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[실시간뉴스]장기보유공제 축소 과거안 추진땐 …'똘똘한 한채' 양도세 3배 껑충

온카뱅크관리자

2026-01-18 17:18:32

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div> 김용범 靑실장 시사…文정부때 개편안 적용해보니 최대 80% 공제율 50%로 '뚝' 10년 이상 거주 1주택자도 17억 취득해 55억 매도할땐 2.3억원서 6.6억으로 稅급증 은퇴자·고령자 조세저항 커 당시에도 검토한뒤 실행안돼 
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 김용범 청와대 정책실장이 투자가치가 높은 1주택을 뜻하는 '똘똘한 한 채'에 대한 보유세와 양도세 개편을 언급하면서 부동산 시장이 술렁이고 있다. 주택 보유기간이 길면 양도세를 감면해주는 장기보유특별공제 제도를 대대적으로 손보는 게 아니냐는 관측이 제기된다. 만일 장기보유특별공제율을 내리면 양도세 부담이 자연스럽게 커진다.
 전문가들 사이에선 양도차익이 클수록 공제율을 내리는 방안, 전체적으로 공제율을 인하하는 방안 등이 거론되고 있다.
 18일 부동산·세무업계에 따르면 더불어민주당은 2021년 주택 매각차익에 대한 양도소득세 장기보유혜택을 최대 30%포인트 축소하는 방안을 검토했다. 실거주 감면율(최대 40%)은 유지하되, 보유기간별 감면율은 차익의 규모에 따라 차등하자는 얘기였다. 하지만 고가 주택에 대한 사실상의 양도세 중과 조치라는 비판이 쏟아지면서 이 방안은 국회에서 통과되지 못했다.
 당시 민주당은 10년 이상 보유 시 양도차익 5억원 이하는 40% 공제를 유지하지만 5억~10억원 이하는 30%, 10억~20억원 이하는 20%, 20억원 초과는 10%로 공제율을 차등 적용하는 방안을 제안했다. 현행법상 주택 매도자는 차익의 규모와 무관하게 보유 기간과 실거주 기간이 10년 이상이면 최대 80%까지 양도세를 감면받을 수 있다. 민주당이 추진한 안에 따르면 특별공제율 최대치는 80%에서 50%까지 뚝 떨어지는 상황이었다.
 세무 전문가들은 이 같은 방식이 적용될 경우 1주택자도 양도 차익이 크면 세금부담이 급등한다고 예측했다. 매일경제신문사가 이점옥 신한투자증권 패스파인더 세무전문위원의 자문을 얻어 시뮬레이션한 결과에 따르면 이 같은 방안이 반영되면 전용면적 84㎡의 서울 서초구 래미안퍼스티지를 17억원에 취득해 10년 보유·거주한 뒤 55억원에 매도했을 경우 지금은 2억3382만원인 양도세가 6억6153만원으로 2.8배 급등했다. 또 서울 마포구 래미안푸르지오(전용면적 84㎡)를 8억원에 취득하고 10년 보유·거주한 후 26억원에 매도하면 양도세가 5805만원에서 9856만원으로 두 배 가까이 뛰었다.
 서울 서초구 서초교대e편한세상(전용면적 110㎡)을 14억원에 취득하고 10년 보유·거주한 후 32억원에 팔 경우도 양도세가 현행 7107만원에서 2억1919만원으로 세 배 급등했다. 아파트 매수 가격과 매도 가격은 당시 KB시세와 실거래가 등에 따라 가정했다.
 일각에서는 양도세 장기보유특별공제율을 전체적으로 인하할 수 있다는 관측도 나온다. 실제로 2008년 3월까지 1가구 1주택자의 양도세 장기보유특별공제율은 최대 45%(15년 거주시)까지만 인정받았다. 최대 80%까지인 장기보유특별공제율을 20~30%포인트 내려야 한다는 주장이 최근 정부와 민주당 일부에서 나오는 것으로 알려지는 상황이다.
 하지만 양도세 체계를 섣부르게 만질 경우 오히려 '매물 잠김' 등 부작용을 불러일으킬 수 있다는 지적도 만만치 않다. 세금 부담이 커지면 집주인들이 매물을 내놓지 않고 버틸 수 있다는 것이다. '실수요자 보호'라는 부동산 세제의 기본 명제와 배치된다는 비판도 제기된다. 한 세무업계 관계자는 "공제가 만일 축소된다면 한집에서 오래 거주한 고령자들이 타격을 가장 크게 받는다"며 "그 집을 팔고 새로 거주할 집으로 이동할 시에도 집을 낮춰 가는 부작용이 우려된다"고 설명했다. 이 관계자는 "양도세 체계를 조정하려면 조세 저항과 납세자들의 혼란을 생각해 최소한의 계도 기간을 주는 등 세밀한 접근이 필요하다"고 덧붙였다.
 이 같은 반응을 의식한듯 더불어민주당은 '똘똘한 한 채'(고가 1주택) 보유세·양도세 개편과 관련해 "당과 정부 사이에는 이 문제를 구체적으로 논의한 바 없다"고 말했다. 세 차례에 걸친 부동산 대책의 집값 안정 효과가 미미하다는 지적이 계속되는 가운데 6월 지방선거를 앞두고 민주당은 세제 이슈와 거리를 두고 있다.
 양도세 장기보유특별공제는 일정 기간 이상 보유한 부동산을 팔면 차익의 일정 부분을 공제해주는 제도다. 일반 집합건물과 토지 등을 기준으로 1년에 2%씩, 15년간 30%까지 가능하다. 하지만 1가구 1주택자의 경우 거주 기간이 10년 이상이면 공제율이 80%까지 올라간다.
 한편 김 실장이 1주택자라도 양도주택 가격이 고가인 경우 세부담을 늘리겠다는 뜻을 밝히면서 5월 9일까지 유예돼 있는 조정대상지역 다주택자 양도세 중과는 그대로 종료될 가능성이 높아졌다는 평가가 나온다.
 종합부동산세 등 보유세도 강화될 가능성이 높아 보인다. 현재 종부세 최저 세율은 0.5%, 최고 세율은 2.7%로 일부에서는 누진성이 떨어진다는 지적이 있다.
 김 실장은 "보유세도 누진성을 강화하겠다"고 밝혔다. 종부세 과세 시 주택 수 기준을 폐지하고 주택 가액에 따라 과세표준을 촘촘하게 설계해 누진성을 강화하겠다는 뜻으로 해석된다. 주택을 한 채만 보유하고 있어도 시세가 100억원이라면 종부세를 지금보다 더 내게 하겠다는 얘기다. 반대로 지방에 3억원 아파트 5채를 보유해도 15억원밖에 되지 않으면 종부세 부담을 줄여주겠다는 뜻이다. 
 [손동우 기자 / 박재영 기자]
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