부동산 시장 장기 영향은
단기적으론 가격 하향 가능성
고가지역 대신 수요 몰릴수도
과거 대출규제때 수용성 급등
전세가격 상승도 매매가 직결

연합뉴스

6·27 부동산 대책(가계부채 관리 방안)은 수요 억제 측면에서는 상당히 ‘잘 설계된’ 정책이라는 평가가 많다. 주택 매매는 물론 그동안 손을 잘 대지 않았던 전세 관련 대출까지 제한했기 때문이다. 재건축부터 청약, 일반 매매, 경매까지 대부분 거래 형태가 영향권인 점도 무시할 수 없는 부분이다. 단기적으로는 부동산 가격이 전반적으로 하향할 위험이 높다는 분석이 많다.

우선 가장 큰 타격은 재건축·재개발이 받을 것으로 보인다. 재건축은 일정 부분 투자 수요가 진입해야 사업성이 올라간다. 하지만 이번 대책으로 이주부터 입주, 매매까지 ‘돈줄’이 꽉 막히게 돼 치명타를 피할 수 없는 상황이다.

청약 시장도 상당히 흔들릴 것으로 전망된다. 앞으로 대출 한도가 6억원으로 제한되고 세입자의 전세대출이 막히면 보증금으로 잔금을 치르기도 쉽지 않기 때문이다. 웬만한 자금력을 갖추지 못하면 청약 시장에 도전도 해보기 어려운 상황이 벌어질 가능성이 높다. 분양 시장에 선보인 단지 입장에서는 흥행에 ‘빨간불’이 켜지는 셈이다.

이 같은 이유 때문에 국토교통부와 건설업계는 물론 금융권까지 부작용이 우려된다는 의견을 금융위원회에 전달한 것으로 알려진다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “재건축·재개발부터 전반적인 대출을 다 제한한 정책이기 때문에 상당한 부작용이 예상된다”며 “장기적으로는 인기 지역으로 쏠림 현상이 더 강해질 위험도 있다”고 내다봤다.

경매 시장도 패닉 상태다. 경매 낙찰자가 주택을 담보로 경락잔금대출을 받은 경우 원칙적으로 6개월 내 전입 의무가 발생한다는 게 금융당국의 입장이기 때문이다. 경매 시장은 대부분 싼값에 낙찰받아 임대를 놓은 뒤 추후 매도해 시세차익을 얻으려는 투자 수요가 많다. 타격을 피할 수 없는 이유다.

비(非) 아파트 시장은 주택 형태에 따라 운명이 엇갈릴 것으로 전망된다. 우선 준주택 격인 오피스텔은 현행 규정대로라면 대출규제를 받지 않는만큼 일정 부분 수혜효과도 기대된다.

반면 빌라·다가구 주택 등은 울상이다. 일단 수도권과 규제지역에서 전세대출 보증 비율이 90%에서 80%로 강화되면서 상황이 더 나빠졌다. 안 그래도 빌라 육성책이 필요한 시점인데 집주인이 오히려 ‘역전세’에 처할 공산이 커진 셈이다. 다주택자가 전세반환대출을 한 푼도 받을 수 없는 점, 신혼부부들이 상대적으로 저렴한 빌라 전세를 들어올 때 활용하던 버팀목 대출 한도가 줄어든 점도 좋지 않은 소식이다.

그렇다면 6·27 대책의 장기적인 영향은 어떨까. 전문가들은 이를 예측하려면 ‘세 가지 요소’를 눈여겨보라고 조언한다.

가장 먼저 서울 외곽과 수도권 매매가격 동향이 꼽힌다. 이번 대책으로 고가 주택 타격은 피할 수 없을 것으로 전망된다. 비싼 아파트인 만큼 ‘레버리지(대출)’를 많이 활용하기 때문이다. 하지만 상대적으로 가격이 낮은 지역이 상승한다면 결국 부동산 시장 전체를 하방 지지할 가능성이 높다는 분석이 많다.

실제로 ‘15억원 초과 아파트 대출금지’가 제시됐던 12·16 대책(2019년) 영향이 단기로 끝난 원인은 ‘수(원)·용(인)·성(남)’으로 대표되는 경기 지역의 약진 탓이 컸다. 이들 지역 가격이 2020년 초반부터 급등하면서 서울 아파트 시장을 받쳐주는 결과가 나왔던 것이다.

두 번째는 전세시장 추이다. 서울·수도권 전세가격이 상승한다면 매매가격을 다시 끌어올릴 수 있기 때문이다. 공교롭게도 내년 서울과 수도권 입주물량은 크게 줄어들 것으로 전망된다. 부동산R114에 따르면 2026년 서울 아파트 입주 물량은 약 2만4400가구로 올해(4만6710가구)의 절반 수준이다. 물론 정부가 향후 전세대출 이자를 DSR에 포함하는 방안까지 검토하겠다고 밝혀 향후 추이는 예단하기 어려운 상황이다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “입주물량 부족과 정부의 전세대출 조이기가 맞물려 어떤 결과가 나올지가 중요한 포인트”라고 밝혔다.

마지막으로는 통화량 변화를 주목해야 한다. 시중에 자본이 많이 풀릴수록 부동산 시장으로 흘러들어올 가능성이 있기 때문이다. 시중에 풀린 총통화량을 의미하는 ‘M2’(광의통화·평잔 기준)는 문재인 정부 5년간 절반 이상(5년간 누적 50.7%) 늘었고, 부동산 시장 과열에 기여했다는 평가가 대체적이다.

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