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인터뷰 자료의 저작권은 KBS라디오에 있습니다.
전문 게재나 인터뷰 인용 보도 시,
아래와 같이 채널명과 정확한 프로그램명을 밝혀주시기를 바랍니다.
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- 서울 일부 상승, 지방 침체… 부동산 양극화 심화 돼
- 스트레스 DSR 3단계, 대출 한도 축소하나 지방엔 차등 적용 예정
- 현재 시장, 금리보다 대출 규제에 더 민감하게 반응하는 중
- 집값 안정, 공급만으론 어려워… 수요 분산 병행 필요.
- 대선 후보별 대선 공약, 세제 개편·양극화 해소 관련 구체성 더 있어야

■ 프로그램명 : 성공예감 이대호입니다
■ 방송 시간 : 5월 20일(화) 09:05-10:53 KBS 1R FM 97.3MHz
■ 진행 : 이대호
■ 출연 : 윤지해 리서치랩장 (부동산R114)

◇이대호> 성공예감 이대호입니다. 스트레스 DSR 때문에 스트레스 받으시는 분들 좀 계시는데 오늘 정부가 3단계 스트레스 DSR 시행 방안을 발표할 예정입니다. 7월 시행을 앞두고 있죠. 3단계. 그러니까 스트레스 금리를 1.5% 전체 다 반영하는 게 핵심인데 특히 중요한 건 수도권 말고 지방 같은 경우에는 어떻게 차등을 둘 것인가 오늘 이거를 발표하게 됩니다. 서울 중에서도 일부 지역만 집값이 계속 오르고 있고 지역 부동산은 여전히 냉랭한 상황이고 또 대선을 2주 앞두고 있는 상황에서 앞으로의 부동산 시장은 과연 어떻게 될까요? 오늘 부동산 시장 전반적으로 그 이슈를 한번 같이 살펴보시죠. 부동산R114 윤지해 리서치랩장과 함께합니다. 안녕하세요.

◆윤지해> 안녕하세요.

◇이대호> 주로 부동산 시장 리서치 중심으로 하고 계시는 거죠.

◆윤지해> 네. 부동산 시장 중심으로 데이터들을 보면서 거의 뭐 한 20년째 리서치를 하고 있다고 볼 수 있고요. 저희 부동산R114가 시세 조사 기관의 하나로써 주간 단위, 월간 단위, 연 단위의 시세들을 정기적으로 발표하는 곳이라고 설명드릴 수 있습니다.

◇이대호> 그렇게 20년 가까이 시장 분석하신 그걸 배경으로 2025년 현재의 상황 서울 중에서도 일부만 계속 오르고 지역은 완전히 계속해서 양극화되고 있고. 예전으로 따지면 강남이 다 오른 다음에 그 온기가 퍼진다. 그래서 그다음에 강북 오르고 경기 오르고 지방으로 오르고 이런 게 좀 공식화됐었잖아요. 요즘에는 좀 어떤 차이가 있다고 보세요?

◆윤지해> 그러니까 말씀하신 것처럼 보통은 상급지라고 하는 곳들이 먼저 오르고 그다음에 뭐 2급지, 3급지 이렇게 우리가 급수 나누는 걸 굉장히 좋아하는데 그렇게 온기가 퍼지고 뭐 갭 메우기가 있고 이런 현상들은 보통 경기가 좋을 때는 그런 경로를 거칩니다. 다만 우리가 뭐 가장 근시일 내에 금융위기였던 2008년을 돌아보시면 그때는 오히려 상급지가 더 많이 떨어지는 현상도 발견이 됩니다. 그만큼 경기 변동에 좀 민감하게 반응하는 곳들이 오히려 비싼 지역인 경우들도 있고요. 오히려 지금처럼 시장이 좀 양극화돼 있고 한쪽으로 수요가 쏠리고 이러다 보면 지난 문재인 정부 때부터 똘똘한 집 한 채 이슈가 있었잖아요. 그게 윤석열 정부를 거치고 오면서도 여전히 해소가 안 되고 있다 보니까 이제는 뭐 인구 유출 문제까지 또 덧대지고 또 미분양 문제까지 덧대지면서 되는 곳들 중심으로만 수요가 쏠리면서 그쪽만 과거의 고점 혹은 전성기 이런 시기들을 좀 구가하고 있다, 이렇게 볼 수 있는데 그 반면 대출에 좀 민감한 시장들이 있잖아요. 서민 실수요자가 많이 사는 지방도 마찬가지입니다. 그래서 오히려 중저가에 해당되는 곳들은 대출 규제에 굉장히 민감하게 그리고 금리에도 굉장히 민감하게 반응하면서 자금력 있는 고가 시장들은 그런 부분들에 영향을 덜 받다 보니까 더더욱 양극화돼 있고요. 거기에 세금 쪽에서도 여전히 다주택자를 중과하는 정책들이 유지되고 있습니다. 그러다 보니까 더더욱 또 양극화돼 있고 이런 현상들이 뭐 일거에 이제는 해소하기가 좀 어려워진 국면에 좀 진입을 하면서 고착화됐다 평가해도 무리가 없는 수준입니다.

◇이대호> 이게 정책이 초양극화를 만들었다고 하면 좀 어폐는 있겠습니다만 정책으로 인해서 초양극화가 이어지고 있다 이렇게는 볼 수는 있겠네요.

◆윤지해> 물론 정책적인 이슈도 있습니다만 우리가 보시면 경제적으로 봤을 때 소득도 양극화돼 있습니다. 그러니까 자산 배분도 양극화돼 있고 대출 규제를 하면 할수록 대출이 나오는 그 계층도 양극화돼 있습니다. 그러다 보면 결과론적으로 자산 시장도 양극화된다고 보는 게 좀 더 맞는 표현일 것 같습니다.

◇이대호> 그 양극화라는 표현은 뭐 한 80년대에도 있었다고 합니다만 문제는 그 격차가 금액으로 봤을 때 더 벌어진다는 건데 그래서 정부에서도 오늘 뭐 한 12시쯤 이야기가 나올 것 같긴 한데 스트레스 DSR 3단계 적용하는 것도 수도권과 지방을 좀 차등을 두자, 뭐 이런 거 이야기한다고 하지 않습니까? 그럼 예를 들어서 쉽게 말하면 그럼 지역에서는 집 살 때 대출 더 받으실 수 있게 해드릴게요라는 건데 또 일각에서는 지금 지역에서 DSR 뭐 한 30%도 안 된다. 실효성 없을 거라고 이야기하거든요. 랩장님은 어떻게 보세요?

◆윤지해> 우리가 스트레스 지금 그 DSR 1단계를 얘기하는 게 아니잖아요. 지금 3단계를 이야기하고 있습니다. 3단계라 함은 우리가 시장에서의 금리 변동분을 반영하는 금리 격차를 대출받을 때 변동금리로 받을 때 이걸 1%대까지 볼 거냐 혹은 1.5%대까지 온전히 볼 거냐에 대한 차등입니다. 그래서 어떤 의미에서 우리가 지방 지역을 스트레스 DSR 3단계에서 차등을 둔다는 의미는 1. 5% 퍼센트포인트를 볼 거냐 1% 포인트를 볼 거냐 0. 5% 포인트를 볼 거냐의 반영 문제죠.

◇이대호> 그러니까 추가로 올려서 계산만 해보는 금리를.

◆윤지해> 그렇습니다. 그런데 중요한 지점은 우리가 지금 깎아주는 얘기를 하고 있지는 않지 않습니까? 그러니까 0. 5% 포인트를 가산할 거냐 1% 포인트를 가산할 거냐에서 당연히 서울 수도권 중심으로 1. 5% 포인트를 가산하면 대출 한도가 크게 뭐 어떻게 보면 소득 혹은 대출받는 상품에 따라서 억 단위로 줄 수도 있습니다. 반면에 지방에서는 그런 부분들이 한 수천만 원 수준까지 조절이 되겠죠. 다만 이 부분들은 한도가 줄어든다는 기본 전제는 동일하다는 거죠. 그러니까 일종의 우대처럼 하려면 우리가 금리를 원래 한 3%대 금리인데 한 2%대까지 깎아준다의 개념에서는 그게 우대일 수는 있으나 스트레스 DSR 3단계에서의 적용을 아예 적용을 안 하는 게 아닌 이상 약간의 차등을 두는 거라면 그건 우대라는 표현을 쓰기에는 좀 애매합니다.

◇이대호> 그렇지요. 대출을 더 받게 해드립니다는 아니고 대출을 덜 받게 하는데 그 덜 받는 것 중에서만 일부만 적용할게요, 이 정도 흐름이니까 규제 쪽으로 가는 거는.

◆윤지해> 방향은 동일합니다. 다만 차등일 뿐이라서 그 자체가 시장에서 지방이 갑자기 거기에 의해서 대출이 막 끌어올려지고 그런 현상을 발현하려면 차라리 DSR에서 지방 지역을 좀 빼준다든지 이 정도가 우대라고 할 수가 있겠죠.

◇이대호> DSR 1단계 시행됐던 게 작년 7월인가 9월인가 그랬지요. 그전에 대출 수요가 또 몰리기도 하지 않습니까? 이번에도 7월부터 시행된다면 DSR 3단계 그전에 좀 막차 타려는 수요가 몰릴 수 있을까요?

◆윤지해> 이미 올해 들어서 1, 2월, 3월 거치면서 중간에 토지거래허가 구역과 관련된 진통도 좀 있긴 했습니다만 거래량이 늘면서 대출과 관련된 가계 부채도 총량 기준에서 한 8조, 9조 이렇게 올라가는 시기들이 2월, 3월 중에 있었습니다. 그러다 보니까 사실은 대출 개념에서 보게 되면 이렇게 설명 드릴 수 있을 것 같습니다. 작년 10월 정도 우리가 다주택자까지 아울러서 대출을 규제하는 형태들로 전방위 규제들을 도입했습니다. 그러고 나서 1월이 되면서 총량 규제에서 일단 리셋이 되다 보니까 그사이에 스트레스 DSR 3단계도 7월에 시행하는 것들이 이미 예고가 돼 있었습니다. 그러다 보면 이런 인식들이 좀 생깁니다. 지금 대출받는 수준이 7월 이후에 받는 것보다는 많이 나올 수 있겠다는 인식이 생길 수 있거든요. 그러다 보면 여력이 되시는 분들은 좀 서둘렀다고 보는 게 합리적입니다.

◇이대호> 그렇지요. 또 하나가 한국은행 금통위가 다음 주에 있는데 우리 경기가 너무 안 좋다 보니까 기준금리를 그래도 내려야 한다는 목소리들은 좀 높은데 어떻게 보면 DSR이라는 걸 통해서 그러니까 스트레스 DSR이라는 걸 통해서 대출 규제는 좀 어느 정도는 수도꼭지를 조여 놓은 다음에 한쪽에서는 금리를 푸는 뭐 F4 회의도 많이 한다고 합니다만 그래서 부동산 시장에서도 좀 금리로 인한 영향을 또 많이 받지는 않을 것이다, 이렇게 보는 목소리들도 있던데요. 윤지해 랩장님은 어떻게 평가하세요?

◆윤지해> 예를 들어서 설명을 드리면 좋을 것 같아요. 과거에 코로나 시기에는 우리가 급격하게 금리를 인하했습니다. 그래서 0. 5% 수준까지 연간 내려갔었죠. 그러다 보면 시장의 유동성의 힘들이 힘을 발휘하면서 그게 시장의 다양한 곳들의 거품을 형성하는 부분들을 형성한다면 지금의 금리 인하라는 부분들은 동결을 꾸준히 가다가 한 번 인하하고 동결을 또 한참 하다가 한 번 인하하고 이렇게 점진적인 인하를 얘기하는 겁니다. 그 과정에서 대출 규제는 작년 8, 9월을 지나면서 굉장히 전방위적으로 이루어졌다고 설명을 드렸는데 그게 여전히 유효하게 진행되고 있습니다. 그러다 보니까 금리 인하에 따른 효과가 클 거냐 대출 규제에 의한 효과가 클 거냐에서 대출 규제에 더 민감한 시장이 돼 있다가 좀 더 맞는 표현으로 보셔야 될 것 같습니다. 그러니까 금리를 중간중간 한 차례 0. 25% 포인트씩 내릴뿐더러 과거에 코로나 때는 빅스텝이라고 그래서 0. 5% 포인트씩 내리기도 하지 않았습니까? 0. 05% 포인트죠. 그런 식으로 내리게 되면 굉장히 시장에 지금 대출받아야겠다, 이런 심리들을 자극하는 반면에 지금은 원하는 만큼 대출이 안 나오는 거에 좀 더 민감하다. 대출 규제 쪽에 좀 더 우위를 두고 보실 필요가 있습니다.

◇이대호> 지금은 심리적으로도 그렇고 실질적으로도 대출 규제에 더 영향을 많이 받는 시장. 그런데 그게 또 서울 수도권 지역 이렇게 나눠서 보면 또 다를 수도 있을 것 같아요. 조금 더 세부적으로 한번 가볼게요. 지난 3월 서울 지역 아파트 매매 거래량이 1만 건을 넘었습니다. 이 정도면 엄청나게 폭증한 거지요?

◆윤지해> 네. 우리가 과거에 급등기 2020년, 2021년이 가장 근시일 내에 급등기입니다. 그런데 2020년에 급등기 때도 7월 정도가 1만 건이 넘었던 시기라고 할 수 있는데 그러면 이렇게 보시면 올해 3월의 거래량은 근 5년 사이에 월간 단위로는 가장 많은 거래량이었다고 평가되는 거고요. 그 이면에 아까 설명드린 것처럼 앞으로 금리가 인하될 거라든지 앞으로 대출 규제가 강화될 거라든지 혹은 분양가가 상승할 거라든지 혹은 전월세 가격이 계속 오를 거라든지 혹은 앞으로 이런 부분들에 있어서 시장이 억눌렸던 부분들에 대한 수요가 들어올 거라든지 이런 움직임들이 존재하는데 그런 움직임들을 좀 반영을 하면서 1월에는 서울 아파트 매매거래가 월간 3500건 정도였고요. 2월에는 6500건 정도였다가 3월에 1만 건을 돌파한 겁니다. 그래서 이 자체로 가계 부채가 굉장히 늘어나는 이슈가 되는 거고요. 다만 이게 중간에 서울시에서 토지거래허가 구역을 해제했다가 다시 묶었다가 하는 해프닝들이 좀 있었습니다. 그 과정에서 4월 들어서는 현재까지의 집계된 기준으로는 5000건 수준이 되니까 3월 대비 절반 수준으로 줄어들긴 합니다만 아직 한 일주일여 정도의 신고 기간이 남아 있습니다. 보통 30일 정도의 신고 기간이 있기 때문에. 그런 거 고려했을 때 4월에도 한 6000건 정도를 찍을 걸로 보입니다, 거래량이. 그래서 거래 절벽 수준까지 내려와 있다고 평가되고 있지는 않습니다.

◇이대호> 그러니까 토지거래허가 구역이 더 넓게 재지정됐어도 거래 절벽은 아니다. 특히 서울 지역만 놓고 보면. 그런데 3월과 4월을 합치면 1만 건과 6000건 평균적으로 한 8000건 정도 되는 거니까 두 달 월별 평균으로 보면. 장기 시계열로 보면 연초부터 좀 거래량이 늘고 있는 트렌드로는 또 해석할 수도 있겠네요.

◆윤지해> 그렇습니다. 그게 스트레스 DSR에 의해서 하반기로 갈수록 대출 규제가 막히는 것도 사실이긴 합니다만 사실 내년이 돼도 대출 규제는 계속 강화될 걸로 보입니다. 왜냐하면 소득을 보기 시작하는 그 대출, 총부채 원리금 상환비율 DSR 체계 안에서는 사실상 본인이 은퇴 연령 50대 이후가 될수록 소득이 줄어들게 되지 않습니까? 그러다 보면 대출을 받기가 더 어려워집니다. 그리고 우리가 부르는 자영업자 소상공인분들은 소득을 굉장히 낮게 쳐줍니다. 매출액 대비. 그러다 보면 또 대출을 받기가 어렵거든요. 무슨 얘기를 하는 거냐면 생애 주기가 보통 과거에는 40대, 50대에 근접해도 무주택자여도 그렇게 불안하지 않았습니다. 소득이라는 것들이 없어도 LTV 주택 담보 비율만을 가지고 대출을 해줬거든요. 지금은 소득을 보고 갚을 수 있는 능력에 따라서 대출을 책정하기 때문에 직장을 잃게 됐을 때 더 이상 내 집 마련이 어려워질 수 있습니다. 그러면 내가 생산 가능 인구로서 존재하는 왕성한 소득 활동 시기 30대와 40대 사이에 내 집 마련을 해결하지 않으면 50대 이후에는 내 집 마련이 영영 어려울 수도 있다는 위기감이 있는 겁니다. 그러다 보면 지금처럼 30대가 내 집 마련에 서두르는 경향성을 가지게 되는데 이게 DSR이라는 소득을 보기 시작하는 원리금 상환을 다른 대출까지 보기 시작하면서 생긴 생애 주기의 앞당김이라고 보시면 될 것 같습니다.

◇이대호> 말씀하신 근본적인 생애 주기 또 근본적인 일자리 문제일 수 있는데 어찌 됐든 간에 그걸 3040세대는 또 알 테니 당겨서 집을 사는 사람들이 또 젊은 층으로 가는 걸 테고요. 그렇게 되면서 또 지역별로 막 몰리기도 합니다. 같은 서울 지역이어도 천차만별이고요. 강남 3구 지역에서는 계속 신고가라고 하고 마용성이라고도 불리죠. 마포, 용산, 성동도 계속 상승세. 도노강이라고 하는 노원, 도봉, 강북구는 또 여기는 떨어지고 있어요. 이 데이터가 맞는 걸까요? 일단은 먼저.

◆윤지해> 지난주 기준으로 한국부동산원 데이터를 보시면 강남은 0. 19%, 서초는 0. 23%, 송파는 0. 22%, 강동은 0. 17%로 사실은 규제 지역으로 묶여 있는 지역을 포함한 강남 권역은 여전히 상승세인 거죠. 주간 단위로.

◇이대호> 규제 지역인데도.

◆윤지해> 그렇습니다. 그리고 토지거래허가 구역이 광역적으로 지정된 곳일뿐더러 투기과열지구여서 분양가 상한제 적용도 받는 지역입니다. 그래서 대출 그리고 재개발 재건축 정비사업 그리고 분양가 거기에 토지거래허가 구역까지 규제가 전방위적으로 들어가 있는 지역들이 오히려 이 똘똘한 한 채라는 인식에 의해서 계속 상승세를 구가하는 반면에 규제 지역이 아닌 서울에서도 강북 권역이라고 할 수 있는 대표 지역이 강북구, 노원구, 도봉구 일대인데 이 지역은 중간중간 주간 단위로는 상승도 하긴 합니다만 지금 한 주를 돌아봤을 때는 약세입니다.

◇이대호> 큰 트렌드로 봤을 때는.

◆윤지해> 그렇습니다. 그래서 아무래도 이런 경향성은 결과적으로 똘똘한 집 한 채와 관련된 이슈와 관련이 돼 있다고 평가되고요. 대출 쪽에 민감한 시장들이 더 위축돼 있다 혹은 경기 위축에 사실은 이런 소비 침체 혹은 먹고살기 힘든 이런 계층에서 좀 더 이런 9억 원 이하에 해당되는 주택들이 더 영향을 받고 있다고 해석하고 있습니다.

◇이대호> 그런데 이것이 다주택자에 대한 규제뿐만 아니라 그 가격 자체도 양극화되면서 쏠리는 것으로 더 쏠리는 게 되는 건데 그러면 정책의 변화라든지 이런 게 나타나지 않으면 이 같은 양극화는 어떻게 계속 이어질 수밖에 없을까요? 이게 언제까지 이런 흐름일까요?

◆윤지해> 이런 양극화의 흐름은 지난 문재인 정부 때부터 시작이 됐다고 보입니다. 그 이유 중에 하나가 일단 첫 번째가 세제적인 면에서 다주택자를 중과하는 순간 지방에 여러 채를 가지고 계신 분들조차도 그 지역의 자산들을 정리하고 핵심지로 그 부분들을 몰아야 세제적인 우대를 받을 수 있게 됩니다. 우리가 양도세 비과세라든지 혹은 중과에서 벗어나는 문제라든지 혹은 취득세와 관련된 부분들 중과를 벗어난다든지 그런 부분들이 하나 있고요. 세제적인 거. 그리고 대출에서도 문제를 일으킵니다. 무주택자가 1주택자 되는 경우에는 우리가 정책 우대 그래서 모기지라고 하는 보금자리론 이런 것들을 형성해서 저금리로 우대를 해주지 않습니까? 반면에 지금의 시장 상황에서는 1주택자가 있는데 새로운 1주택으로 갈아타는 경우를 빼고는 2주택자가 되는 것 자체를 대출에서도 대출을 안 해줍니다. 그러다 보니까 결과적으로는 어떤 하나의 자산 비싼 거 그리고 수요가 몰리는 지역 쪽에 자산을 마련해 놓는 게 안전하다는 인식이 굉장히 공고해졌다는 거지요. 그래서 문재인 정부 때부터니까 2017년부터 현재 2025년까지를 돌아보시면 이제는 거의 7, 8년 정도가 된 이슈가 된 겁니다. 그러면 굉장히 고착화됐다 이렇게 볼 수가 있는데 대출에서는 그래서 지방 쪽 혹은 수도권 외곽지까지도 사실은 조금 우대를 해줄 필요가 있는 상황이 돼 있고요. 반면에 세금 쪽은 전면적인 개편에 의해서 한쪽에 이 수요가 쏠리는 문제들을 해소해야 됩니다. 우리가 공급을 많이 해야 된다, 공급을 많이 해야 된다 이런 얘기들을 합니다만 실제로는 특정 지역 예를 들어서 강남 3구는 사실은 모두가 살고 싶어 하지 않습니까? 그런 지역에서는 아마 100층까지 지어도 공급이 부족하다고 얘기할 겁니다. 그건 무슨 얘기냐, 공급의 문제는 분명히 있긴 합니다만 수요가 분산되는 게 사실은 더 중요할 수 있다는 겁니다. 그 지역에 쏠리지 않도록.

◇이대호> 수요를 분산시키는 정책. 그러니까 공급 확대, 수요 분산 다 같이 이루어져야 하는 거네요.

◆윤지해> 맞습니다. 두 가지가 같이 병행되지 않으면 특정 지역에 아무리 신축 공급을 많이 한다고 해도 예를 들어서 이런 겁니다. 지난해 둔촌주공 단군 이래 최대 재건축 사업이라는 곳들이 1만 2000세대입니다. 한 번에 입주를 했는데 웬걸 역전세가 난 것도 없고 매매가가 떨어진 것도 없습니다. 그러니까 공급에 의해서 가격 조절 기능이 제대로 이루어지지 않는 거죠. 특정 시기에 1만 2000세대 거의 신도시급이 입주했음에도 전혀 가격적인 영향을 받지 않았습니다. 매매가는 오히려 프리미엄이 전용 84 기준으로 5억 원 이상 형성이 됐고 전셋값은 주변 시세보다 비쌌고 이런 상황이니까 공급만으로 사실은 우리가 지금 대선 국면에 있습니다만 공급을 많이 하면 해결된다고 단정 짓기 어려운 이슈가 그래서 그렇습니다.

◇이대호> 또 시장 상승기에는 신축 주택 가격이 옆에 있는 구축 가격을 또 끌어올리기도 하고.

◆윤지해> 맞습니다. 그래서 입주 물량이 많으면 원래는 전셋값도 빠지고 월세값도 빠지고.

◇이대호> 공급 확대랑 수요 분산제 병행해서 가야 하는데 대표적인 수요 분산 정책 중 하나가 예전에 그래서 노무현 정부 때 행정수도 이전 운을 그래서 뛰었던 것 아닙니까? 수도권 과밀화 문제를 좀 장기적으로 해결해 보자. 그런데 지금 2025년에 이게 또다시 화두가 되고 있습니다. 주요 대선 후보들 3명이 공통적으로 국회 본원에다가 대통령 집무실 세종으로 옮기자 공약하고 있고요. 이거는 세종시 최근 부동산 시장에 바로 반영이 되더라고요.

◆윤지해> 워낙 과거에 2020년 당시를 돌아보시면 그때 당시에 연간 한 50에서 한 60% 수준의 급등을 보였습니다. 우리가 주식시장에서는 연간 100%가 올라도 그게 급등인지 아닌지 좀 애매할 때가 있지 않습니까? 왜냐하면 떨어질 땐 반토막 나기도 하니까요. 그런데 부동산 시장에서는 연간 10%만 올라도 급등입니다. 그런데 한 해 동안 한 지역이 50%, 60%가 올랐으면 역사상 유례를 찾기가 어려운 수준이 되는 겁니다. 특히나 주택이니까. 우리가 과거에 강남 일대를 개발할 때는 토지 가격이 연간 50% 혹은 100%까지 오를 때도 있었습니다. 그거랑 달리 이건 안정화되어 있는 아파트 시장을 기준으로 했기 때문에 엄청난 이슈라고 할 수가 있고요. 아까 서두에 설명 드린 부분을 조금 수정하자면 우리가 시장에서 균형 발전을 얘기할 때 지방 균형 발전의 모토는 혁신도시입니다. 그러니까 세종시는 혁신도시의 하나였어요. 나중에 행정수도 개념으로 따로 빠졌을 뿐이고 그래서 부산에 가도 혁신도시가 있고 대구에 가도 혁신도시가 있고 대전에 가도 혁신도시가 있습니다. 그래서 공공기관들을 전체 지방 5대 광역시를 포함한 지역들에 이전을 시키는 거죠. 그래서 보시면 현재는 행정수도 중심으로 국토부도 이전해 있고 그리고 부산에 가시면 해양수산 이런 관련된 기관들이 이전해 있고 대구에 가면 한국부동산원 이런 기관들이 이전해 있고 전주에 가면 아마 제가 알기로 국민연금 이런 곳들이 이전해 있고 이런 식으로 각각의 공공기관들을 이전시켰습니다. 중요한 포인트는 그렇게 이전을 해서 결과적으로 그럼 균형 발전이 됐냐가 좀 모호합니다. 모호한 이유는 지방 지역 안에서도 예를 들어서 전주에 가면 전주 혁신도시 가격만 엄청나게 비쌉니다. 주변 지역은 그렇게 비싸지 않고. 그러다 보니까 거기서도 양극화가 이루어지는 문제점들이 발생하는 거죠. 그래서 어떻게 보면 균형 발전이라는 모토라는 것들이 실제 현실적으로는 쉽지 않은 문제가 있고요. 그래서 다시 세종시로 돌아와서 설명을 드리면 최근 들어서 국회 이전이다, 대통령실 이전이다, 이런 이슈에 의해서 지난주 기준으로 보시게 되면 0. 48%가 주간 단위로 올랐습니다. 17개 시도 중에 가장 높은 상승 폭이고요. 그리고 부동산R114 데이터로도 주간 단위로 1% 가까이 급등하고 있습니다. 그러다 보니까 이런 우상향 흐름들은 명확하게 확인이 되고 있는데 과거에 급등한 이후에 한 3년 동안 조정을 받았으니까 현재 시점에서 이게 거품이라고 평가되는 수준은 아직은 아닙니다.

◇이대호> 최근 2년간 또 세종시 집값이 또 많이 빠지기도 했었고요. 그런데 이렇게 이야기를 들어보면 20년, 21년에 엄청나게 올랐다가 이후 2년간 또 엄청나게 조정을 또 받았고 최근에는 세종시 어떤 이전 이슈 때문에 또 가격이 가파르게 오르고 있고 거의 진짜 무슨 주식처럼 변동성이 이렇게 강합니까? 이게 우리 아파트 시장이 많이 또 투자화 돼 있다는 거지요?

◆윤지해> 그것도 있고 세종시는 그때 당시에 국회 이전이다 해서 엄청난 급등세를 보였다가 그 이후에 국소적인 지역들이 금리 인상 이슈에 직격탄을 맞으면서 급격하게 빠집니다. 그래서 50에서 한 60% 올랐다가 한 20% 누적해서 빠졌는데 또 이렇게 설명 드리면 한 60% 올랐다가 20% 빠지면 그게 조정을 많이 받은 거냐 이렇게 또 설명하면 이 퍼센티지로 보면 그런 오해를 좀 불러오고 그래서 가격으로 보통 설명을 드리면 과거에 세종시가 급등 전에 전용 84 국민 평형 기준으로 한 5억 원 정도 했습니다. 그게 단기간 급등하면서 8억, 9억까지 갔습니다. 그리고 현재는 5억에서 6억 원 수준까지 내려와 있습니다. 퍼센티지로 볼 때는 조금 다른 차이가 있죠. 그래서 그간에 세월을 우리가 봐야 되는 겁니다. 그래서 2020년에 보통 한 5억 원 정도 하던 게 8, 9억까지 갔다가 이제는 2025년이면 5년 정도가 지났잖아요. 그게 한 5억에서 6억, 6억에서 7억 정도 됐으면 사실은 거품이라고 평가하기에는 조금 무리가 된 수준이 됐다고 평가가 되고 그러면 다른 지역 대비 이게 비싼 가격이냐 했을 때도 최근에 분양가 급등세를 고려하면 세종시는 대부분 신축 범주에 들어가니까 그런 관점에서는 이제는 합리적인 가격 수준까지는 내려와 있다. 다만 여기서 급등하면 그때 평가를 다시 해야 되는 상황입니다.

◇이대호> 그리고 또 대선이 얼마 남지 않아서 대선 주자들의 부동산 관련된 공약들 좀 비교를 해보면 사실 좀 큰 차이는 없어 보입니다. 일단은 공급 방식의 문제일 뿐 공급하겠다는 거는 다 같은 목소리를 내더라고요. 물론 앞에서도 공급 자체만으로 시장을 잡을 수 없다고 이야기를 해 주셨습니다마는 과거에도 그렇고 사실은 매 정권마다 공급 확대하겠다는 이야기는 나오고 있지 않습니까? 그런데 3기 신도시도 아직 제대로 잘 안 되고 있는 것 같고 이게 좀 어떤 문제일까요? 이 현실성 측면에서 보면.

◆윤지해> 역사적인 히스토리를 좀 봐야 됩니다. 문재인 정부 때 200만 호 이상의 공급 계획을 세웁니다. 3기 신도시를 포함해서. 그리고 이게 250만 호까지 공약으로 오면서 윤석열 정부를 거치면서 250만 호 플러스알파 계획까지 오고 나중에는 250만 호 플러스알파에 플러스알파 이런 계획들까지 윤석열 정부 막바지에는 내놓습니다. 그런데 그런 이면에는 어떻게 보면 공급이 잘 안 된다는 거를 계속 시인하는 겁니다. 사실은 시장에. 아이러니하게도 공급 계획을 계속 발표하면 발표할수록 수요자는 공급에 문제가 있구나라고 인식하는 문제점들이 있습니다.

◇이대호> 역설적으로요.

◆윤지해> 네. 그런데 이런 지금 대선 주자분들이 공급을 많이 하겠다는 이슈를 계속 끌고 오는 이유는 여기엔 이견이 없어서 그렇습니다. 왜 그러냐면 가격 조절 기능에서 공급을 통해서 수요 조절하는 게 경제학적으로 봤을 때 가장 부작용이 덜하기 때문에 그렇습니다. 그러다 보니까 공급을 많이 할게요라는 대승적인 목표를 제시하는 것 자체에 어떤 수요자도 공급은 필요 없어요라고 반문하기는 좀 어렵습니다.

◇이대호> 또 안 할 수도 없고요.

◆윤지해> 왜냐하면 이런 겁니다. 기존에 있는 기존 주택 아파트면 충분해라고 하기엔 또 신축에 대한 선호가 있다는 거지요.

◇이대호> 누구나 그렇지요.

◆윤지해> 그렇지요. 그러면 신축 선호를 구축에서 해결하시면 됩니다라고 할 수는 없다는 겁니다. 왜냐하면 이 구축은 이미 소유주가 다 정해져 있습니다. 그러면 다주택자를 징벌해서 과거의 논리로 이걸 개개인의 무주택자에게 분산시키는 정책을 할 게 아니라면 신축밖에 대안이 없다는 거죠. 과거와 좀 다른 점이 하나 있습니다. 과거 3년 전에 대선 국면에서는 묻지마 급등기였습니다. 거기서는 250만 호, 300만 호 이런 공급 계획을 딱 발표하는 게 의미가 있었다면 지금은 시장이 양극화돼 있다고 설명을 드렸잖아요. 그래서 지방에는 미분양이 넘쳐나는데 수도권에는 일부 지역에만 미분양이 있을 뿐 전체로 봤을 때는 많은 양이 아닙니다. 그런데 우리 대선이라는 건 전국을 커버하는 선거잖아요. 그런데 특정 지역만을 기준으로 공급하겠다는 건 사실은 맞지 않는 공약이 될 수 있으니까 지금 보시면 공급 많이 하겠다, 그리고 정비사업 해제 규제를 좀 완화하겠다. 앞서 퀴즈에서도 내놓으셨습니다만 용적률을 상향하겠다는 정도에서 사실은 합리적으로 좀 움직이고 있는 국면이라고 판단됩니다.

◇이대호> 특히 많이 오르는 게 수도권 그중에서도 서울 일부 지역이다 보니까 그런데 지역에다가 집을 짓기에는 더 이상 빈 땅도 없고 그러면 할 수 있는 방법이 재건축 재개발에 속도를 내는 방법밖에 없으니 그거는 안 할 수도 없을 테고요. 그런데 그럼에도 지역에서는 지방 부동산 시장 참 좋지 않은데 지방에서도 어떻게 공급을 계속해야 하는 걸까요?

◆윤지해> 최근 한 1, 2년 사이에 대구시 차원에서는 분양을 뒤로 미뤘습니다.

◇이대호> 건설업자들 건설사들 입장에서 보면 시행사 입장에서 보면 당장 이거 미분양 날 것 같으면 바로 위축되지 않습니까?

◆윤지해> 그렇습니다. 그런데 그건 또 그거대로 부작용들을 유발하고 있습니다. 우리가 보통의 건설 절차를 보시면 인허가를 받고 한 2, 3년 내에 분양합니다. 이게 착공이죠. 착공하고 3년 정도 되면 준공하는 겁니다. 그런데 중요한 지점은 인허가를 받고 우리가 PF 시장이라는 프로젝트 파이낸싱이라는 혹은 브릿지론이라는 이런 금융을 일으켜서 이 분양에 나서면서 건설사들이 지급 보증을 섭니다. 이걸 내가 마지막까지 준공하겠다. 그래서 책임 소재가 대부분 건설사에 있거든요. 그런데 중요한 지점은 인허가를 받고 분양하는 과정에서 이걸 포기하지 않으면 결국은 분양해야지만 이 시행사 시공사가 살아남는 구조입니다.

◇이대호> 일단 끝까지 가야지요.

◆윤지해> 그렇습니다. 그런데 대구 같은 경우가 분양을 뒤로 미뤘죠. 하지만 착공은 했습니다. 왜냐하면 착공을 계속 뒤로 미루면 이 사업지가 끝나지 않고 금융 비용만 계속 늘어나는 겁니다.

◇이대호> 빌린 돈 이자는 계속 나가니까요.

◆윤지해> 그렇습니다. 이자가 계속 나가니까 그게 오히려 부실화될 수 있거든요. 그러면 토지는 이미 가지고 있고 그래서 착공했는데 분양은 안 하지 않았습니까? 그래서 지금 대구에서 문제는 눈에 보이는 미분양보다 미분양도 문제지만 이미 착공에 들어가서 분양하자마자 바로 악성 미분양 준공 후 미분양으로 전환되는 것들이 너무 많아집니다.

◇이대호> 거의 후분양이랑 비슷해지는 거 아닙니까?

◆윤지해> 그렇습니다. 그래서 분양과 동시에 입주를 3개월 내에 하는 경우들이 꽤 생기고 있는데 그런데 이거는 이제부터는 지자체 차원에서 그걸 막을 수가 없습니다. 왜냐하면 민간사업자는 이미 준공을 앞두고 있는데 분양을 하지 말라고 할 수는 없지 않습니까? 어차피 민간사업자도 분양해야 자금 순환이 돼서 숨통이 트이는 거니까요. 그래서 일반 분양자가 생겨야 되는 건데 그와 마찬가지로 지방에서는 그러면 분양을 막을 게 아니고 인허가를 막아야 되는 겁니다. 인허가 자체를 처음 시작부터 토지와 관련된 매입 절차를 초기 단계부터 좀 중지를 해 놓고 그게 시장에서 미분양이 어느 정도 해소된 다음에 인허가부터 초기 단계부터 이렇게 진행이 되도록 해야 되는데 이게 지자체는 인허가권자입니다. 물량 조절 기능에 대한 이슈의 명확한 가이드가 없습니다. 본인이 나 자금력 있어. 그래서 나는 이걸 인허가받고 분양할 거라는 민간사업자가 있다면 요건에만 맞으면 인허가를 해주는 게 인허가권자입니다. 지자체입니다. 그러다 보니까 이걸 조절 기능의 역할이 과연 공공에만 있냐고 보기도 좀 애매한 부분들이 있습니다.

◇이대호> 그런데 이게 공직자 입장에서는 지자체 입장에서 우리가 괜히 섣부르게 시장을 예측해서 인허가 안 내주고 있다가 나중에 막 공급 부족이다, 이 돌팔매에 맞을 수도 있으니까 더 그런 거 아닙니까?

◆윤지해> 그렇습니다. 그래서 반대의 경우가 있습니다. 우리가 최근에 상가 시장들은 굉장히 침체돼 있지 않습니까? 그런데 상업용 시장은 주택처럼 규제가 심하지 않습니다. 인허가 요건이 맞으면 아파트형 공장이든 상가든 다 인허가를 해 줍니다. 서류상에 문제가 없기 때문에. 그래서 해주고 났는데 지금 보시면 공실이 엄청 많은 지역인데 옆에서 상가 시설을 또 짓고 있지 않습니까? 그러니까 이게 현재 사회 문제가 돼 있는데 이걸 사실은 한 번 착공에 들어가면 건설하는 입장에서는 준공을 끝내지 않으면 부도입니다. 그러니까 쉽지 않은 문제에 직면하게 됩니다.

◇이대호> 그런데 그 요건에 맞으면 기존에 다 인허가를 내주던 것을 어떤 좀 시장 상황에 맞게 또 시장을 또 예측하면서 인허가로 공급을 조절해야 한다. 이건 규정을 그럼 별도로 만들어야 되는 거잖아요. 또 어려운 얘기고 현실적으로.

◆윤지해> 그렇지요. 거기에 의한 또 책임 소재를 또 공무원에게 물을 거냐, 그런 부분들도 논란이 될 수 있습니다.

◇이대호> 좀 어려운 문제이긴 합니다.

◆윤지해> 예를 들어서 그런 겁니다. 우리가 대구에 가면 수성구라는 핵심 지역이 있지 않습니까? 여기는 또 미분양이 별로 없습니다.

◇이대호> 지역 내에서도 또 그 안에서도 양극화.

◆윤지해> 그렇습니다. 대구 안에는 미분양이 많은데 수성구는 말 그대로 수성하고 있습니다. 그런데 여기서 어떤 분양을 하는데 전체 미분양이 많으니까 하지 말라고 할 수 있는 권한이 누구에게 있냐는 거죠.

◇이대호> 또 하나 아까 대선 주자들의 공약도 몇 가지 이야기해 봤습니다만 부동산 세제 관련해서도 공약들이 좀 다릅니다. 이재명 후보 같은 경우에는 섣부르게 어떤 세제를 개편한다든지 시장을 건드리는 것 자체를 되게 조심스러워하는 것 같고요. 김문수 후보 같은 경우에는 종부세도 개편할 필요 있다, 양도세 중과세도 폐지해야 한다, 수도권 주택 취득세도 면제해야 된다 이런 식으로 이야기하고 있고 이준석 후보는 생애 주기에 따라서 주택 세금 부담을 좀 단계적으로 낮춰주는 방향 그러니까 이동을 좀 자유롭게 하자 이렇게 이야기하더라고요. 총평을 하기엔 시간이 좀 모자라기는 한데 어떤 방안이 좀 현실적으로 이 양극화를 좀 깰 수 있다고 보세요?

◆윤지해> 짧은 시간에서 설명을 드리자면 투표가 지금 코앞입니다. 코앞인데 세제와 관련돼서는 구체성이 아직도 부족합니다. 그러니까 예를 들어서 이재명 후보께서는 세제를 통해서 가격 조절을 하지는 않겠다고 했지 세제를 어떻게 액션을 취하겠다가 없습니다. 이게 다주택자와 관련된 지금 중과 부분을 어떻게 건드리겠다가 구체성이 모호한 지금 상태에 있고요. 김문수 후보는 윤석열 정부의 정책들 그래서 중과세하는 부분들을 좀 완화시키겠다의 노선을 끌고 오고 있고요. 이준석 후보는 아무래도 젊은 세대 혹은 고령 세대 이런 부분들을 다 아우러야 되는 이슈가 있다 보니까 생애 주기에 따라서 취득세라든지 혹은 대출상에서의 우대라든지 이런 부분들 혹은 고령자는 장기 보유 특별공제라든지 이런 부분들을 끌고 옵니다. 그런데 각각의 후보들을 비교하려면 각각의 후보가 다 구체적이어야 비교할 수 있는데 지금 상황에서는 어떤 의미에서는 다 비슷한 겁니다. 세제도. 어떤 의미에선 중과한다고 아무도 얘기하고 있지 않지 않습니까? 그러니까 그런 관점에서는 세제로 어떤 투표의 의사 결정을 할 수 있는 상황이 아닙니다.

◇이대호> 또 과거랑 많이 증세 감세 측면에서 뭔가 엇갈리지도 않고 있고요. 현재 상황에서. 이거는 또 나중에 대선 이후에 조금 더 구체적으로 볼 필요도 있어 보이네요. 오늘 부동산 시장 전반적으로 부동산R114 윤지해 리서치랩장과 함께했습니다. 고맙습니다.

◆윤지해> 감사합니다. 

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