초강력 대출규제 시행 이후 서울 부동산 온도차
'6억 초과' 주담대 막혀 중상급지 매수 포기도
서울 외곽으로 수요자 관심…풍선 효과 우려
전입 의무·전세 보증비율 조정은 서민층에 영향

27일 서울 마포·성동구 아파트 가격이 2013년 관련 통계 공표가 시작된 이래 가장 큰 폭으로 오른것으로 발표되었다. 서울 아파트 값은 더 오를 것이라는 기대심리로 상승세가 당분간 계속 이어질것으로 전망되고 있다. 사진은 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 전경. 2025.06.27 윤동주 기자

"지금 매물이 많이 없어요. 6억원대 아파트는 대출 규제 영향을 안 받으니까 노도강이 뜰 거라고 주목하는 손님들도 있구요."(노원구 중계동 A공인 대표)

"여긴 대출을 많이 받지 않는 곳이라 대출규제에 큰 영향 없어요. 주말에도 집 보러 온다는 사람들이 많아요." (은평구 응암동 B공인 관계자)

"대출 규제로 한강 벨트를 막아버리면 서울 외곽, 인접 경기도권까지 불이 붙을 것 같아요. 가계약만 했던 손님들 계약서 쓰느라 금요일에 연장 영업했어요."(경기도 구리시 C공인 대표)

금융당국이 지난 27일 발표한 대출규제로 6억원 초과 주택담보대출이 막히자, 이처럼 상대적으로 대출 부담이 적은 서울 외곽 등 중하급지로 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 생애최초·디딤돌·버팀목 등 실수요자들의 대출까지 제한하는 초강력 규제가 시작되면서 15억원 이상 아파트가 밀집해 있는 강남3구나 마포·용산 등에서 집을 사려면 마련해야 할 현금 부담이 커지니 차선책을 택하는 분위기다. 전문가들은 주변지역 집값이 상승하는 풍선효과와 임차인 주거부담 상승, 공급 불안 해소가 시급하다고 지적했다.

주택 가격별 온도차 

금융 당국의 대출 규제 이후 지난 27~28일 수도권 일대 부동산 공인중개업소들은 주택 가격별로 뚜렷한 온도차를 보였다. 6억원 이상 대출을 받아야 매수가 가능한 상급지에서는 '대출 막차'를 놓친 수요자들이 매수를 포기하는 분위기였다. 10억원 내외 가격으로 매수할 수 있는 지역에서는 매수자들의 문의가 이어졌다. 마포구 공덕동 인근 D공인 대표는 "주말에 집보러 온다고 했던 손님들이 여러 팀 있었는데 어차피 대출이 안 나올테니 집을 못 살 것 같다며 줄줄이 취소했다"고 말했다.

서울 외곽 지역의 노원·도봉·강북구 일대 부동산들의 분위기는 달랐다. 강북구 미아동 일대 E 공인 관계자는 "5월 말부터 최근까지 손님들이 급격히 몰렸고 규제 발표 이후에도 집을 보러 오겠다는 손님이 끊이지 않았다"며 "6억원대 아파트의 경우 오히려 이번 대출 규제로 가격이 더 오를 것이라고 생각하는 사람들이 많다"고 귀띔했다.

은평구 응암동 B공인 실장은 "주말에도 집을 보러오겠다거나 예약을 잡아달라는 손님들이 많았다"며 "갭투자로 집을 매수하려던 분들 중에서는 전세금 내려주는 대신 대출을 안받고 들어올 수 있는 세입자로 맞춰달라고 요청하기도 했다"고 설명했다.

27일 서울 마포·성동구 아파트 가격이 2013년 관련 통계 공표가 시작된 이래 가장 큰 폭으로 오른것으로 발표되었다. 서울 아파트 값은 더 오를 것이라는 기대심리로 상승세가 당분간 계속 이어질것으로 전망되고 있다. 사진은 서울 마포의한 부동산 공인중개업소 실거래 안내문. 2025.06.27 윤동주 기자

강남3구 등 한강변 일대 상급지들은 매수자를 구하는 데 제약이 생겨 매물이 늘어날 것이라는 전망도 나온다. 반포동 인근 F공인 대표는 "집값이 올라 거둬들였던 집주인들이 앞으로 어떻게 되느냐며 문의하는 전화가 많았다. 시간이 흐르면서 다시 매물을 내놓을 것 같다"며 "가격이 떨어질 지는 모르겠지만 당분간 가격 상승은 제한적일 것"이라고 말했다.

서울부동산정보광장에 따르면 30일 기준 5월 아파트 거래량은 8031건, 6월 거래량은 5728건이다. 5월 거래량은 토지거래허가구역 해제 시점인 3월(1만293건) 이후 가장 많았다. 6월 거래량의 경우 한 달 가량 실거래 신고 기간이 남은 점을 고려하면 6월 거래량을 크게 넘어설 것으로 예상된다. 다만 대출 규제 이후 거래량 감소는 불가피하다는 관측도 나온다.

전문가들 "'풍선효과' 예의주시해야"

이번 규제가 서민 실수요층에 큰 영향을 미치는 만큼 정부가 풍선효과를 예의주시해야 한다는 의견이 나온다. 함영진 우리은행 부동산 리서치랩장은 "6억~8억원대 매물이 몰린 노도강(노원·도봉·강북구), 금관구(금천·관악·구로구) 등 외곽 지역으로의 풍선효과를 주의 깊게 지켜봐야 한다"고 했다. 고종완 한국자산관리연구원장도 "외곽지역 집값이 들썩일 가능성이 있다"고 내다봤다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "실수요자와 다주택자를 가리지 않고 일률적으로 대출한도를 설정한 것은 과거에 사례를 찾기 어려운 강도"라며 "당장의 효과는 일부 보이겠지만, 그것만으로는 장기적인 정책효과를 기대하기는 충분치 않다"고 했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "중저가보다는 8억~20억원대 주택들이 기존보다 대출받는 금액이 줄었는데 대출을 받아서 집을 살수있는 수준인 지역들 위주로는 풍선효과가 확산되는 분위기"라며 "장기적으로는 금융규제가 계속 이어지는게 아니라 어느 정도 가계 부채가 관리되면 유연해질 수 있고 대출받을 수 있을 때 수요가 살아나는 가능성은 반복적으로 나타날 수 있다"고 내다봤다.

권영선 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "이번 규제가 시장 흐름을 잠재우는 효과는 있겠지만 그렇다고 수요가 없어지는 건 아니다"며 "공급에 대한 불안 심리는 여전하다. 공급을 늘리겠다는 시그널이 필요하다"고 설명했다.

이번 대책 중 주택담보대출을 받을 경우 6개월 내 전입 의무가 전셋값을 올리고 풍선 효과를 부추길 수 있다는 의견도 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "이번 규제로 내 집 마련을 한 뒤 일단 전입해야해 전·월세 유통 매물이 줄어들 가능성이 있다. 전세사기 여파로 아파트 전세 수요가 몰리는 가운데 아파트 입주 물량도 줄고 있어 전세 수급 불균형이 심화할 수 있다"고 지적했다.

함영진 랩장도 "전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 낮아졌고, 기준금리 인하 기대감과 맞물리며 전세가 상승과 월세화가 함께 나타날 수 있다"며 "임차인의 주거 부담이 커질 수 있어 모니터링이 필요하다"고 강조했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr
이지은 기자 jelee0429@asiae.co.kr
최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr
이정윤 기자 leejuyoo@asiae.co.kr

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