공급·세제·대출 ‘방향’ 부재 속
2017년 ‘돈 쓸림’ 재연 가능성
유동성 확대 땐 가격 자극 우려
지금 필요한 것은 ‘구체적 처방’

10일 서울 남산타워에서 바라본 강북 지역 아파트 단지들. 권도현 기자

서울의 아파트 값이 심상치 않다. 올해 초부터 들썩였던 강남·서초·송파구 등 강남3구와 용산구의 집값 오름세는 서울 강북권까지 퍼지고 있다. 토지거래허가구역(토허구역) 확대 재지정이 무색하게 가격와 거래량 모두 반등하고 있다. 서울 주요 지역에선 집주인들이 가격 상승 기대감에 매물을 거둬들이고 있는 실정이다. 시장 안팎에선 ‘민주당이 집권하면 집값이 오른다’는 속설이 현실화하는 것 아니냐는 우려까지 나온다.

전문가들은 수도권 주택 공급이 부족하고 본격적인 금리 인하 국면까지 더해지면 침체된 경기와 상관 없이 서울 집값만 ‘활활’ 불이 붙는 상황이 벌어질 수 있다고 경고했다. 대선 국면에서 제대로 논의되지 않은 주택 공급, 부동산 세제, 대출 규제에 대한 정부 정책 방향이 나와야 한다는 지적이다.

부동산 플랫폼 직방의 10일 자료를 보면, 서울 성북·노원·금천구의 지난달 아파트 상승 거래 비중은 44.5~46.8%로 4월보다 각각 4.5~4.6%포인트 증가했다. 이들 지역의 상승 거래 증가 폭은 서울 평균치를 앞질렀다. 가격 상승 기대감이 강북까지 퍼진 것이다.

강남3구와 용산구의 상승세는 이미 가파르다. 이날 한국부동산원 아파트가격 동향 조사 결과를 보면 올들어 전국 아파트 가격이 0.34% 하락했으나 서울 강남구는 5.61%, 서초구 5.17%, 송파구 6.13%, 용산구는 2.87% 올랐다. 5월 들어 이들 지역의 거래량마저 반등했다. 서울부동산정보광장 자료를 보면 강남3구와 용산구의 5월 아파트 매매 거래 건수는 이날 기준 482건으로 4월 거래량(324건)을 이미 넘어섰다.

서울 마포구의 마포래미안푸르지오 인근 공인중개소장 A씨는 “기존에 나온 매물은 이미 다 소화됐고, 집을 내놓겠다던 분들도 한번에 5000만~1억원씩 계속 호가를 올리고 있다”고 말했다.

시장 안팎에선 부동산 가격이 급등했던 ‘2017년 재연’을 우려하며 새 정부의 부동산 정책 방향이 빨리 나와야 한다고 입을 모은다. 이재명 대통령은 대선 과정에서 “세금으로 집값 잡는 일을 하지 않겠다”고 밝혔다. ‘공급 확대’라는 큰 틀만 언급하고 구체적 내용을 말하지 않았다. 윤석열 정부 3년간 주택 경기 침체로 제대로 삽을 뜨지 않아 시장에선 주택 공급 부족에 대한 우려가 팽배한데 새 정부도 공급 대책을 말하지 않으니 시장이 더욱 들썩인다는 지적이다.

김경민 서울대 도시계획학과 교수는 “정부가 서울에 거대한 분양 시장을 열어 수요를 ‘기축’ 중심에서 ‘분양’ 중심으로 빨리 옮겨야 한다”고 말했다. 용산국제업무지구 부지와 상암동 등 국공유지와 유휴부지을 거론한 것이다. 그는 이어 “지금 ‘집이 부족하다’는 말은 철저히 서울에 국한된 얘기”라며 “서울시가 토지물량을 빠른 시일내 확보한 후, 중앙정부와의 협의해 사업을 빠르게 진행해야 한다”고도 말했다.

특히 새 정부가 지금부터 추진하더라도 신규 주택을 공급하기까지는 3~5년이 걸린다. 이 시간 동안 집값에 불이 붙고 이를 끄려고 정부가 땜질식 규제를 덧대기 시작하면 문 정부 과오를 반복할 수 있다는 우려가 나온다.

정책 금융을 점검해야 한다는 의견도 제기된다. 주택 경기 침체를 맞닥뜨린 윤석열 정부는 정책 금융을 대폭 늘린 바 있다. 2022년부터 2023년까지 특례보금자리론으로 40조원을 풀었고, 출산 가구당 최대 5억원을 빌려주는 신생아특례 대출도 소득 요건을 대폭 완화(부부 합산 연소득 2억원 이하)해 시행 중이다. 2022년 8월부터 시행한 ‘생애최초 LTV 80%’는 특히 조건이 특히 파격적이다. 생애 첫 주택 구입자는 소득과 주택 가격에 구애받지 않고 최대 6억원을 대출받아 집을 사도록 했다. 일반적으로 60~70% 수준인 주택담보인정비율(LTV)을 80%까지 높였다.

박선영 동국대 교수(경제학)는 “정책 대상자로 혜택을 주어야 할 신혼부부나 신생아 가정에 ‘대출해줄 테니 비싼 집을 사라’고 하는 방향이 맞는지 의문”이라며 “시장에 영향을 줄 정도의 정책금융 공급은 오히려 집값 안정에 방해가 되기 때문에 적절하지 않다”고 말했다.

새 정부가 재정을 풀고 금리가 계속 내리는 상황에서 대출 규제에 관한 입장도 확실히 내야 한다는 의견도 제기된다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “시중에 돈이 풀리면 고가 주택 시장부터 가장 민감하게 반응한다”며 “통화량이 불어나는 상황에서 집값 안정을 동시에 도모하는 게 쉽지 않은 일이므로 적절한 대출 수위 조절이 필수적이다”라고 말했다.

일각에선 ‘똘똘한 한채’ 선호 현상 완화를 위해 다주택자 규제를 풀어야 한다는 요구가 나오지만 최근의 ‘똘똘한 한채’ 선호는 인구 감소와 투자 포트폴리오 변화도 주요 요인인 만큼 다주택자 규제 완화로 풀 문제가 아니라는 반론도 있다. 박 위원은 “다주택자 규제를 섣불리 완화하면 서울 집값만 더 높아지는 부작용이 생길 가능성이 높다”고 말했다.

최미랑 기자 rang@kyunghyang.com

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