고가주택 구입에 과잉 대출 차단…'DSR 3단계'와 맞물려 수요 확 줄듯
실수요자 중심, 갭투자 어려워져…대출액 제한·젊은층 '주거사다리' 불안 논란

서울 부동산 (CG) [연합뉴스TV 제공]

(서울=연합뉴스) 채새롬 민선희 기자 = 정부가 27일 발표한 가계부채 관리 강화 방안은 수도권·규제지역 주택담보대출 최대한도를 6억원으로 설정해 과도한 대출을 막고, 실수요가 아닌 경우 대출을 제한하는 데 초점을 맞췄다.

정부가 이날 '초강수' 대출 규제책을 내놓은 것은 서울 강남 아파트값 급등세가 최근 비강남권까지 확산하며 상황이 심상치 않다고 판단했기 때문이다.

전문가들은 과열된 시장이 전례 없는 강력한 규제로 당분간 진정될 것이라고 평가하면서도, 당장은 현금이 없는 젊은층의 집 장만이 어려워질 수 있다는 지적도 제기했다.

주담대 최대 6억원으로 제한…고소득자·고가주택 타깃

금융위 가계부채 관리 방안 중 가장 눈에 띄는 부분은 수도권·규제지역에서 금융권 주담대 최대한도를 6억원으로 제한한 것이다.

이는 서울 강남권과 '마용성'(마포·용산·성동구) 등 일부 지역에서 수십억원대 고가 아파트를 사기 위해 거액 대출을 받는 것을 막기 위한 취지다.

전문직 등 고소득자가 10억∼20억원을 빌려서 강남 아파트를 사며 집값을 밀어 올리는 사례 등을 제한하겠다는 것이다.

6억원은 서울 아파트 평균 매매가(12억∼13억원대)의 절반 수준이다.

정부는 6억원으로 설정한 구체적인 근거를 대지는 않았다.

신진창 금융위 금융정책국장은 "서울·수도권 주택가격 수준, 주택구입 시 금융권 대출 이용하는 정도, 차주 소득 대비 부채가 어느 정도 규모 적절한가 등을 고려해봤을 때 6억원 정도가 적절하다고 판단했다"고 설명했다.

신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 "6억원 제한은 고가주택을 대상으로 했다는 의미"라고 설명했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "최근 서울 강남권과 한강벨트 등에 10억원씩 대출 받아 들어가는 사람이 많았는데 이 대출을 막으면 수요를 확 줄이는 효과가 있을 것"이라며 "진입 문턱을 높임으로써 시장 과열을 식힐 수 있을 것"이라고 말했다.

대출 한도를 줄이는 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 시기와 맞물리면서 수요 억제 정책 파급력이 높아질 것으로 보인다.

개인의 소득·집값과 상관없이 대출 한도 자체를 제한한 것은 전례를 찾아볼 수 없는 규제다.

정부가 서울 집값 급등세와 '패닉 바잉' 조짐에 극약 처방을 내놓은 것이다.

전날 한국부동산원이 발표한 이번주 서울 아파트 매매가격이 0.43% 올라 6년 9개월 만에 최대치를 기록했다.

특히 이번주 성동구의 아파트값은 0.99%, 마포구는 0.98% 올라 2013년 1월 한국부동산원이 주간 아파트 가격 통계 공표를 시작한 후 역대 최대의 상승 폭을 기록했다.

수도권 중심으로 주택 거래량이 늘어나면서 가계대출 증가 규모 역시 4월 5조3천억원, 5월 6조원으로 확대됐고, 6월에도 증가 추세가 지속됐다.

이번 대책은 다주택자와 갭투자 수요를 제한해 실거주 목적이 아닌 주택 구매에는 금융권 대출을 사실상 막는 데도 초점을 맞췄다.

다주택자는 대출을 활용한 주택 추가 구입이 금지(주택담보대출비율(LTV) 0%)되고 생활안정자금 목적 주담대도 받을 수 없다.

대출을 받아 주택을 구입할 땐 6개월 내 전입 의무가 생긴다.

다른 지역 거주자 등이 은행 대출을 받아 수도권 주택을 사두는 형태의 '갭투자'가 사실상 막히는 것이다.

1주택자가 집을 옮기기 위해 대출을 받아 다른 집을 살 경우 기존 집 처분 기한이 2년에서 6개월로 강화된다.

갭투자에 쓰이기 쉬운 조건부 전세대출도 금지한다.

정부는 이번 대출 규제들은 수도권·규제지역에 한해 시행함으로써 침체를 겪는 지방 부동산 시장과 차별 대응 원칙을 명확히 했다.

지난달 서울 평균 전세가율 45% , 강남3구는 30%대로 떨어져 (서울=연합뉴스) 김도훈 기자 = 최근 급격한 서울 집값 상승으로 서울 평균 전세가율(매매가격 대비 전세가격비율)은 8년여 만에 최저치를 기록한 가운데 23일 서울 시내의 한 부동산에 붙은 전세 매물 안내문 앞으로 시민이 지나고 있다. 이날 부동산R114가 서울 25개 자치구 아파트 157만가구(임대 제외)의 평균 가격을 표본 삼아 분석한 결과에 따르면 지난달 서울 평균 전세가율은 45.2%로 2017년 1월 이래 최저치를 기록했다. 특히 강남 3구(서초37.1%, 송파 38.4%, 강남 39.1%)는 30%대를 기록한 것으로 나타났다. 2025.6.23 superdoo82@yna.co.kr

'15억 초과 집 대출금지'과 다른점은…DSR 원칙 흔들렸단 평가도

이번 6억원 주담대 한도는 문재인 정권 때인 2019년 말 투기과열지구 15억원 초과 아파트에 대출을 금지한 조치를 연상시킨다는 평가도 나온다.

당시 15억원 초과 아파트 구입 시 아예 대출을 받을 수 없게 돼서 재산권 침해 등으로 헌법 소원 대상이 되기도 했다.

정부는 이번엔 6억원으로 대출 한도를 열어놔서 당시보다 유연한 규제라는 입장이다.

신 국장은 "15억 이상 고가주택에 대출을 1원도 못하게 한 조치는 지나치게 획일적이었다는 평가가 있었다"고 말했다.

그러나 이번 조치가 금융당국이 그동안 금과옥조처럼 강조해오던 '갚을 수 있는 만큼 빌린다'는 원칙에 부합하지 않는다는 지적도 있다.

정부는 LTV, DTI(총부채상환비율), DSR 등의 제도를 통해 소득과 상환능력에 기초한 대출규제를 운영해왔다. 금융권은 현재 개인별 DSR을 40%로 적용하고 있다. 이에 관해 신 국장은 "6억원을 30년 만기대출 받았을 때 원리금을 한 달 평균 300만원 내야 한다"며 "소득으로 감내할 수 있는 범위에서 빚을 지게 하자는 기본 틀에서 벗어난 것은 아니다"라고 설명했다.

일각에선 집값이 이미 크게 오른 상황에 주담대 한도를 설정하면서 이제 가정을 꾸리고 살 집을 마련하기 시작하는 2030세대가 부동산 시장에서 밀려날 수 있다는 지적도 나온다.

유선종 건국대 부동산학과 교수는 "현금 부자만 집을 살 수 있냐는 비난을 벗어날 수 없다"면서도 "정책 방향성이 있어서 어쩔 수 없어 보인다"고 말했다.

아파트 (CG) [연합뉴스TV 제공]

이번에도 안 잡히면 추가 조치 나온다…공급 대책도 검토

이런 초강력 조치에도 가계대출 증가세가 잡히지 않으면 금융당국은 추가 조치를 즉각 시행한다는 방침이다.

규제지역에 LTV를 더 강화하고, 전세대출이나 정책대출에도 DSR 적용을 확대하는 안이 거론된다.

그간 전세자금이나 정책모기지는 서민 주거 안정을 이유로 DSR 적용이 안됐는데, 이 때문에 전셋값 상승, 갭투자 증가, 집값 상승의 악순환이 이어진다는 지적이 계속돼왔다.

은행 주택담보대출에 대한 자본 규제 방안도 검토된다.

은행이 주택담보대출을 많이 내줄수록 부문별 경기대응완충자본(SCCyB), 부문별 시스템리스크 완충자본(sSyRB) 등 더 많은 자본을 쌓게 하는 것으로, 은행의 자본 확충 부담이 커지면 대출 공급이 크게 줄어들 것으로 예상된다.

함영진 랩장은 "이번 규제는 과열을 진정시키기 위한 불가피한 극약처방"이라며 "이래도 안 잡히면 중장기적으로는 더 많은 공급, 임대차 공급 등이 필요할 것"이라고 말했다.

주택공급 대책 및 규제지역 추가 지정도 뒤따를 수 있다.

정부는 "우수 입지에 충분한 규모의 주택이 안정적으로 공급된다는 확신을 통해 수급 불안심리가 해소될 수 있도록 주택공급 활성화에도 만전을 기할 계획"이라며 "규제지역 추가 지정 등 시장 안정 조치도 배제하지 않을 것"이라고 밝혔다.

srchae@yna.co.kr

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