴스]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202607/15/thescoop1/20260715113617832mjmw.jpg" data-org-width="800" dmcf-mid="VEKKAaLxIY" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img4.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202607/15/thescoop1/20260715113617832mjmw.jpg" width="658">
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 '1년 6개월' 규정은 임대인을 위한 예외조항이지만, 최근 법원은 이상한 논리를 들어 예외를 인정하지 않았다.[사진｜연합뉴스]
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 더스쿠프는 통권 708호 '소송 이기고도 권리금 못 받은 을의 눈물'이란 제목의 기사에서 상가임대차보호법의 맹점을 임차인(자영업자)의 입장에서 풀어봤다. 법은 임차인의 권리금을 보호하고 있고, 심지어 임대인과의 소송에서도 이겼지만 난데없는 공탁제도에 막혀 권리금을 온전히 수령하지 못한 사례를 소개했다. 
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 그러면서 상가임대차보호법(제10조의4)이 임대인의 재산권 보호를 위해 규정해 놓은 '권리금 회수 예외조항'을 임대인이 악용하는 사례가 적지 않다는 점도 꼬집었다. 이 조항의 골자는 상가를 1년 6개월 동안 공실로 두고 영리를 취하지 않으면 '임차인'에게 권리금을 줄 필요가 없다는 것이다. 
 그렇다면 반대 경우는 없을까. 임차인이 상가임대차보호법의 빈틈을 노려 임대인이 이중 손해를 본 사례도 있다. 다소 예외적이지만 법에 빈틈이 있다는 핵심은 같다는 측면에서 살펴볼 필요가 있다. 그 얘길 해보고자 한다. 연속기획 상가임대차보호법의 맹점 2편이다. 
 "임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 받는 걸 방해해서는 안 된다." 상가임대차보호법(제10조의4)에 규정된 내용이다. 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하는 행위가 빈번해 임차인들이 스스로 목숨을 끊는 일까지 일어나자, 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하기 위한 목적으로 2015년 5월 신설한 조항이다. 
 다만, 무조건 임차인의 권리만 보호할 경우, 임대인의 재산권 행사나 건물 이용의 자유를 침해할 수 있었기 때문에 법에선 몇가지 예외조항을 뒀다. '정당한 사유'가 있을 경우, 임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있도록 해둔 거다. 
 그 정당한 사유엔 '임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우(실질적 공실 이행 전제)'도 포함돼 있다. 임대인이 상가를 '1년 6개월간 공실'로 두는 경우를 상정해 임대인이 그만큼의 손해를 감수하거나 임차인에게 권리금을 지급한 후 빠르게 상가를 활용해 손실을 메우거나 둘 중 하나를 선택할 수 있도록 한 셈이다. 
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 [사진｜게티이미지뱅크]
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 그런데 이 조항은 그동안 임차인들로부터 '독소조항'이란 비판을 받았다. 일반적으론 임대인이 '1년 6개월 공실'을 선택하진 않겠지만, 권리금이 공실로 인한 손실액보다 많다면 공실을 선택할 가능성이 높아서다. 
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 그러면 임차인은 권리금을 회수하기 어렵다. 임대인과 임차인 간 관계가 좋지 않다면 더욱 그렇다. 이 때문에 현장에선 임대인과 임차인이 예외조항을 두고 다투는 일이 벌어지곤 한다. 예외조항에 그만큼 문제가 있다는 건데, 최근엔 논란을 일으킬 만한 판결도 나왔다. 사례를 보자.
 ■ 쟁점① 권리금 협의와 결렬 = 임차인 A씨는 2012년부터 수도권의 한 상가 1층에서 약국을 운영했다. 그동안 임대차계약을 수차례 갱신했는데, 마지막 계약일을 기준으로 만료는 2023년 12월이었다. 보증금은 1억원, 월 임대료는 588만원이었다. 
 임대인 B씨는 건물주다. 약국 위층에서 병원을 운영하고 있다. B씨는 계약 만료 8개월 전인 2023년 4월 A씨에게 "직접 상가를 사용할 예정"이라면서 신규 임차인 주선 거절 의사를 밝혔다. 현행법에 따르면 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 영업할 수 있는 최대 기간은 10년이니 이상할 건 없었다. 
 B씨는 상가를 곧바로 사용할 생각이 있었기에 A씨에게 권리금 협의를 제안했다. 그런데 협의가 생각처럼 쉽지 않았다. 판결문을 토대로 살펴보면 B씨는 당초 1억5000만원가량을 권리금으로 제시했다. 월 임대료(588만원)를 기준으로 '1년 6개월 공실'을 가정했을 때 입을 손실액(1억584만원)보다 4400만원 더 책정했다. 
 반면, A씨는 당초 7억6300만원을 제시했다. 4월 B씨로부터 상가를 직접 사용할 예정이라는 통보를 받은 A씨는 바로 다음 달인 2023년 5월 난데없이 신규 임차인을 구해 권리금 7억6300만원에 권리양수도계약을 체결했는데, 이를 근거로 한 계산이었다. 
 B씨가 신규 임차인 주선 거절 의사를 밝힌 이후 갑작스럽게 계약이 이뤄진 걸 감안하면 권리금 협의를 염두에 둔 A씨의 전략으로 보인다. 이후 A씨가 금액을 낮춰 4억5000만원을 제시했지만, B씨가 이를 받아들이지 않으면서 협상은 결렬됐다.
 ■ 쟁점② 누구 계산이 합리적일까 = 여기서 잠깐 짚고 갈 내용이 있다. 과연 누구의 계산이 더 합리적이었느냐다. 흔히 권리금은 영업권리금과 시설권리금, 바닥권리금으로 구성된다. 보통 영업권리금은 임차인의 '월 순수익 6~12개월치(약국은 20개월 이상)' 사이에서 결정된다. 시설권리금은 인테리어나 집기 등의 가치로, 감가상각을 반영한다. 바닥권리금은 상가 입지와 상권 활성화 등에 따른 프리미엄이다. 
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 <img alt="현행법상 임대인이 1년 6개월 이상 상가를 공실로 유지하면 임차인에게 권리금을 안 줘도 된다.[사진｜게티이미지뱅크]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202607/15/thescoop1/20260715113621290pvfq.jpg" data-org-width="700" dmcf-mid="4cRjZGyOwy" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img4.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202607/15/thescoop1/20260715113621290pvfq.jpg" width="658">
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 현행법상 임대인이 1년 6개월 이상 상가를 공실로 유지하면 임차인에게 권리금을 안 줘도 된다.[사진｜게티이미지뱅크]
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 업계에 따르면 병원을 끼고 있어 조제 수입 비중이 높은 약국의 경우 통상적인 월 임대료는 조제 수입(약값+조제료)의 25~30% 수준이다. 또한 국세청 경비율을 역산했을 때 조제 중심 약국의 평균 예상 이익률은 매출의 10~15% 수준이다. 
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 물론 조제 비중이 변수가 될 수 있지만, 영업권리금은 B씨가 그랬던 것처럼 월 임대료 수준에서 계산해도 큰 문제가 없는 셈이다. 더구나 약국은 일반적인 자영업과 달라 병원이 연결되지 않으면 큰 수익을 내기가 힘들다는 점에서 B씨의 바닥권리금 기여도를 배제하기 어렵다. 
 그럼에도 협의가 제대로 이뤄지지 않자, B씨는 협의가 어렵겠다 판단해 '1년 6개월 공실'을 택하겠다면서 A씨에게 통보했다(계약 만료 6개월 이내). 실제로도 B씨는 계약 기간 만료 이후 1년 6개월간 공실을 유지했다. 재판의 결과는 어땠을까. 이 얘기는 상가임대차보호법의 맹점 3편에서 이어가보자.
 김정덕 더스쿠프 기자 juckys@thescoop.co.kr
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