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[실시간뉴스]"서울 집값 슈퍼사이클 진입.. 오를 수밖에 없다"

온카뱅크관리자

2025-11-27 10:27:49

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div> 10·15 대책 후 매매·전월세 시장 모두 불안정 자산층 타격 없어…약자만 괴롭힌 나쁜 정책 보유세 올려야 하지만, 집값 안정과는 무관 2025년 슈퍼사이클…2026년 가격 상승 도미노 종묘 재개발 용적률 상향은 명백한 '민간특혜' 
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 ■ 방송 : CBS 라디오 &lt;김현정의 뉴스쇼&gt; FM 98.1 (07:10~09:00) ■ 진행 : 김현정 앵커 ■ 대담 : 김경민(서울대 환경대학원 교수)
 이번에는 부동산 얘기 좀 해보겠습니다. 10·15 부동산 대책 발표된 후에 잠시 주춤했던 아파트값이 한 달도 채 지나지 않아서 다시 오르기 시작하더니 지금 좀 무서울 정도입니다. 대책이 발표되자마자 '11월부터 집값 무서워질 겁니다'라고 미리 예측하셨던 분이 있어요. 서울대 도시계획학과 김경민 교수 지금부터 만나보죠. 김 교수님, 어서 오십시오.
 ◆ 김경민&gt; 안녕하세요. 
 ◇ 김현정&gt; 10·15 대책이 나오자마자 '저는 이거 오래 안 갈 거예요. 무서워질 겁니다.' 하시길래 너무 급하시네. 제가 속으로 그랬거든요. 근데 지금 실제로 11월 서울 아파트 매매 가격 상승률이 5년여 만에 최고치 전셋값도 한 달 새 2% 넘게 급등 전세시장, 월세 시장, 매매 시장 다 불안해지고 있는, 대출 꽉 막았잖아요. 지금 얼음 해놓은 상태인데 왜 이런 겁니까?   
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 ◆ 김경민&gt; 그러니까 이게 우선 본질적으로 바뀐 게 없는 거예요, 사실은. 크게 세 가지를 봐야 되는데요. 첫 번째 부동산이라는 게 공간시장하고 금융시장의 영향을 받아요. 공간시장이라는 건 결국은 주택 공급이 어떻게 될 것인가인데 지금 내년부터 2만 채 이하로 떨어지면서 2029년에 심각하게 떨어져요. 그거 이미 사람들은 알고 있는 거고요. 
 두 번째는 금융시장 측면에서 작년부터 올해까지 유동성이 굉장히 많이 풀렸어요. 앞으로 더 풀릴 거고요. 물론 지금 기준금리 조금 인하는 좀 스케줄을 연기한다고 하지만 결국은 풀릴 거예요. 그러면 유동성 차원에서도 좋아진 거죠. 
 세 번째는 인플레이션 지금 크게 오고 있거든요. 왔고 앞으로도 올 가능성이 높기 때문에 그 부동산은 인플레이션으로 헤지펀드 기능 해요. 그러니까 환경과 관련된 모든 것들이 가격 상승 또는 월세 상승을 가리켜요. 
 다만 말씀하신 것처럼 수요자들이 금융 접근성을 제한한 것인데 그게 우리가 두 가지로 나눠서 봐야 될 부분이 첫 번째는 6.27에서 6억까지만 최대 대출을 막았다고요. 근데 강남에서 지금 30~40억짜리 아파트도 거래되고 있거든요. 지금 사실 아마 다음 달이나 다다음 달 데이터 나오면 굉장히 놀라실 거예요. 강남이 사실은 10월 전보다 거래량이 거의 비슷한 수준이에요, 지금. 정말 그 말씀은 뭐냐 하면은 이걸 40억이라고 칠게요. 그러면은 6 27까지 6억만 대출받는 건데 그분은 34억 자기 돈을 갖고 온 거예요. 근데 그 부분 또 4금융 일으킬 수 있어요. 
 ◇ 김현정&gt; 4금융. 
 ◆ 김경민&gt; 그러니까 4억 정도 더 펀드레이징 할 수 있는 거죠. 그래서 지금 이거는 사람들이 시장을 바라보는 뷰가 바뀌었기 때문에 이거 오래 못 갑니다. 
 ◇ 김현정&gt; 오래 못 간다. 그러니까 이렇게 되는 거예요? 지금 말하자면 한강 벨트 잡겠다고 강남 잡겠다고 내놓은 대책이 오히려 다른 집 다 정리하고 한강 벨트 강남에 한 채만 잡자는 전략으로 바뀌었다. 이렇게 봐야 되는 겁니까? 
 ◆ 김경민&gt; 그런데 사실 저는 강남은 집값 잡겠다는 거 그런 정책은 좀 잘못됐다고 보고요. 자본주의 국가에서 집값 잡는 정책하는 나라는 없습니다. 왜냐하면 냉면 값도 못 잡는데, 냉면 값 비싸졌잖아요. 근데 집값을 어떻게 잡겠다는 생각 자체가 잘못된 거고 자본주의 국가에서. 다만 주택 가격 불균형을 어떻게 해소할까 하는 문제인 것이고요. 다만 우리가 봐야 될 부분이 서울 같은 경우에는 강남이 먼저 오르는 건 맞아요, 시간상으로. 근데 장기간을 두고 봤을 때 강북이 늦게 오를 따름이지 누적 상승률은 맞춰요. 그러니까 공간 균형을 찾아가는 겁니다. 
 ◇ 김현정&gt; 같아진다는 얘기죠? 
 ◆ 김경민&gt; 예, 누적 상승률은. 
 ◇ 김현정&gt; 매매 시장만 불안하냐? 그게 아닙니다. 지금 전월세 시장도 불안합니다. 전세 씨가 마르고요. 월세 비중 빠르게 늘어나고요. 3분기 서울 빌라 임대차 거래 중에 월세 거래량이 59.3% 월세화 가속 현상도 벌어지고 있습니다. 이 상황은 지금 어떻게 봐야 되는 겁니까?   
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 ◆ 김경민&gt; 그러니까 우선은 데이터에서 정의인데 우리가 국토부에서 얘기하는 월세라는 게 그러니까 보증금 1000만 원에 100만 원도 월세고요. 1억에 10만 원도 월세로 잡혀요. 거기 안에 순수한 월세하고 반전세가 같이 있는 것이고 데이터를 뜯어다 보면 사실 반전세 부분이 많이 느는 거예요. 저는 이거는 괜찮다고 봐요. 전세라는 계약 자체가 지금 법적으로 보장을 못 받아요. 전세 사기를 봤듯이. 그래서 전세가 비중이 줄면서 반전세가 올라가는 것이고 다만 여기서 월세화되는 부분들이 그러니까 월세 가격 자체가 오르는 건 맞습니다. 그러면 제대로 된 미정자라면은 우리가 주거 보조금 자체가 정액제로 돼 있거든요. 미국식으로 정률제로 좀 바꿔야 돼요, 지금. 
 ◇ 김현정&gt; 미국식 정률제. 
 ◆ 김경민&gt; 미국은 보통 지역마다 적정한 월세 수준이 있잖아요. 그 월세 수준하고 자기 임금의 30%까지 자기가 내고 그 차이를 보조해 줘요. 그렇기 때문에 월세가 폭등하더라도 서민들이 그렇게 막 추위에 떨면서 월세 걱정할 필요는 없어요. 
 ◇ 김현정&gt; 그렇게 보시는군요. 그럼 전반적으로 봤을 때 지금 10·15 부동산 대책 한 달 반쯤 전에 나온 이 대책은 안정화의 기여하지 못했다. 실패라고 보세요? 
 ◆ 김경민&gt; 저는 그건 나쁜 정책이라고 생각을 해요, 실패한 걸 떠나서. 왜냐하면 그게 모든 사람들한테 다 대상으로 하는 것 같아요, 다 6억 원으로 맞았다고 하지만 아까 말씀드린 것처럼 부유층들은 전혀 상관없어요. 사금융을 일으킬 수가 있으니까. 오히려 대기업, 금수저들한테 차별적으로 접근된 거예요. 이건 굉장히 나쁜 정책이에요. 상대적 약자를 괴롭힌 거기 때문에 이런 식으로 대출을 극도로 제한한다는 건 있을 수가 없는 것이고 가격 상승기에는 수요 정책은 성공하지 못해요. 그럼 우리가 문재인 정권 때 매달 나왔어요. 수요 잡는다고. 한 번도 성공한 적 없습니다. 이거 성공 못 해요. 
 ◇ 김현정&gt; 지금 너무도 그냥 확실하게 말씀하셨어요, '이건 성공 못해요. 실패한 정책이 아니라 나쁜 정책이다.' 그러면 정부는 또 부동산 안정화를 위해 다음 카드를 고민하게 될 텐데 다음 카드는 뭐가 될까, 대통령은 공약으로 세금 정책은 안 쓴다고 했습니다만 그럼에도 불구하고 보유세 인상 카드를 꺼낼 수밖에 없는 상황이 되지 않겠느냐. 왜냐하면 지금 두 번의 대책 굉장히 강력했는데 안 되거든요. 그러면 세금 카드 나올 것 같다. 
 ◆ 김경민&gt; 그러니까 저는 우선은 우리나라 그러니까 보유세 실효세율을 봐야 돼요. 우리나라 실효세율이 그러니까 액면가로 봐야 0.4% 보이지만 그게 아니에요. 실효세유이라는 게 거기다가 감정가액을 70%를 곱해요. 그다음에 공정시장가액이랑 또 60%를 곱해요. 그래서 실질적으로 0.1%예요. 지나치게 낮아요. 이거는 부동산 가격 잡는 거랑 상관없어요. 이거는 뭐냐 하면 조세 형평 차원에서 올려야 되는 거예요. 
 ◇ 김현정&gt; 그렇게 보세요?
 ◆ 김경민&gt; 그러니까 예를 들어서 이겁니다. 우리가 한미일 공조 얘기하는데 일본이 1.4%예요. 근데 거기다가 그쪽도 감정가의 70%에 1.4기 때문에 실효세율이 1%입니다. 미국은 주마다 다 다른데 평균이 0.8%예요. 우리가 지나치게 낮아요, 지금. 이거 0.3%까지 올려야 돼요. 제가 봤을 때는. 그리고 이거는 조세 형평 차원이지. 부동산 가격 잡는 건 상관없어요. 
 ◇ 김현정&gt; 근데 부동산가가 계속 올라가면 그냥 그 집에 원래 살던 사람은 보유세가 그냥 앉아서 올라가는 거잖아요. 그럼 그분들 입장에서는 또 불공평한 거 아니에요? 
 ◆ 김경민&gt; 그러니까 예를 들어서 이렇게 해야겠죠. 그러면 우리가 에이징 인 플레이스(Aging In Place·AIP)라고 그 지역에서 오래 살면서 노인분들, 노인분들이 문제인 겁니다. 그분들이 오래 살면서 생애를 마감할 수 있기까지 도와주는 게 하나의 큰 도시 계획적 흐름이거든요. 그러면 특정 연세 이상 분들한테는 예를 들어서 보유세나 양도세를 이월 시키면 돼요. 그분들은 0.3%를 그냥 올리는 게 아니고 지금 단계에서 0.5% 그러니까 인플레이션만큼 올리다가 나중에 어차피 재산을 정리하셔야 되니까 그때 한 번에 하면 돼요. 그러면 그분들 손해 없어요.   
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 <img alt="10·15 대책 이후 감소세를 이어가던 서울 아파트 매매 가격 상승 폭이 4주 만에 다시 커진 것으로 나타난 가운데 20일 서울 중구 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습. 20일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 11월 셋째 주(17일 기준) 서울 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.2% 오른 것으로 집계됐다. 류영주 기자" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202511/27/nocut/20251127101216596xkoh.jpg" data-org-width="710" dmcf-mid="ZiCvoAV7mQ" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img4.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202511/27/nocut/20251127101216596xkoh.jpg" width="658">
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 10·15 대책 이후 감소세를 이어가던 서울 아파트 매매 가격 상승 폭이 4주 만에 다시 커진 것으로 나타난 가운데 20일 서울 중구 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습. 20일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 11월 셋째 주(17일 기준) 서울 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.2% 오른 것으로 집계됐다. 류영주 기자
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 ◇ 김현정&gt; 거주할 땐 그냥 사시고 나중에 이거를 재산으로 처분하시게 되면 그때 내십시오. 이런 식으로. 
 ◆ 김경민&gt; 예, 이월시키면 됩니다. 특정 연세 이상 계층에게. 
 ◇ 김현정&gt; 보유세를 올리되 보완 장치가 필요하다. 
 ◆ 김경민&gt; 당연하죠. 
 ◇ 김현정&gt; 그렇게 보시는 군요. 결국 이 카드 나오긴 나올 것 같습니까? 안정화를 위해. 
 ◆ 김경민&gt; 저는 사실 이거 안정화랑 상관없이. 
 ◇ 김현정&gt; 안정화에 도움은 돼요? 
 ◆ 김경민&gt; 아니요. 
 ◇ 김현정&gt; 안 돼요? 
 ◆ 김경민&gt; 왜냐하면 예를 들어서 이거예요. 캘리포니아 같은 데도 거의 1%대예요. 한국분들 많이 사시는 뉴저지가 2.2%예요. 그럼 뉴저지 가격이 안 오르냐? 무지하게 오릅니다, 오를 때. 
 ◇ 김현정&gt; 그래요? 
 ◆ 김경민&gt; 그럼요. 그러니까 부동산 가격을 세금으로 잡는다는 거는 그거는 논외로 하고 우리가 실효세율이 너무 낮기 때문에, 예를 들어서 이겁니다. 3000cc 자동차 두 대가, 대략 1년에 두 대 갖고 있다고 하면 한 120만 원 내거든요. 10억짜리 아파트가 0.1%면 100만 원 내요. 자동차 2대 가격보다 10억짜리 아파트 가격이 재산세가 낮다는 거는 이거는 조세 형평 차원에서 안 맞는 거예요. 
 ◇ 김현정&gt; 조세 형평 차원에서 보유세 올려야 한다라고 생각하지만 그것이 부동산 안정화하고는 상관이 없다. 
 ◆ 김경민&gt; 상관없어요. 
 ◇ 김현정&gt; 그럼 부동산 안정화를 위한 카드는 뭐가 나와야 된다고 보시는 거예요? 
 ◆ 김경민&gt; 지금은 우선은 공급 대책인데 제가 말씀드린 공급 대책이라는 거는 거대한 분양 시장을 여는 거예요. 그러니까 지금 '빵'이 아니니까 2만 채 필요하다고 내년 바로 다음 날 2만 채가 나오는 건 아니잖아요. 
 ◇ 김현정&gt; 찍어낼 수 없죠. 
 ◆ 김경민&gt; 다만 지금 할 수 있는 거는 공공이 갖고 있는 토지에 거기서 20% 디스카운트된 가격으로 민간 브랜드 아파트가 나온다고 하면은 지금 기축시장에서는 10억에 거래되는데 바로 옆 동네에서 8억짜리가 3년 후에 나온다. 근데 지금 분양시장을 연다고 하면 사람들이 기축시장에서 매매하려는 사람들이 이 분양 시장으로 올 거예요. 지금은 수요를 옮겨버려야 돼요. 그리고 우리가 이거 했었어요, 예전에. 성공했고. 
 ◇ 김현정&gt; 근데 그런 자리가 있어요? 사람들이 원하는 곳에다 지어야 되는데 그런 원하는 곳이 있냐의 문제잖아요. 
 ◆ 김경민&gt; 그게 문제입니다. 그래서 저는 서울시를 비판할 수밖에 없는 게 예를 들어서 이거예요. 용산 국제업무지구 자리 같은 경우에 거기 대부분이 업무지구거든요. 전 세계 글로벌 트렌드하고 달라요. 전 세계 모든 도시들은 오피스 물량 줄이고 있고 주택 가격 폭등하고 있기 때문에 주택 물량을 올리고 있어요. 거기 주택 물량 올리면 제가 계산했을 때 한 2만 채 나와요. 서울시 거기 오피스텔 3000채고 지금 주택 물량 2000채밖에 없어요. 굉장히 잘못된 플랜이에요. 그러면은 그거 서울시 땅도 아니기 때문에 국토부하고 중앙정부하고 빨리 좀 오버라이드 해서 거기에 제대로 된 플랜 나왔으면 좋겠어요. 그러니까 서리풀 지구도 용적률 올리고 한다고 했을 때는 제가 봤을 때 한 7만 채 나올 수 있어요. 
 ◇ 김현정&gt; 결국은 사람들이 살고 싶은 곳에 공급해 주는 것, 분양시장 열리는 것. 
 ◆ 김경민&gt; 맞습니다. 
 ◇ 김현정&gt; 그게 답이다. 이런 말씀. 2021년부터 부동산 트렌드를 분석하는 책을 쭉 내고 계세요. 그래서 쭉쭉 맞혀오셨단 말입니다. 그래서 2026년, 내년 트렌드는 어떨까에 대한 질문을 드리지 않을 수가 없네요. 
 ◆ 김경민&gt; 책의 부제인데 그냥 저는 이게 '상승 도미노'라고 봐요. 그 말씀은 뭐냐 하면은 서울 전체하고 강남이 작년에 슈퍼 사이클에 들어갔어요. 그럼 부동산이라는 게 사이클이 굉장히 길기 때문에 한 번 슈퍼 사이클 타면 이거는 쭉 가요, 3, 4년. 그게 지금 6.27이 나오든 10·15가 나오든 강남권에서 계속 나오는 것들이 가격이 이렇게 오르는 게 슈퍼 사이클 타면은 그냥 가는 거예요. 
 ◇ 김현정&gt; 지금 슈퍼 사이클을 탔어요? 
 ◆ 김경민&gt; 강남은 작년에 탔고. 
 ◇ 김현정&gt; 작년에 탔고. 
 ◆ 김경민&gt; 강북은 올해 초에 탔어요. 그럼 이거는 막기가 굉장히 힘듭니다, 수요 잡는 걸로. 왜냐하면 봤을 때 가격이 오른다는 믿음이 있으면 그때는 들어가는 거예요, 시장에. 
 ◇ 김현정&gt; 그게 얼음, 이거로 안 막아져요? 
 ◆ 김경민&gt; 그건 힘듭니다. 
 ◇ 김현정&gt; 몇 년 간다고요? 슈퍼 사이클이? 
 ◆ 김경민&gt; 그거는 상황에 따라 다를 것 같아요. 
 ◇ 김현정&gt; 알겠습니다. 이게 참 쉽지 않다 말씀하셨고 결국은 공급 정책 또 수요가 있는 곳의 공급 정책이 방법이 될 거란 말씀. 서울대 도시계획과 김경민 교수 만나고 있습니다. 어렵게 모신 김에 서울의 종로 얘기 잠깐 해야겠어요. 이건 부동산 얘기는 아닙니다만 종묘 앞 재개발을 두고서는 지금 맞다 그르다 논쟁이 한창인데 도시계획과 교수님 보시기에는 어떻습니까?   
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 ◆ 김경민&gt; 우선은 세 가지 원칙 말씀을 드리면 거기가 이미 첫 번째 거기가 철거가 됐어요. 
 ◇ 김현정&gt; 예, 세운상가 근처.
 ◆ 김경민&gt; 예, 세운 4구역은 철거가 됐기 때문에 거기는 개발을 해야 돼요. 개발을 반대하는 게 아니에요. 두 번째는 뭐냐 하면 기존 용적률이 600%예요. 근데 갑자기 서울시장님께서 그 지구만 딱 들면서 민간의 사업성을 높이기 위해서 1000% 인상률을 말씀하신 저는 그건 반대예요. 왜냐하면 특혜니까, 민간 개발 특혜예요. 두 번째 반대 이유고. 세 번째는 이게 2009년부터 오세훈 시장님에서 박원순 시장 그리고 다시 오세훈 시장님 되면서 계획이 다 틀어졌어요. 따라서 이거는 토지주들이 반대하는 거, 저는 이해 가고 당연히 서울시는 그분들한테 배상해 줘야 돼요. 그 세 가지 원칙이 있는 것이고, 
 그다음에 이게 제가 아까 민간 개발 특혜라고 말씀드린 부분이 우리가 형평성 차원에서 재건축 아파트 단지하고 비교를 해보자고요. 재건축 아파트 단지들이 대개가 용적률이 250~300%예요. 꽤 높은데 그럼에도 불구하고 잘 안 돼요. 근데 거기다가 어떤 특정 단지만 딱 찍어서 서울시장이라는 분이 여기에 내가 용적률 400% 줄게 민간 사업성을 확보하기 위해서. 그러면 그거는 그냥 특혜예요. 
 이게 용적률이 어느 정도 가냐면은 공간을 아셔야 되는데 헬리오시티라고 송파구에 굉장히 좋은 아파트에 있어요. 근데 맨 처음에 거기 가시면은 딱 벽을 느끼실 거예요. 거기가 285%예요, 용적률이. 용적률 600%도 어마어마한 겁니다. 1000%라는 건 정말 기절할 수준의 용적률이에요. 400% 용적률을 민간 사업성을 확보하기 위해서 특정 단지만 준다? 그거 특혜예요. 그건 그렇게 해선 안 돼요. 
 ◇ 김현정&gt; 도저히 그 지역의 지금의 용적률로는 지금의 높이 제한으로는 들어오려는 사업자가 없어서 계속 그렇게 폐허처럼 방치돼 있다. 이런 얘기하시던데요. 
 ◆ 김경민&gt; 그러니까 그건 두 가지죠. 그건 디벨로퍼가 무능한 게 첫 번째입니다. 두 번째, 외국에서 디벨로퍼가 무능하면 새로운 디벨로퍼가 들어가서 사요. 또는 비즈니스 플랜을 바꿔요. 지금 비즈니스 플랜이 또 얼마나 잘못됐냐면은 기존의 거에서는 호텔도 들어가고 아파트도 들어가고 업무 시설이 조금 있어요. 지금은 다 업무 시설이에요. 아까 말씀드린 것처럼 전 세계 공실률 20%예요, 오피스 시장. 다 업무시설 줄이면서 호텔하고 아파트를 넣고 있어요. 
 ◇ 김현정&gt; 교수님 조금 더 듣고 싶어서 한 5분만 더 유튜브로 제가 모셔 가겠습니다. 고맙습니다. 
 라디오 청취자들과 인사 나누고요. 김경민 교수하고 조금만 더 마무리를 했으면 좋겠어서 제가 바쁘신 분인데 잡아봤습니다. 종묘 얘기하다 넘어왔는데 그러니까 제가 오세훈 시장님하고도 인터뷰를 했습니다만 그런 거예요. '그 세운 4지구, 재개발 4지구는 막 콘크리트가 뚝뚝 떨어질 정도여서 일단은 재개발이 필요하다 안전상의 이유로라도 좀 필요하다 경관상의 이유로도 필요한 상황이어서 헐어놨는데 도대체 개발업자가 들어오질 않는다. 몇 년이 지나도 들어오지 않는 이유는 너무 높이 제한이 있다 보니까 수익률이 안 나서, 거기를 이대로 방치해 놓을 순 없으니 조금 더 높이 제한을 풀어주고 개발을 멋지게 하자. 그러면 그게 종묘에게도 나쁠 게 없다. 특히 종묘와 거리 굉장히 멀어서 시야가 가려진다든지 그럴 일 절대 없다' 이런 거였거든요. 
 ◆ 김경민&gt; 지금 우선 두 가지 이슈인데요. 우선은 사업성 관련해서 그러니까 우리나라 디벨로퍼들이 글로벌 봤을 때 좀 약간 좀 조금 떨어져요, 능력이. 
 ◇ 김현정&gt; 디벨로퍼라고 하면 부동산 개발업자? 
 ◆ 김경민&gt; 그렇죠, 트럼프 같은 사람이죠. 그러니까 현대건설처럼 아파트 짓는 게 아니고 트럼프처럼 예를 들어서 뉴욕에 있는 트럼프 타워 개발하는 그런 디벨로퍼들. 그런 디벨로퍼들은 여러 가지 상상력을 동원을 해요. 
 그럼 예를 들어서 이거예요. 지금 우리나라 외국인들 많이 오잖아요, 앞으로도 더 올 거고. 외국인들이 주로 가는 라인이 어디냐 하면은 홍대부터 동대문까지 2호선 라인이에요. 거기는 지금 호텔들 태부 쪽이고 거의 공실이 없어요. 그럼 그럼 거기다 호텔 하면 되는 거 아니에요, 왜 업무지구냐고요. 그러니까 비즈니스 모델을 바꿀 생각을 안 하는 거예요. 항상 얘기하는 게 용적률 올려주면 된다는 건데 굉장히 잘못된 어프로치고 제가 봤을 때 거기를 제대로 지금 여러 디벨로퍼 만나지도 않은 것 같아요, 첫 번째. 그다음 두 번째는 뭐냐 하면은 제가 아까부터 계속 특혜라고 하는데 용적률 600%를 줬는데도 개발을 못 한다? 저는 그건 이해할 수가 없어요. 
 ◇ 김현정&gt; 높이 제한이 너무 막혀 있다고 하던데. 
 ◆ 김경민&gt; 높이 제한이 이번에 90m에서 145m로 늘려줬어요. 그럼 90m의 공간감이 어느 정도냐 하면 아파트 33층 높이예요. 
 ◇ 김현정&gt; 33층이요? 
 ◆ 김경민&gt; 예, 33층 높이고 청취자분들께서 시간 되시면 주말에 청계천변에 힐스테이트 세운 아파트라고 있어요. 거기 2~3년 전에 오픈했거든요. 거기가 90미터인데 거기가 거의 30층이에요. 가서 그 느낌을 보셔야 돼요. 
 ◇ 김현정&gt; 90m라고 하면은 한 한 10층쯤 되나? 수익률 안 나오나 했는데 그게 아니라 상당히. 
 ◆ 김경민&gt; 아파트는 한 층이 3m기 때문에,
 ◇ 김현정&gt; 아파트는 33층. 
 ◆ 김경민&gt; 30층 넘게 나올 수가 있어요. 그래서 145m라는 건 거의 50층 나와요. 
 ◇ 김현정&gt; 그래요? 
 ◆ 김경민&gt; 그렇기 때문에 이게 굉장히 특혜고 그래서 세 가지만 서울시가 답했으면 좋겠어요. 계속 민간 사업성 얘기하거든요. 그럼 그렇게 됐을 때 민간의 사업성이 얼마큼 올라갈지에 대해서 첫 번째 얘기를 해야 돼요. 몇 천억이냐 몇 조냐가 나와야 돼요. 한겨레 신문 저번에 나온 거 보니까 1조 얘기하고 있어요. 거기에 대해서 그럼 공공이 가져갈 이익이 얼마냐가 나와야 돼요. 이런 수치도 안 나오면서 본인이 말씀하시면 안 돼요. 세 번째는 공공이 가져갈 이익으로 세운 상가 매입한다고 했거든요. 세운 상가 매입 비용, 철거 비용, 공원 조성 비용이 나와야 돼요. 이 세 가지 아무것도 없어요. 
 그러면서 조감도 보여주면서 믿어라, 못 믿겠어요, 솔직히. 저는 도시계획 개발하는 사람으로서 세 가지 핵심 팩트도 없는데 조감도를 보여주고 믿어라. 그 조감도는 또 문제가 뭐냐 하면 거기서 숨은그림찾기를 하셨으면 좋겠어요. 아까 말씀드린 힐스테이트 세운 아파트라는 게 세운 3구역에 있어요. 그냥 그 전체 블록을 딱 막고 있어요. 그 아파트 그 조감도에 없어요. 그 뒤에 보타닉 세운 호텔도 있어요. 그 호텔도 거기 없어요. 즉 조감도 제가 봤을 때 제가 눈이 나빠서 그런지 모르겠는데 잘못된 조감도예요. 그거 속지 마세요. 조감도. 
 ◇ 김현정&gt; 그럼 교수님이 세운 상가 지금 서울시 개발 계획에 반대하시는 건 특혜이기 때문에만 반대하시는 겁니까? 아니면 종묘의 어떤 환경적인 면, 종묘의 입장에서 봤을 때도 반대세요. 
 ◆ 김경민&gt; 그것도 당연히 반대죠. 
 ◇ 김현정&gt; 그것도 반대세요? 
 ◆ 김경민&gt; 그러니까 저는 아까 말씀드린 것처럼 기존의 용적률도 높은데 우선은 사회적 합의를 거쳤고 국제 현상 공모까지 끝났거든요. 그걸로 가면 되는 거예요. 본인이 연장시켜서 이 사달을 만든 거기 때문에 총체적 책임은 우선 서울시장한테 있고 두 번째 우리가 랜드마크라는 게 사람들이 생각하는 게 아파트만 있는 게 아니에요. 그 랜드마크라는 거는 그 지역과 다른 지역과 차별되는 무엇이에요. 아테네에서는 파르테논이 절대적인 랜드마크예요. 
 ◇ 김현정&gt; 그렇죠. 
 ◆ 김경민&gt; 파르테논이 사람들이 많이 와서 보잖아요. 그럼 아테네는 사업성 차원에서 또는 경제 활성화 차원에서 초고층 호텔 수요가 왜 없겠냐고요. 근데 아테네 가면 다 낮아요. 왜냐하면 거기는 아테네, 파르테논을 바라보는 게 공공재라고 생각해서 높이 규제를 한 거예요. 
 ◇ 김현정&gt; 어디서든지 보일 수 있게, 파르테논 신전이. 
 ◆ 김경민&gt; 예, 특히 호텔 정상에서는 보여야 돼요. 두 번째는 우리가 런던 가면은 세인트폴 대성당이라고 있거든요. 세인트폴 대성당도 런던의 랜드마크예요. 그래서 런던에서 런던 뷰 매니지먼트 프레임워크라는 정책이 있어요. 세인트폴 성당 주변에서는 세인트폴 성당을 바라봐야 하기 때문에 높이 규제를 해요. 전 세계 어디나 당연히 하는 겁니다. 이거 그런 식으로 호도해서는 안 돼요. 
 ◇ 김현정&gt; 알겠습니다. 이것은 개별 인터뷰도 개별 인터뷰지만 토론회장이 좀 열렸으면 좋겠다는 생각도 드네요, 교수님. 
 ◆ 김경민&gt; 제가 공황장애 있어서 토론장은….
 ◇ 김현정&gt; 이렇게 잘 말씀해 주시는데 공황장애가 있으실 줄이야… 마지막 질문은 청취자 질문 하나로 마무리하고 제가 박정호 교수 경제 댓꿀쇼로 넘길게요. '집을 지금 사고자 하는 사람인데 이렇게 얼음 상태가 돼 있는데 또 아까 교수님 말씀 들으니 주택 시장이 슈퍼 사이클로 진입한 것 같다고 하시면 어떻게 해야 됩니까?' 이런 질문. 
 ◆ 김경민&gt; 그러니까 본인의 소득 수준을 우선 보셔야 될 것 같고요. 그리고 이게 어차피 제가 말씀드린 공간 균형을 찾아가기 때문에 강남권 아파트 같은 경우에는 2021년 신고가를 거의 많은 부분이 다 뚫고 올라갔어요. 근데 강북권 아파트는 지금 그 비슷하던가 아직 덜 오른 데들이 있어서 본인의 소득 수준, 특히 미래 소득 수준 그거 하고 본인의 어떤 라이프 사이클상에서의 어떤 생애주기상에서 가족 규모 같은 것들이 있잖아요. 그거 보고 그리고 단지별로 잘 판단하셨으면 좋겠어요. 
 ◇ 김현정&gt; 폭락할까 봐 계속 기다리고 있다. 이런 분도 계시거든요. 폭락한다, 폭락한다. 또 이런 전문가들도 있다 보니까 지금 안 사고 기다리고 있습니다. 이런 분.   
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 ◆ 김경민&gt; 근데 저는 강북 아파트 가격 같은 경우에는 서울 시민들의 월평균 또는 연평균 소득, 두 분이 버는 소득을 봤을 때 충분히 살 수 있는 가격대의 아파트들이 있어요. 그래서 지나치게 폭동도 그렇고 폭락도 그렇고 그걸 다 무시하시고 본인의 자산 상황 그다음에 향후에 소득 수준 같은 것들 보시고 잘 선택하셨으면 좋겠어요.
 ◇ 김현정&gt; 그 말씀은 어차피 실수요자로서 사려는 계획이 있는 분이라면 폭락 기다리거나 폭등 걱정하거나가 아니라 적당한 집으로 마련하시는 게 좋겠다. 
 ◆ 김경민&gt; 그럼요. 왜냐하면 자산 가격 상승이라는 게 소득 상승보다 높다고 했잖아요. 
 ◇ 김현정&gt; 맞아요. 
 ◆ 김경민&gt; 그러면 부동산이라는 건 한번 마음을 갖고 있으면서 전략적으로 판단하시는 게 맞다고 봐요. 
 ◇ 김현정&gt; 알겠습니다. 여기까지 오늘 서울대 김경민 교수와 함께했고요. 잠시 후에는 박정호 교수의 경제 댓꿀쇼. 오늘은 경제 얘기 많이 하게 되네요. 방은 한번 바꿀게요. 교수님 한번 비춰주시고요. 마지막 인사는 이렇게. 여러분, 경제 댓꿀쇼방으로 오세요. 교수님, 고맙습니다. 
 ◆ 김경민&gt; 감사합니다.
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