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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)

■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2025년 5월 14일 (수요일)

■ 대담 : 부동산R114 윤지해 리서치 랩장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◇조태현 기자(이하 조태현): YTN 라디오 생생경제 2부 시작하겠습니다. 핫한 지역의 핫한 이슈죠 부동산 소식 살펴보는 '핫플 거기 어때' 시간이고요 오늘은 부동산R114 윤지해 리서치 랩장과 함께 하겠습니다. 랩장님 나와 계십니까?

◆부동산R114 윤지해 리서치 랩장 (이하 윤지해): 예 안녕하세요.

◇조태현: 오늘로써 대선이 20일 앞으로 다가왔는데요. 월요일부터 후보들의 본격적인 선거 운동에 돌입하면서 부동산 공약도 나오고 있습니다. 우리가 집을 사야 되는 입장, 투자하는 입장 이런 것들을 떠나서 부동산 공약에 집중을 해봐야 되는 이유 뭐라고 말씀하시겠어요?

◆윤지해: 익히 아시는 것처럼 부동산은 아무래도 의식주 범주에 들어가는 그 부분이 있기 때문에 이게 국민 대다수의 필수적인 생존권과 직결이 되는 부분이기도 하고요. 거기에 혼인이라든지 저출산이라든지 이런 인구 문제와도 직결이 돼 있고 더불어서 국내 같은 경우는 다른 국가들과 달리 가계 자산의 70에서 한 80% 비중을 차지하다 보니까 자산 쏠림에 대한 정도가 상당히 큰 국가라고 볼 수가 있습니다. 그러다 보니까 아무래도 정책적으로 보유에 대한 세제를 포함한 변화 부분들이 국민 대다수가 아무래도 신경을 쓸 수밖에 없는 부분이라고 할 수 있습니다.

◇조태현: 저도 많이 신경이 사실 쓰이긴 합니다. 어찌 됐든 이번 유력 후보들 일단 3파전 양상이라고들 많이 분석을 하니까요. 유력 후보들의 부동산 분야 공약에 어떤 공통점이 있다면 어떤 거를 선택하시겠어요?

◆윤지해: 공통적인 부분은 결국은 공급량 확대에 대한 의지들은 다 비슷해 보이는 상황이고요. 이 때문에 공급에 연동이 되는 재개발 재건축 정비 사업을 활성화 하겠다 혹은 도심지의 용적률을 상향을 하겠다든지 아니면 신혼부부 청년에게 맞춤형으로 주거 지원을 하겠다는 부분들이 좀 공통적으로 볼 수 있고요. 거기에 세제에 대한 일부 조정에 대한 의견들이 좀 조금씩 다른 부분들이 있고 반면에 균형 발전을 하겠다는 대승적인 목표들은 좀 비슷하고요. 거기에 이제 GTX 같은 교통 계획들에서는 일부 좀 차이점들이 있는 것 같습니다.

◇조태현: 균형 발전 중요하죠. 맨날 말만 하고 하는 게 없어서 그렇지, 어찌 됐건 공급 확대 말씀을 공통점이라고 말씀을 해 주셨는데 그렇다면 지금 공급에 문제가 있기 때문에 이런 것들이 공통적으로 나오는 거 아니겠어요? 지금 공급 상황이 실제로 어떻습니까?

◆윤지해: 최근 12년을 돌아보시면 급격한 공사비 상향 이슈도 있었고요. 아무래도 금융시장 쪽에서 금리가 오르다 보니까 PF 시장이 좀 불안해지는 현상들도 있었습니다. 그러다 보니까 공공과는 달리 민간 쪽에서 아무래도 착공하는 부분들 분양하는 부분들이 좀 위축이 돼 있었고요. 이게 1~2년 정도가 되다 보니까 점차 영향을 미치고 있는데 이걸 전국 통계로 한번 보시게 되면 일반적으로 연간 공급되는 주거 주택과 관련된 물량들이 한 50만 호 정도가 역대 최대치라고 볼 수가 있고요. 근데 이게 평균적으로는 보통 연간 한 30만 호, 40만 호 사이에서 왔다 갔다 합니다. 근데 이게 올해부터 올해 2025년부터 30만 호 이하로 좀 떨어지게 되고요. 그리고 내년에는 20만 호 수준으로 줄어듭니다. 그러다 보니까 아무래도 우리가 매매랑 이걸 연결해서 보는 경향성도 물론 있기는 합니다만 당장 주거를 해야 되는 전월세 시장에서부터 좀 민감하게 반응을 할 예정이기 때문에 이 부분들에 대해서 조기에 대응을 하지 않으면 사실은 차기 정부가 공급에 대한 이슈 때문에 좀 힘들어질 수 있다 이런 국면으로 보입니다.

◇조태현: 30만도 안 되는 상황이다. 그렇다면 말씀해 주신 것처럼 전월세 시장부터 심리가 흔들리기 시작할 것이고요. 어찌 됐건 공약은 반드시 필요한 시점이라고 볼 수가 있겠는데 그래서 후보들은 공급 확대를 어떻게 하겠다 합니까?

◆윤지해: 예. 전반적으로 이 공급에 대한 부분들이 과거에는 한 3년 전에 대선 때는 250만 호를 공급하겠다 혹은 뭐 300만 호, 혹은 250만 호 플러스 알파를 하겠다는 부분들이 있었는데 지금은 숫자적으로 제시를 한다기보다는 공급을 확대하겠다는 대승적인 목표들을 제시를 하고 거기에 정비 사업을 활성화하고 신도시도 개발하고 거기에 아무래도 기존의 가지고 있던 공급량들에 대해서 기축이라고 할 수 있는 부분들에 있어서 주거비를 지원을 하고 그런 부분들에 있어서의 공급 확대 정책들에서 솔직히 큰 차별 점을 보이고 있다고 보기는 어렵습니다.

◇조태현: 그런데 숫자는 이번에 왜 안 나온 거예요? 준비할 시간이 없었나?

◆윤지해: 뭐 이렇게 보시면 될 것 같습니다. 과거에 구체적인 수치들을 제시한 지난 윤석열 정부를 보게 되면 일단 250만 호 플러스 알파라는 계획들을 가지고 왔었어요. 공약 사항에서는 250만 호였지만 그게 문재인 정부에서 시작된 것들을 끌고 왔다가 그리고 플러스 알파 해서 20만 호, 30만 호. 거기에 다른 공공택지에서의 신규 지정 이런 부분들까지 나중에 12만 호 이렇게 계속 끌고 왔는데 정작 현실적으로는 그 숫자들을 지금의 공사비 인상 이슈 때문에 사실은 맞추기가 어려워진 겁니다. 그러다 보니까 아무래도 이 숫자를 제시하고 지키지 못하면 일반 대중들의 비판이 좀 커지는 문제들이 있습니다. 거기다가 이게 시장이 양극화되다 보니까 지금 일부 지방 지역에서는 미분양이 많지 않습니까? 그러다 보니까 단순히 전국 공급량을 늘린다는 형태에서의 공급량 계획들은 현 시점에서는 크게 의미가 없는 상황이 됐다고 볼 수가 있고요. 그래서 최근 들어서는 서울 수도권 위주로만 시장성이 지금 좋은 상황이니까 그렇다고 서울 수도권 공급량만 또 숫자를 제시하기는 좀 어렵지 않습니까? 그러다 보니까 이걸 단정적으로 200만 호다 300만 호다 제시하는 거는 현실적으로 조금 맞지 않는 실정이라고 볼 수 있는 상황입니다.

◇조태현: 현실에도 맞지 않고 채점 받기도 싫고 여러 가지 요인들이 겹친 것 같습니다. 어찌 됐건 공급 확대라는 공통의 키워드는 있고요. 그런데 내용을 보면 공공이 주도하냐 민간이 주도하냐 이 정도의 차이는 있는 것 같습니다. 연구원님 보시기에는 어떤 게 조금 더 현실적으로 보시는지 더욱 실효성이 있다고 보시는지 어떻게 보십니까?

◆윤지해: 현실적으로는 사실 그 두 가지를 비교할 수 있을 것 같습니다. 지지난이죠. 문재인 정부에서는 공공 주도의 공급 계획들을 적극적으로 추진을 했고요. 윤석열 정부에서는 민간 주도의 공급 계획들을 적극적으로 추진을 했습니다. 그런데 중요한 지점은 사실은 두 가지 부분의 정책들이 시장 환경 쪽에서 어우러지는 부분들 인플레이션이라든지 이런 부분들 PF 시장 이런 부분들에 있어서 상호 연계성이 떨어지다 보니까 실제로는 효과적으로 그 부분들이 공급됐다고 보기는 어렵거든요.

◇조태현: 둘 다 실패했죠.

◆윤지해: 그러다 보니까 결과적으로는 우리가 공공은 보통 택지 위주로 공급을 하고요. 결국은 공사 시공사는 민간 쪽에서 주도를 합니다. 그러다 보니까 상호 보완 관계로 봐야 되고요. 그래서 민간과 공공 쪽에서는 사실은 이 경쟁 구도를 만들면 안 되고 상호 간에 연계성을 가지고 좀 시너지를 나타내야 되는 관계로 이해를 해야지 어느 한쪽에 치우치다 보면 결과적으로 정책적으로는 실패가 될 가능성이 높다 보고 있습니다.

◇조태현: 민간이든 공공이든 그냥 정밀하게 정책을 만들어야 하겠습니다. 앞서서 말씀해 주신 것 중에 GTX 이 부분에 있어서는 차이가 있다고 말씀을 해 주셨는데 어떤 차이가 있다는 겁니까?

◆윤지해: 과거 문재인 정부 때 GTX A, B, C 정도까지 추진이 되다가 윤석열 정부에서 D, E, F에 대한 노선들을 전면적으로 좀 조정한 부분들도 있고 새롭게 신설되는 계획들을 끌고 왔던 부분들이 있습니다. 그런데 지금 각각의 후보들이 추구하는 부분들을 보면 기존에 이제 A, B, C노선을 이제 그대로 추진하겠다는 게 이재명 후보의 공약이고요. 거기에 D, E, F 노선에 대한 부분들은 단계적으로 좀 점검을 다시 하려는 스탠스로 보입니다. 반면에 김문수 후보 쪽의 공약들을 보면 기존대로 지난 정부에서의 D, E, F 노선들을 임기 내에 이제 착공을 하겠다는 부분들이 있고요. 더불어서 지방 지역 쪽에서도 이제 GTX를 구축을 하겠다는 형태들로 검토를 하고 있다 보니까 어떤 의미에서는 비슷한 형태에서의 공약들로 보이나 실제 실행에서는 그 변화 요소들이 좀 발견이 된다고 볼 수가 있습니다.

◇조태현: 이런 교통 인프라 같은 것들은 주택 수요를 분산하는 데도 효과가 있으니까 필요하긴 필요한데 잘 모르겠습니다. 잘 판단해 주시기 바라겠고요. 세금 관련해서 부동산 세금 관련해서는 별로 눈에 안 띄는 것 같아요. 이거는 규제의 색채는 빼겠다, 이런 의도로 봐야 되는 건가요?

◆윤지해: 지난 여러 가지 지난 방송에서 사실은 세제에 대한 전면적인 개편들이 필요하다는 부분들을 제가 말씀을 드렸었는데요. 그런데 지금 공약 사항에서 이 세제와 관련된 부분들을 한번 보게 되면 사실상 이재명 후보에서의 세제 공약은 과거에 그 세금을 통해서 부동산 시장을 조절하려는 노력들 이런 부분들은 이제는 시도하지 않겠다는 의견들을 취하고 있습니다. 다만 조절 기능상에서의 세제 부분들을 다루지 않겠다는 의견들은 나왔지만 세제를 어떻게 개편하겠다는 내용에 대한 것들은 아직까지는 좀 구체화돼 있지 않고요. 반면에 지금 김문수 후보 측에서의 세제 공약들은 윤석열 정부에서 추구하던 그 어떻게 보면 중과세 이슈들이 있지 않습니까? 취득세, 종합부동산세 혹은 공시 가격에 대한 현실화 이런 부분들이 있는데 그 부분들의 노선들을 대부분 끌고 왔고요. 그걸 통해서 중과세되는 부분들 주택을 개수 중심으로 해서 다주택자에 대한 중과 부분을 사실은 완화적인 스탠스로 취하고 있다 이렇게 볼 수가 있고 그리고 이준석 후보가 추구하는 부분들은 생애 주기에 따라서 사실은 취득세를 사회초년생은 좀 감면해 준다든지 혹은 결혼 연령 혹은 7년 차 이내 이런 정도에서는 소형 주택 취득했을 때는 양도세 감면 이런 거라든지 혹은 출산 후에 주택을 갈아탔을 때의 비과세 혜택이라든지 혹은 고령자에 대해서는 장기보유 특공 확대라든지 이렇게 생애주기 관점에서의 세제 감면 정책들을 가지고 오다 보니까 각각의 후보들의 세제 정책들은 생각보다 접근 방식에서는 좀 큰 차이가 있지 않나 이렇게 생각이 듭니다.

◇조태현: 알겠습니다. 대선을 앞두고 지금 부동산 시장 특히 지방 같은 곳이 정말 안 좋다 보니까 다음 정부에서는 대출 규제 대폭 완화해라 이런 목소리도 일각에서 나오는 것 같아요. 여기에 대해서 랩장님은 어떻게 평가하세요?

◆윤지해: 지방은 사실은 전반적으로 대출 규제 상황에서 지금의 7월 들어서 우리가 스트레스 DSR 이런 것들도 도입을 합니다만 전반적으로 침체돼 있는 시장 쪽에서는 도입 시기를 좀 늦추거나 혹은 대출 쪽에서의 우대 요소들이 분명히 있어야 기존의 시장 지방이 품고 있는 수요 기반에서 수요 기반을 강화할 수 있는 부분들은 결국은 자극제로서 대출 규제 완화들이 필요하지 않을까라고 저도 생각하고 있습니다.

◇조태현: 알겠습니다. 어느 정도는 찬성하시는 입장이라고 이해를 하겠고요. 부동산 시장 지금 흐름 조금 전에 말씀을 드렸다시피 수도권 일부 지역만 잘 되고 나머지는 다 별로 안 좋단 말이에요. 강남 같은 일부 지역에서는 여전히 신고가 비중이 큰 것 같아요. 부동산 R114에서 분석하기로는 어떻습니까?

◆윤지해: 저희가 이 토지거래 허가 구역 이슈가 있었던 시점을 기준으로 해서 1월부터 2월 사이 토지거래 허가구역 해제되기 전 그리고 토지거래 허가구역 해제 후에 한 달여 사이 그리고 토지거래 허가 구역을 광역지역으로 지정한 시점을 기준으로 강남구와 송파구에 해당되는 지역들의 상승 거래 비중을 살펴보니까 일단 비교 구간에서 토지 거래 허가구역 해제 당시에 강남구 쪽에서의 상승 거래가 71%였습니다. 그런데 이제 최근 한 달 사이에 확대 지정을 하지 않았습니까? 그러다 보니까 그 수치들을 다시 살펴보니 상승 거래가 73%입니다. 그러니까 사실상 사실은 상승 거래라는 부분들은 여전히 유효하게 나타나고 있고요. 그리고 송파구 같은 경우는 그 토지거래 허가 구역 해제 당시에 상승 거래가 77% 수준이었고요. 현재는 66% 수준이니까 약 10% 포인트 정도 내려와 있다고 볼 수가 있거든요. 그러니까 11% 포인트네요. 다만 우리가 해석해야 되는 부분에 있어서 73%와 66% 상승 거래면 그러면 그건 적은 거냐라고 봤을 때는 사실 하락 거래는 한 20% 수준밖에 없다는 겁니다. 그러다 보니까 여전히 상승 거래 비중이 이런 토지거래 허가구역 확대 지정 이슈에도 불구하고 서울 지역, 그러니까 서울 중심 지역에서는 압도적으로 많다 이렇게 판단이 되고 있습니다.

◇조태현: 알겠습니다. 계속 이런 상황이 이어지고 있네요. 다음에 뭐 새 정부가 출범하면 상황이 좀 달라질지 이 부분도 지켜봐야 하겠고요. 끝으로 이번 주 부동산 시장 한 줄 평으로 정리 부탁드리겠습니다.

◆윤지해: 아무래도 그동안 불확실성 이슈들이 컸었는데 한 줄로 평하자면 새 정부가 임박했고 부동산 시장 정책 불확실성은 마무리될 거다 정도로 하겠습니다.

◇조태현: 됐다는 아니고 될 것이다. 그런데 모르겠습니다. 새 정부가 출발한다고 해도 그쪽에서 또 혼선을 빚으면 어떻게 될지 모르겠네요. 상황 좀 더 지켜보고 마음 편하게 가지면서 가보시도록 하죠. 지금까지 윤지해 부동산R114 리서치 랩장과 함께 부동산을 둘러싼 다양한 대선과 관련된 이슈들 짚어봤습니다. 오늘 말씀도 고맙습니다.

YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)

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