마포·성동·과천·분당은
조정대상지역 지정 등
규제 요건에 이미 충족
서울시도 갭투자 막으려
토허제 확대 가능성 엄포
대출 조이는 DSR 3단계
재건축 부담금 부과 예고
집값 추가 상승에 변수로

서울 집값 급등세가 강남권을 넘어 노도강(노원·도봉·강북구) 등 강북권으로까지 번지자 정부가 ‘규제지역 확대’ 카드를 만지작거리고 있다. 비강남권 주요 지역인 마포·성동구와 준강남으로 불리는 경기 과천·분당은 규제지역 지정 요건을 이미 충족했다.

12일 부동산 업계에 따르면 정부가 취할 수 있는 첫 대책은 규제지역 추가 지정이다. 규제지역은 조정대상지역과 투기과열지구를 말한다. 특정 지역 물가 상승률보다 집값 상승률이 크게 높은지가 중요한 지정 요건 중 하나다.

통계청의 올해 1분기(1~3월) 서울 소비자물가지수는 전 분기 대비 1%, 경기는 1.2% 각각 올랐다. 마포·성동·강동·과천·분당의 집값 상승률은 이보다 몇 배는 더 높다. 규제지역 추가 지정이 충분히 이뤄질 수 있다는 얘기다. 서울시도 전날 갭투자를 막는 토지거래허가구역을 확대 지정할 수 있다고 엄포를 놓기도 했다.

국토교통부 관계자는 “실수요자 보호에 초점을 맞추고 가용한 모든 정책 수단을 동원할 것”이라며 “투기와 시장 교란 행위를 엄금하는 것은 물론 추가 규제 도입까지 검토하고 있다”고 전했다.

한국부동산원에 따르면 성동구 아파트값은 올해 들어 작년 말 대비 3.91% 올랐다. 이는 송파구(6.88%)·강남구(6.15%)·서초구(5.64%) 다음으로 가장 높은 상승률이다. 이번주에도 성동구 집값 상승률은 전주 대비 0.47%나 올랐다.

실제 성동구에서은 신고가 거래가 쏟아지고 있다. 옥수동 래미안옥수리버젠 전용면적 84㎡(6층)는 지난달 23일 23억5000만원에 거래되며 최고가를 찍었다. 성수동1가 서울숲 아이파크 리버포레 전용 84㎡도 지난달 19일 34억9000만원에 거래되며 신고가를 경신했다. 5일 전인 직전 거래(31억5000만원) 대비 3억4000만원 오른 가격이다.

서울 남산에서 바라본 마포구 일대 [사진 출처 = 연합뉴스]

강남3구·용산구 인접 지역인 마포구(3.4%)와 강동구(2.96%)도 올해 들어 집값 상승률이 높았다. 준강남으로 꼽히는 과천 집값은 올해 들어 6.59%나 치솟았다. 성남 분당도 2.16%의 심상찮은 상승세를 보였다.

부동산원 측은 “성동구는 행당·옥수동, 마포구는 아현·도화동 주요 단지, 용산구는 이촌·도원동, 종로구는 평창·홍파동 준신축, 광진구는 광장·구의동 위주로 가격이 상승했다”며 “강남권의 가격 상승 폭에는 못 미치지만 완연한 오름세가 서울 전반으로 번지는 모습”이라고 설명했다.

다만 변수는 있다. 이재명 정부 출범으로 재건축 초과이익 부담금 부과가 임박했다는 관측이 나오고 있기 때문이다. 오는 7월부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제가 시행되는 것 역시 집값을 다소 안정시킬 수 있는 요소로 작용할지 주목된다.

국토부에 따르면 올해 전국에서 재건축 부담금이 부과될 것으로 예상되는 단지는 총 58개다. 58개 예상 단지의 조합원 1인당 예상 부담금은 1억328만원으로 집계됐다. 이 가운데 서울은 29개 단지로 조합원 1인당 평균 부담금이 1억4741만원으로 나타났다. 서울의 부담금은 대전(3억2000만원)에 이어 두 번째로 높았다. 부과액이 가장 많은 서울 단지는 1인당 부담금이 3억9000만원이었다.

1년 전 서울에서 31개 단지가 평균 1억6600만원을 부과받을 것으로 예측된 것과 비교하면 올해는 단지 수와 부담액이 줄었다. 이는 집값이 올랐기 때문이다. 재건축 초과이익 부담금은 재건축으로 얻은 초과이익이 조합원 1인당 8000만원을 넘으면 해당 금액의 10~50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 초과이익은 재건축 단지의 집값 상승분에서 정상 주택가격 상승분과 개발 비용을 제외한 금액이어서 1년 전보다 집값이 올라 초과이익이 줄어든 단지가 많을 것으로 보인다.

업계 관계자는 “이재명 대통령이 재건축 용적률 완화 등의 방침은 밝혔어도 재건축 초과이익 부담금에 대해선 폐지 의사를 밝히지 않은 만큼 부담금이 예상대로 부과될 전망”이라며 “이게 하반기 부동산 시장 변수로 작용할 것”이라고 말했다.

한편 서울에서는 전셋값 상승 폭도 커지고 있다. 지난주 0.06% 오른 서울 아파트 전셋값은 이번주 0.08% 상승했다. 부동산원 관계자는 “정주 여건이 양호한 역세권, 대단지, 학군지 등 선호 단지 위주로 전세 수요가 이어지면서 가격 상승 계약이 체결되고 일부 단지에서는 매물 부족 현상마저 나타나는 등 서울 전반적으로 전셋값 상승이 지속되고 있다”고 지적했다.

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