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창간 60년 연중기획 - 2025 자영업 리포트

지난 17일 오후 7시 서울 강남구 신사동 가로수길. 코로나19 전까지만 해도 개성 있는 뷰티·패션숍과 화랑, 파인다이닝 레스토랑이 모인 ‘핫플’이었지만 지금은 활기가 사라졌다. 가로수길 중심거리 120m를 걷는 동안 10여 명을 만난 게 전부였다. ‘임대’ 팻말을 걸어놓은 텅 빈 상가만 십수 곳 이상이었다. 그중 일부는 임차 조건으로 ‘깔세’를 써놓기도 했다. 보증금 없이 몇 개월치 월세만 미리 내면 되는 깔세는 세입자의 목돈 부담을 덜어주는 임차 방식이다.

사정이 이렇다 보니 이 지역 상가 임대료 시세는 반토막이 났다. 2010년대 후반 1평(3.3㎡)당 100만~150만원에 이르렀지만 최근엔 평당 70만원 선이다. 가로수길에서 부동산중개업소를 운영하는 양성원(58)씨는 “상권이 다 죽었는데 여기 들어오려는 사람들이 있겠냐”며 “임대료가 싸졌다지만 여전히 ‘싼 맛’에 들어올 만한 수준은 아니라서 4~5년째 공실인 곳도 있다”고 말했다.

자영업자들의 생계 터전인 ‘상권’이 무너지고 있다. 일부 상권은 코로나19 때보다 더한 침체에 빠져 있다. 상권이 시들해지면 손님 없는 가게를 버티지 못한 자영업자들이 점차 폐업에 내몰리고, 다시 공실이 늘어나 상권이 더 가라앉는 악순환이 이어지고 있다.

글로벌 상업용 부동산 업체 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 서울 명동, 강남, 홍대, 가로수길, 이태원·한남, 청담, 성수 등 서울 7대 상권의 올해 1분기 평균 공실률은 15.1%로 나타났다. 상가 100곳 중 15곳은 비어 있다는 의미다. 2019년 대비 2배다.

특히 가로수길 공실률은 41.6%로, 상가 5곳 중 2곳이 비었다. 2019년(4.5%)엔 빈 상가를 찾기 어려웠지만, 이후 공실률이 꾸준히 치솟아 올해 1분기 역대 최고치를 기록 중이다.

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직원 내보내고 석달째 개점휴업…오픈시간 늦추며 버티기도

25일 서울 강남구 신사동 가로수길에서 한 시민이 텅 빈 상가를 지나가고 있다. 김경록 기자

강남도 2019년 4.3%에서 현재 18.9%로, 홍대는 5.4%에서 10%로 증가했다. 명품 매장이 즐비하던 청담(15.7%)이나 이태원·한남(10.8%)도 고전하고 있다. 그나마 외국인 관광객 등 유동인구가 늘어난 명동(5.2%)만 2019년(4.5%) 수준을 회복했다. 서울시 상권분석서비스에 따르면 지난 1분기 명동을 찾은 유동인구는 지난해 같은 기간보다 8.6% 증가한 8만5792명이었다.

손님이 없자 폐업은 안 했지만, 장사를 중단한 ‘개점휴업’ 가게도 늘고 있다. 서울 동대문에서 11년간 돼지갈비집을 운영한 김윤길씨는 3개월째 가게 문을 닫고 있다. 인건비를 아껴보려고 6명이던 직원을 1명으로 줄였지만 현상 유지도 어려워져 휴업을 택했다. 김씨는 “요새 새 임차인 구하기가 어렵기 때문에 건물주가 ‘임대료 안 내는 조건으로 휴업’하는 데 동의했다”고 말했다.

차준홍 기자

일부 자영업자는 영업 시간을 줄이며 버틴다. 서울 마포구 상수동에서 4년째 디저트 카페를 운영하는 김모씨는 지난해 말부터 가게 개점 시간을 오전 8시에서 11시로 늦췄다. 김씨는 “홍대 상권과 연결되는 상수동 일대는 코로나19 때도 북적북적했는데, 지난해 초부터 폐업이 부쩍 늘더니 올해 유동인구가 확 줄었다”고 전했다.

상권 활성도를 가늠할 수 있는 웃돈 격인 상가 권리금도 하락세다. 한국부동산원에 따르면 전국 상가 평균 권리금은 2019년 4276만원에서 지난해 3443만원으로 5년 새 19.5% 하락했다. 같은 기간 서울 상가 권리금은 5130만원에서 4915만원으로 떨어졌다. 수도권(경기도)은 지난 4년 새 4993만원에서 3904만원으로 1000만원 이상 줄었다.

상권 침체는 소상공인의 폐업 → 공실 증가 → 상권 침체 심화의 악순환으로 이어진다. 중소기업중앙회에 따르면 자영업자들의 퇴직금 격인 ‘노란우산 폐업 공제금’은 올해 1~5월 총 7170억원이 지급됐다. 코로나19 첫 해인 2020년 같은 기간(3115억원)보다 배 이상 늘어 역대 최대다.

차준홍 기자

문제는 현재로선 이런 악순환 고리가 끊어질 것 같지 않다는 것이다. 지난 1분기 전국 평균 개업률은 2.2%였지만, 폐업률은 2.55%다. 문 여는 가게보다 문을 닫는 소상공인이 더 많아 공실이 늘 수밖에 없는 구조다.

상황이 이렇자 경매 시장에서도 상가는 찬밥이다. 투자자 입장에서 상가는 매월 안정적으로 수익을 얻을 수 있는 대표적인 수익형 부동산이지만, 최근 애물단지가 됐다.

지지옥션에 따르면 서울 7대 상권의 지난 1분기 상가 경매 매각률(경매 건수 대비 매각 건수)은 평균 10% 수준이다(표 참고). 경매에 나온 상가 10곳 중 1곳만 새 주인을 찾았다는 의미다.

이영애 인천대 소비자학과 교수는 “내수 부진이 심각한 상황이라 소비자에 대한 지원책도 필요하지만, 우선 소상공인들이 버텨줘야 상권이 유지되고 소비 활성화로 이어질 수 있다”며 “일시적 지원금에 그칠 것이 아니라 소상공 업계의 체질 개선을 유도하는 정책이 뒷받침돼야 한다”고 말했다.

최현주·황수연·노유림 기자 chj80@joongang.co.kr

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