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[실시간뉴스]10·15 대책 50일…‘강남3구·마용성’ 절반이 신고가

온카뱅크관리자

2025-12-04 17:07:52

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div> 대책 이후 서울지역 거래 전수조사…서울선 양극화 ‘명확’ 영등포·동작·양천·광진·강동서도 신고가 속출…‘노도강’은 열외 청약도 기울어진 운동장…거액 현금 없인 신청 불가 
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 (시사저널=오유진 기자)
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 <img alt="서울 남산을 찾은 시민들이 아파트가 밀집한 시내 풍경을 바라보고 있다. ⓒ 연합뉴스" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202512/04/sisapress/20251204163139830rrpi.jpg" data-org-width="960" dmcf-mid="PDOcpdPKzJ" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img4.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202512/04/sisapress/20251204163139830rrpi.jpg" width="658">
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 서울 남산을 찾은 시민들이 아파트가 밀집한 시내 풍경을 바라보고 있다. ⓒ 연합뉴스
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 10·15 대책 시행이 50일을 맞은 가운데, 서울 주택시장의 양극화 현상이 더욱 뚜렷해진 것으로 나타났다. 핵심지역의 고가 아파트 가격은 고공행진하는 반면, 무주택자의 시장 진입 문턱은 더 높아지면서다. '똘똘한 한 채'를 마련해야 한다는 불안 심리만 자극된 채, 정부가 내세웠던 '서민 주거 안정'과 '주택시장 불안 차단'은 기대에 미치지 못했다는 평가다.
 4일 시사저널이 10월15일~12월3일 국토교통부에 신고된 서울지역 아파트 거래를 전수 분석한 결과에 따르면, 신고가 거래 절반 이상이 강남 3구와 용산구·성동구 등 한강벨트에 집중된 것으로 나타났다. 성동구(64%)·서초구(63%)·강남구(61%)·용산구(59%)는 거래 절반 이상이 이전 최고가를 경신했고, 이 기간 거래량 1위인 송파구(780건)에서도 전체 거래 중 51%(400건)가 신고가 거래였다.
 통상 신고가 거래는 향후 집값 상승의 기대가 클 때 이뤄진다. 주택 가격이 자신이 매수한 가격보다 오를 경우를 예상해 시세차익을 노리겠다는 목적이 있기 때문이다. 즉, 10·15 대책 이후에도 서울 핵심지역의 집값이 오를 것이라는 기대감은 여전히 꺼지지 않은 셈이다. 정부가 서울 전역을 토지거래허가구역(이하 토허구역)으로 묶고, 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 낮췄음에도 자금 여력이 충분한 고자산가에게는 사실상 별다른 영향이 없었던 것으로 풀이된다.
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 반면 10·15 대책 이전에도 집값 상승이 더뎠던 지역에서는 신고가 거래를 찾아보기 어렵다. 같은 기간 강북구에서는 전체 101건의 거래 중 단 5건만이 신고가 거래였으며, 금천구(5%)·도봉구(4%) 등도 신고가 거래가 미미했다. 노원구에서는 10월 이후 신고가 거래가 단 한 건도 없었다. 10·15 대책의 주요 타겟이었던 서울 핵심지역 대신, 서울 외곽지역이 규제의 타격을 받는 역효과가 발생한 것이다.
 이같은 양극화 현상은 서울에 국한되지 않는다. KB부동산에 따르면, 11월 전국 아파트 매매 5분위 배율은 12.7로 집계 이래 최고치를 경신했다. 5분위 배율은 주택 가격을 5등분해 상위 20%의 평균 가격을 하위 20%의 평균 가격으로 나눈 값으로, 배율이 높을수록 양극화가 심화했음을 의미한다. 10·15 대책이 양극화 완화는커녕 양극화를 부추겼다는 지적이 나오는 배경이다.
 대출 규제의 역설…청약시장 더 닫혔다
 무주택자들의 '로또'로 불리던 청약시장도 현금 부자들만의 리그로 바뀌고 있다. 10·15 대책으로 15억~25억원 주택은 최대 4억원, 25억원 초과 주택은 최대 2억원으로 대출 한도가 줄어들면서, 수십억 현금을 마련해야만 청약을 시도할 수 있기 때문이다. 분양가 대비 큰 시세차익까지 고액 조달이 가능한 무주택 자산가들의 전유물이 되어버린 셈이다.
 지난달 청약을 진행한 서울 서초구 반포 래미안 트리니원 분양가는 전용 59㎡ 기준 21억2100만원, 84㎡는 28억8456만원이 책정됐는데, 대출 규제 탓에 최소 15억~20억원의 현금이 확보돼야만 청약 신청이 가능했다. 앞서 300대 1이 넘는 경쟁률을 기록한 힐스테이트 이수역 센트럴 또한 최소 10억원의 현금을 마련해야만 시장 접근이 가능한 것으로 나타났다. 이렇다 보니 시장에서는 청약제도로는 더 이상 서울 아파트를 살 수 없다는 패배감까지 퍼지고 있다.
 박지민 월용청약연구소 대표는 "장기간 무주택을 유지한 일부 자산가들에게 청약 기회가 집중되면서 현금이 많은 사람이 더 큰 시세차익을 누리는 '부익부 빈익빈'이 일어나고 있다"며 "서울 핵심지 청약시장은 기울어진 운동장이 되어버려 일반 맞벌이 부부가 청약을 도전하는 것조차 불가능한 상황에 이르렀다"고 답했다.
 "내년 더 오른다"…정부도 규제 손질 고민
 시장에서는 이같은 양극화 현상이 내년에 더 심화될 것이라는 분석이 지배적이다. 서울 아파트 분양 물량이 크게 줄어드는 가운데, 한국은행의 기준금리 인하 등 외부적 요인까지 겹치면서 수요가 고가 아파트에 몰릴 수 있다는 전망이다. 부동산R114가 실시한 '2026년 상반기 주택시장 전망' 설문조사에 따르면, 응답자 52%가 내년 상반기 주택 매매 가격이 오를 것이라고 답했다.
 정부도 상황을 예의주시하고 있다. 최근 당국은 10·15 대책 이후 언급을 자제하던 토지거래허가구역(이하 토허구역) 핀셋 해제를 꺼내 들기 시작했다. 김용범 대통령실 정책실장은 1일 동아일보와의 인터뷰에서 "토지거래허가제는 길게 끌고 가지 않을 것"이라며 "탄탄한 공급 대책을 마련하고, 시장이 차분해지면 종합적으로 (해제를) 검토하겠다"고 밝혔다. 정부가 토허구역 일부 해제 가능성을 시사한 건 이번이 처음이다.
 다만 국토부는 3일 해명자료를 통해 "토지거래허가구역 해제 논의는 없다"며 규제 완화 가능성에 선을 그었다. 그러나 당국 안팎에서는 이르면 연내, 늦어도 내년 지방선거 전까지 수도권 및 서울 일부 지역의 토허구역 지정을 해제할 것이라는 관측이 잇따르고 있다.
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