정부 '이주비=주택구입비' 규정…대출 한도 6억 제한
이미 주택구입 막힌 기본이주비만 규제…실효성 無
고금리 추가이주비 쏠림 야기…사업성 악화 부작용만
"조합 부담 물론 건설사에도 장부상 부채 늘어" 지적

[이데일리 남궁민관 기자] 정부가 6·27 대출규제 일환으로 내놓은 이주비 대출 한도 제한을 놓고 정비업계 내 ‘졸속 규제’ 논란이 불거지고 있다. 정부는 이주비 대출을 주택담보대출과 같은 주택구입목적 대출로 규정하고 한도를 최대 6억원으로 제한하겠다는 취지인데, 정작 대체주택 구입에 실제 활용되는 시공사 지원 ‘추가이주비’는 규제 범위 밖이란 해석을 내놓으면서다. 주택구입을 제한하겠다는 당초 취지는 무색해진 반면 원활한 정비사업 추진만 막아섰다는 비판이 나오는 까닭이다.

서울 마포구 한 공사 현장 모습.(사진=연합뉴스)

6일 정비업계 따르면 정부는 서울 집값 안정화를 기치로 지난달 27일 수도권 주택 구입시 주담대 한도를 최대 6억원으로 묶는 내용을 골자로 한 대출규제를 내놓으면서, 이주비 대출 역시 동일한 규제를 적용한다고 밝혔다.

이주비 대출이란 재개발·재건축로 살던 집을 비워야 하는 정비사업 조합원들이 안정적으로 임시거처를 구할 수 있도록 조합과 금융기관이 협의해 빌려주는 돈을 일컫는다. 조합원 개인별로 기존 집(종전자산)의 감정가액 또는 대출평가액의 50%(LTV 50%)까지 ‘기본 이주비’ 대출이 가능하며, 여기에 정비사업 시공사가 추가로 LTV 50~100% 수준의 ‘추가 이주비’를 조합에 지원하기도 한다.

정부는 이같은 이주비 대출을 주택구입 목적의 비용으로 규정하고 주담대와 마찬가지로 한도를 최대 6억원까지 제한한다는 입장이다. 소득세법 시행령에는 재개발·재건축 등 정시사업 시행 기간 동안 거주를 위해 취득하는 다른 주택을 ‘대체주택’으로 규정하고 있다. 전·월세뿐 아니라 주택을 구입해 이주할 수도 있도록 한 셈이다.

다만 정부가 이같은 규제의 대상에 기본 이주비만 포함하고 추가 이주비는 제외키로 하면서 사실상 당초 목표한 주택구입을 제한하는 효과를 내기 어렵게 됐다. 실제로 주택구입을 목적으로 사용할 있는 이주비는 이번 규제 대상인 기본 이주비가 아닌 규제에서 제외된 추가 이주비라는 점에서다. 은행업감독규정에 따르면 기본 이주비 대출은 대출기간 추가주택을 구입하지 않는 조건으로 실행되며, 대출기간 내 추가주택을 구입하면 해당 대출의 기한의 이익이 상실되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한될 수 있다는 내용의 약정을 체결해야만 한다. 반면 시공사가 지원하는 추가 이주비로는 이같은 제약 없이 추가주택 구입에 활용할 수 있다.

즉 정부의 이번 이주비 대출 한도 제한은 사실상 이미 주택구입에 사용할 수 없는 기본 이주비만을 대상으로 하고 있단 얘기다. 가령 종전자산의 감정가액이 20억원인 조합원은 기본 이주비 대출을 받지 않고도 추가 이주비로 최대 30억원(LTV 150% 적용시)까지 빌려 다른 주택을 구입할 수 있는 길이 여전히 열려있는 셈이다.

규제 취지는 달성하지 못하고 오히려 원활한 정비사업의 발목을 잡을 수 있다는 우려만 키웠다. 최근 전·월세 가격 상승에 기본 이주비 6억원으론 서울 내 이주가 쉽지 않은 만큼 추가 이주비를 활용하는 조합원들이 늘 것으로 보이며, 이는 사업성 악화로 연결될 것이란 지적이다. 통상 기본 이주비 대비해 추가 이주비 금리가 더 높기 때문에 조합의 이자비용이 그만큼 커져서다.

이는 시공사 입장에서도 부담으로 작용한다. 한 대형건설사 관계자는 “추가 이주비를 지원하기 위한 사업비 대출시 건설사 자체 신용으로 하는 경우가 있어 신용 보강을 하게 된다. 이 경우 장부상에는 부채 형식으로 잡히게 돼 부담으로 작용한다”며 “당초 규제 취지인 주택구입 등 투기는 막지 못하고 오히려 조합과 건설사의 부담을 키워 사업성을 떨어뜨리는 졸속 규제”라고 목소리를 높였다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “이주비의 개념과 실제 활용에 대한 정확한 이해 없이 서둘러 대출규제를 내놓은 것으로 보인다”며 “강남과 용산 등 사업성 좋은 정비사업은 그래도 가겠지만, 이미 사업성이 애매한 지역 정비사업엔 분명 악영향으로 작용할 것”이라고 우려했다.

남궁민관 (kunggija@edaily.co.kr)

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