노무현·문재인 정권때 서울 아파트 20~40%대↑
금리 인하기·공급 부족·7월 DSR 강화 전 '매수' 수요 붙어
투기과열 지정만으로 규제 한방…"세금 강화 칼날 살아 있다"
강남권 "규제로 집값 더 높이는 상황 반복되지 말아야"

[이데일리 최정희 이배운 기자] “공급 늘리고 시장 자율에 맡기겠다는 말은 어느 정권에서나 똑같이 나오는 말들이다. 규제 만들어 집값만 더 높이고 실수요자만 피해를 받는 모습이 반복돼왔다. 학습효과가 있기를 바란다.”

[이데일리 김일환 기자]

이재명 더불어민주당 후보가 제21대 대통령으로 확정된 다음 날인 4일, 서울 서초구 반포동의 한 공인중개사는 이 대통령이 선거 유세 중 “세금으로 집값 잡지 않고, 공급을 늘리겠다”고 한 발언을 믿지 않았다. 

강남구 대치동의 또 다른 공인중개사는 “선거 유세 때는 부동산 규제를 안 하겠다고 했지만 주변 공인중개사나 주민들도 크게 기대하지 않는 분위기”라고 말했다. 잠실동의 한 공인중개사는 “세금을 안 늘리겠다고 했지만 지지율 떨어지면 ‘강남 특혜, 부자 증세’카드를 다시 꺼낼지 누가 아느냐”고 반문했다. 

세금으로 집값을 잡으려던 노무현·문재인 등의 진보 정권에서 집값이 급등했던 경험이 있던 터라 이재명 정권에서도 집값이 오를 것이란 기대감이 커지고 있다. “세금으로 집값을 잡지 않겠다”는 이 대통령의 발언에 대해서도 고가 아파트가 밀집한 강남3구(강남·서초·송파구)를 중심으로 반신반의하는 분위기다. 전문가들의 의견도 엇갈린다. 

5월 26일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대(사진=뉴시스)

◇ 진보정권 들어서면 집값 오른다던데... 

4일 한국부동산원에 따르면 노무현 대통령이 집권했던 2003년 3월부터 2008년 2월까지 서울 아파트 매매가격 지수는 43% 급등했다. 부동산원의 아파트 매매가격 지수가 2003년 11월부터 통계가 작성된 점을 고려하면 이달부터 노 전 대통령 퇴임일이 있는 달까지의 상승률을 계산한 것이다. 문재인 정부에선 서울 아파트 가격 상승률이 25.8%로 집계됐다. 실거래가 기준으로 보면 무려 95.3%나 급등했다. 

박근혜 정권에선 서울 아파트 가격이 12.5% 오르는 데 그치고, 이명박·윤석열 정권에선 각각 4.2%, 4.0% 하락한 것과 대조된다. 

노무현 정권때는 종합부동산세가 도입되고, 문재인 정권 때는 종부세 등 보유세 강화, 다주택자 양도소득세 강화 등 부동산 관련 보유세·거래세가 모두 강화됐으나 집값이 오히려 상승했다. 특히 문재인 정권에선 코로나19 팬데믹에 기준금리가 연 0.5%로 역사상 최저 수준을 기록하자 유동성이 넘치면서 부동산 매입 수요가 증가했다. 다주택자 세금 강화까지 합해져 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 심화시키면서 집값 급등을 자극했다. 

이런 학습효과로 이재명 대통령 집권으로 집값이 오를 것이란 기대감이 커지고 있다. 기준금리 인하기 돌입과 공급 부족 우려 지속이 집값 상승을 자극할 변수로 떠오른다. 기준금리는 연 2.5%에서 연말 2.0%로 하락할 것이란 전망이 지배적이다. 신한투자증권에 따르면 올해 전국 입주 물량은 28만여가구로 전년(36만 5000여가구) 대비 23.3% 감소하고 2026년과 2027년엔 각각 21만 2000여가구, 19만여가구로 더 줄어들 것으로 전망된다. 

다음달 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 시행을 앞두고 거래량도 증가하고 있다. 서울 부동산정보광장에 따르면 5월 아파트 매매 건수는 이날 현재 4724건으로 집계됐다. 매매 계약 후 한 달 이내 신고해야 한다는 점을 고려하면 5월 매매 건수는 7000~8000건 가량 되고 6월엔 이를 뛰어넘을 가능성이 있다는 전망이 나온다. 

양지영 신한투자증권 자신관리컨설팅부 부동산팀 수석은 “서울은 고가 단지 중심으로 신고가 경신이 나타나고 있다”며 “수도권 역시 과천, 하남, 분당, 평촌처럼 서울 접근성이 우수하고 정비사업이 가시화된 지역은 서울 대체지로 수요 유입이 꾸준하다”고 밝혔다. 

집값 과열시 ‘세금 강화’ 진짜 안 나올까 

수요는 받쳐주고 공급은 부족한 상황에서 집값 상승폭이 커질 경우 이 대통령이 약속을 깨고 ‘세금 인상 카드’를 꺼내는 것 아니냐는 의구심도 여전하다. 

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “이 대통령이 공약에 ‘초고가 아파트 가격 상승 억제’ 정책에서 벗어나겠다고 한 만큼 양도세, 종부세 중과를 하지 않겠다는 의미로 해석된다”며 “부동산 시장이 과열되면 세제보다는 대출 문턱을 높일 수 있다”고 언급했다. 이 대통령은 가계부채 총량을 관리하겠다는 뜻을 공약으로 내걸었다. 

반면 심형석 우대빵부동산연구소 소장 겸 미국 IAU 교수는 “이 대통령은 큰 정부를 지향한다. 큰 정부는 세금을 거둬서 재정을 집행해야 하기 때문에 세금으로 집값을 안 잡겠다는 것을 믿기 어렵다”며 “수요 증가에 집값이 오르면 10월 추석 전에 부동산 대책이 나올 가능성이 있다”고 짚었다. 

집값 상승이 과열될 경우 투기과열지구 등을 강남3구, 용산구에서 확대 지정할 것으로 전망된다. 윤지해 HDC랩스 프롭테크리서치랩장은 “문재인 정권에 있었던 세금 정책이 그대로 윤석열 정권으로 왔고 법으로 개정한 부분이 없다”며 “윤 정권에선 종부세도 공정가액시장비율을 하향 조정하거나 다주택자 양도소득세 중과를 계속해서 유예하는 식으로 조정해왔다”고 밝혔다. 

이어 “투기과열지구를 확대 지정하는 것만으로도 대출 제한, 민간택지 분양가 상한제, 2주택자 취득세 중과 등의 규제가 한 번에 적용된다”며 “아직 세금 강화 칼날은 살아있다고 봐야 한다”고 덧붙였다. 

최정희 (jhid0201@edaily.co.kr)

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