대출규제에 전세시장도 대혼란
저렴하고 안전한 임대아파트 노려볼까

사진=게티이미지뱅크

정부의 고강도 대출규제(6·27 부동산 대책)로 고가 아파트 매수자뿐 아니라 서민 실수요층도 타격을 받고 있다. ‘내 집 마련’ 문턱이 더 높아진 상황에서 전세 시장 불안도 커졌기 때문이다. 다주택자 매수와 ‘갭투자’(전세 끼고 매수)가 막히면서 기존보다 전세 공급이 줄어들 가능성이 높다. 게다가 버팀목(전세) 대출 한도도 축소됐다. 시세보다 저렴한 임대료로 장기간 거주할 수 있는 임대 아파트에 대한 관심이 자연스레 높아지고 있다.

 임대료 싸고 전세사기 걱정 없어

12일 업계에 따르면 임대주택은 크게 민간임대와 공공임대로 나뉜다. 민간임대란 시행사 등 민간 업체가 분양전환하기 전에 통상 10년 동안 임대로 공급하는 물량을 일컫는다. 세입자는 최대 10년간 거주를 보장받을 수 있고, 임대료 상승률도 연 5% 이내로 제한된다. 임차 기간에 취득세나 재산세 등 부담도 없다. ‘전세사기’를 당할 걱정도 덜 수 있다. 여기에 공공지원 민간임대는 초기 임대료도 시세의 95% 이하(특별공급은 80% 이하)로 책정돼 더욱 혜택이 큰 편이다. 세입자한테 분양전환 우선권을 주는지 여부는 단지마다 다르다. 공공임대는 임대료가 훨씬 저렴하지만, 자산과 소득 등 기준이 엄격하다.

6·27 대책 이후 수도권 임대차 시장은 당분간 혼란이 이어질 것이란 관측이 적지 않다. 다주택자의 신규 주택담보대출은 금지됐고, 갭투자에 활용되던 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’도 막혔다. 시장에서 전세 공급자 역할을 하던 다주택자와 갭투자의 입지 축소로 매물이 줄면서 전셋값이 오를 수 있다는 관측이 나온다. 버팀목 대출 등 전세대출 한도도 축소돼 세입자의 보증금 지불 여력은 크게 떨어지고 있다. 전세금 반환용 주담대의 한도도 1억원으로 제한된 만큼 임차인의 보증금 미반환 우려도 커지고 있다. ‘전세의 월세화’가 가속할 것이란 전망도 나온다.

이런 골치 아픈 상황 속에서 임대주택이 서민 등 실수요자의 대안이 될 수 있다는 평가가 나온다. 부동산R114에 따르면 올해 하반기 전국에서 6225가구의 임대아파트 분양이 예정돼 있다. 이 가운데 3604가 수도권에서 나온다. 수도권 민간임대 물량으론 경기 양주 ‘양주중흥S클래스 1블록’(624가구)과 파주 ‘파주운정3 A8’(552가구), 시흥 ‘시흥거모지구 B2’(297가구) 등이 눈에 띈다. 모두 올해 11월 공급이 예정돼 있다. 양주와 파주에 들어서는 단지는 각각 1호선 양주역과 수도권광역급행철도(GTX)-A 운정중앙역을 이용하기 편리하다.

 공공임대는 소득 요건 ‘엄격’

공공임대의 경우 수도권에서 인천 부평 ‘인천산곡 A1’(400가구), 계양 ‘인천계양 A3’(179가구), 경기 부천 ‘부천원종 C1’(323가구), 양주 ‘양주회천 A25’(1002가구), 성남 ‘성남신촌 A1’(227가구) 등이 하반기 출격을 대기 중이다. 세부 유형은 조금씩 다르다. 인천산곡 A1과 부천원종 C1 등은 행복주택이다. 행복주택은 전년도 도시근로자 가구원수별 월 평균소득 100% 이하를 대상으로 공급된다. 임대료는 시세의 60~80% 수준이고, 거주기간은 최대 20년(신혼부부 등은 최대 10년)이다.

하반기 분양 단지 중 규모가 가장 큰 양주회천 A25는 국민임대다. 국민임대는 소득 조건이 전년도 도시 근로자 가구원수별 월평균의 70% 이하로 행복주택보다 까다롭다. 하지만 최장 30년 거주가 가능하다. 성남신촌 A1은 통합공공임대다. 다양한 소득과 계층을 혼합한 개념이다. 공공임대를 노리는 수요자라면 본인의 상황에 맞는 유형을 잘 선택해야 한다. 

임대주택이 아파트로만 나오는 건 아니다. 예컨대 오는 14일부터 추가 임차인 모집 청약을 진행하는 경기 수원 ‘북수원 이목 시티프라디움 더 블리스’(총 480실)는 공공지원 민간임대 오피스텔이다.

이번 6·27 대출 규제에서 벗어난 지방에서도 민간임대가 큰 인기를 끄는 경우가 많다. 충북 청주 ‘신분평 더웨이시티 제일풍경채’가 이달 초 청약에서 평균 13대 1의 경쟁률을 기록한 게 대표적이다. 10년간 임대료 동결, 확정분양가 적용 등 조건을 내건 게 흥행 요인으로 꼽힌다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “민간임대 청약을 넣을 때 가장 중요한 건 임대료 경쟁력을 갖췄는지 살펴보는 것이고, 두 번째는 확정분양가 적용 여부”라며 “10년 뒤 시세 흐름이 어떨지 예측하기 힘든 만큼 확정분양가를 미리 받는데 신중할 필요가 있다”고 말했다. 

이인혁 기자

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