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[실시간뉴스]로또 청약은 왜 사라졌나 [플러스와이]
온카뱅크관리자
조회:
24
2024-05-31 18:18:26
<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div> <div class="article_view" data-translation-body="true" data-tiara-layer="article_body" data-tiara-action-name="본문이미지확대_클릭"> <section dmcf-sid="UAPnpbJqOO"> <div class="video_frm" dmcf-pid="uweNqfg2rs" dmcf-ptype="kakaotv"> <div class="layer_vod"> <div class="vod_player"> <iframe allowfullscreen class="player_iframe" dmcf-mid="0Ilr4RDxmC" dmcf-mtype="video/kakaotv/owner" dmcf-poster-mid="pvoDVxkPII" frameborder="0" height="370" id="video@0Ilr4RDxmC" poster="https://t1.daumcdn.net/news/202405/31/kedtv/20240531173623152gxke.png" scrolling="no" src="//kakaotv.daum.net/embed/player/cliplink/447114557?service=daum_news&m_use_inline=true&ios_allow_inline=true&m_prevent_sdk_use=true&wmode=opaque" width="100%"></iframe> </div> </div> </div> <p dmcf-pid="7EMg72LKIm" dmcf-ptype="general">[한국경제TV 방서후 기자]<br><기자></p> <p dmcf-pid="zDRazVo9Or" dmcf-ptype="general">"준비하시고, 쏘세요."</p> <p dmcf-pid="qweNqfg2ww" dmcf-ptype="general">이 대사, 언젠가 한번쯤은 들어본 적 있으실 겁니다.</p> <p dmcf-pid="BILE2Qc6ED" dmcf-ptype="general">바로 주택 복권 추첨을 앞두고 외치는 신호였죠.</p> <p dmcf-pid="bCoDVxkPwE" dmcf-ptype="general">첫회 1등 당첨금이 300만원이었습니다.</p> <p dmcf-pid="KhgwfMEQmk" dmcf-ptype="general">당시 서울시에서 중산층을 대상으로 공급한 시민아파트 18평을 70만원 남짓한 돈으로 살 수 있었던 점을 감안하면, 대궐 같은 집을 사고도 남는 돈입니다.</p> <p dmcf-pid="9M7fy52XOc" dmcf-ptype="general">시간이 흘러 주택 복권은 사라졌지만 여전히 아파트는 복권에 비유돼 왔습니다.</p> <p dmcf-pid="2Rz4W1VZrA" dmcf-ptype="general">복권을 구입하는 것처럼 청약을 신청하고, 당첨만 됐다하면 수억원의 시세 차익을 누릴 수 있었기 때문입니다.</p> <p dmcf-pid="V0lXaDGkDj" dmcf-ptype="general">그런데 요즘, 이 청약시장의 법칙이 점점 깨지고 있다고 합니다.</p> <p dmcf-pid="fpSZNwHEEN" dmcf-ptype="general">지금부터 그 이유를 하나 하나 뜯어보겠습니다.</p> <p dmcf-pid="4Uv5jrXDsa" dmcf-ptype="general"><앵커></p> <p dmcf-pid="8gfet7MUwg" dmcf-ptype="general">궁금한 경제 이야기, 플러스와이입니다.</p> <p dmcf-pid="6a4dFzRuEo" dmcf-ptype="general">요즘 나오는 아파트 분양가 보고 놀라시는 분들 많으실 겁니다. 이제는, 분양만 받으면 어느 정도 차액이 보장되던 그런 시대가 끝난 것 같습니다.</p> <p dmcf-pid="PN8J3qe7OL" dmcf-ptype="general">달라진 아파트 청약시장의 법칙, 자세히 들여다보겠습니다. 방 기자, 한 마디로 로또 청약이 사라지고 있는데, 왜 이런 상황이 벌어지고 있는 겁니까?</p> <p dmcf-pid="QRz4W1VZIn" dmcf-ptype="general"><기자></p> <p dmcf-pid="xeq8Ytf5Ei" dmcf-ptype="general">올해 들어 새 아파트 분양가가 치솟으면서 로또 수준의 차익은커녕 인근 집값보다도 높아졌기 때문입니다.</p> <p dmcf-pid="yGDlRoCnsJ" dmcf-ptype="general">최근 일반분양가 추정치가 공개된 서대문구 홍제3구역 재건축 아파트를 예로 들면요.</p> <p dmcf-pid="WGDlRoCnEd" dmcf-ptype="general">국민평형이라고 하죠, 그러니까 전용면적 84㎡ 기준 분양가가 15억원에 육박한 것으로 나타났습니다.</p> <p dmcf-pid="YHwSeghLme" dmcf-ptype="general">같은 면적의 서울 아파트 분양가가 평균 13억원을 넘은 지 엊그제 같았는데, 이제는 강남이 아닌 강북에서 15억원을 넘보고 있는 겁니다.</p> <p dmcf-pid="GXrvdalorR" dmcf-ptype="general">이런 곳이 지금 한 두 군데가 아닙니다.</p> <p dmcf-pid="HSNm8ewMsM" dmcf-ptype="general"><앵커></p> <p dmcf-pid="Xvjs6drRsx" dmcf-ptype="general">간단하게, 집값보다 분양가가 더 빠르게 올랐기 때문이네요.</p> <p dmcf-pid="ZTAOPJmeDQ" dmcf-ptype="general">그런데, 분양가가 오른 이유를 다들 공사비 상승 때문이라고들 하는 데, 그 얘기는 맞는 겁니까?</p> <p dmcf-pid="57ytcs5rIP" dmcf-ptype="general"><기자></p> <p dmcf-pid="1zWFkO1mw6" dmcf-ptype="general">그렇습니다.</p> <p dmcf-pid="tqY3EItsw8" dmcf-ptype="general">아까 말씀드린 홍제3구역을 기준으로 계속 설명 드리면요.</p> <p dmcf-pid="FdB6GF41E4" dmcf-ptype="general">시공사가 3.3㎡당 공사비를 기존 512만원에서 784만원으로 인상했습니다.</p> <p dmcf-pid="3JbPH38tOf" dmcf-ptype="general">이에 따라 기존에 평당 3천만원이던 일반분양가도 4,250만원으로 올랐습니다.</p> <p dmcf-pid="0iKQX06FEV" dmcf-ptype="general">기존 공사비는 지난 2020년 시공사 선정 당시 가격이었고, 지금은 2024년 하고도 반이 지난 상황입니다.</p> <p dmcf-pid="pqY3EItsD2" dmcf-ptype="general">통상 정비사업 공사비를 크게 재료비(45%), 노무비(40%), 기타 경비(15%)로 나눠 책정하는데요.</p> <p dmcf-pid="UBG0DCFOD9" dmcf-ptype="general">재료비 중에서 시멘트는 40% 넘게 뛰었고, 시멘트 가격과 연계되는 레미콘 가격도 30% 이상 올랐습니다.</p> <p dmcf-pid="ubHpwh3IDK" dmcf-ptype="general">골재도 같은 기간 40% 가까이 상승했고요. 아파트를 지을 때 들어가는 노무비도 50% 뛰었습니다.</p> <p dmcf-pid="760KlGBWEb" dmcf-ptype="general">이렇듯 공사비의 85%를 차지하는 원자재 가격과 인건비가 오르면서 공사비 인상에 결정적인 영향을 미쳤습니다.</p> <p dmcf-pid="zPp9SHbYEB" dmcf-ptype="general"><앵커></p> <p dmcf-pid="qQU2vXKGEq" dmcf-ptype="general">일단, 공사비가 올랐다는 건 알겠습니다.</p> <p dmcf-pid="Beq8Ytf5mz" dmcf-ptype="general">그런데, 앞서 본 홍제3구역 사례를 볼 때, 평당 공사비는 270만 원 증가했는데, 분양가는 1,200만 원이나 올랐습니다. 이건 이해가 가질 않습니다.</p> <p dmcf-pid="bdB6GF41w7" dmcf-ptype="general"><기자></p> <p dmcf-pid="KJbPH38tru" dmcf-ptype="general">여기서 분양가의 구조를 잠깐 짚고 넘어가야할 것 같습니다.</p> <p dmcf-pid="9EMg72LKEU" dmcf-ptype="general">분양가는 택지비와 건축비, 그리고 가산비를 합쳐 책정됩니다.</p> <p dmcf-pid="2DRazVo9wp" dmcf-ptype="general">택지비는 땅값이고 건축비는 지금 우리가 말한 공사비입니다.</p> <p dmcf-pid="VweNqfg2r0" dmcf-ptype="general">가산비는 말 그대로 추가 비용, 즉 택지비와 건축비를 제외한 모든 비용입니다.</p> <p dmcf-pid="fAPnpbJqO3" dmcf-ptype="general">그런데 아까 우리가 말했던 공사비는 시공사가 지어주는 모든 면적, 즉 계약면적을 기준으로 책정한 금액이었습니다.</p> <p dmcf-pid="4cQLUKiBrF" dmcf-ptype="general">하지만 분양가는 실제 분양받는 사람이 기준이기 때문에 계약면적보다 좁은 공급면적을 기준으로 말합니다.</p> <p dmcf-pid="8kxou9nbOt" dmcf-ptype="general">따라서 분양가에서 차지하는 공사비 상승분을 제대로 알아보기 위해선 공급면적으로 환산한 공사비로 보셔야 합니다.</p> <p dmcf-pid="6eq8Ytf5D1" dmcf-ptype="general"><앵커></p> <p dmcf-pid="PdB6GF41m5" dmcf-ptype="general">왜 그렇게 면적 기준을 다르게 잡는 겁니까? 오히려 복잡합니다.</p> <p dmcf-pid="QJbPH38trZ" dmcf-ptype="general"><기자></p> <p dmcf-pid="xL2M5UQ0EX" dmcf-ptype="general">아파트를 지을 때 방이나 주방, 화장실 같은 내부만 지어주는 게 아니잖아요?</p> <p dmcf-pid="y1OWnATNrH" dmcf-ptype="general">시공사는 복도, 계단, 엘리베이터, 나아가 지하주차장이나 단지 내 공원까지 전부 지어주기로 계약했기 때문에 이 면적들을 모두 합해서 공사비를 산정합니다.</p> <p dmcf-pid="WtIYLcyjsG" dmcf-ptype="general">하지만 단지 안에서도 내가 직접 거주하고 생활하는 공간은 아파트 한 동, 그 중에서도 한 층의 일부입니다.</p> <p dmcf-pid="YAPnpbJqDY" dmcf-ptype="general">따라서 분양 받는 사람 입장에서는 그 제한된 면적에 대한 비용을 분양가로 낸다고 보시면 됩니다.</p> <p dmcf-pid="GcQLUKiBDW" dmcf-ptype="general">정리하면, 계약면적 기준으로는 평당 공사비가 512만원에서 784만원으로 270만원 남짓 오른 게 맞습니다.</p> <p dmcf-pid="Hkxou9nbwy" dmcf-ptype="general">하지만 공급면적 기준으로 환산하면 공사비는 940만원대에서 1,420만원대로 500만원 가량이 오른 것입니다.</p> <p dmcf-pid="XsicK6j4mT" dmcf-ptype="general"><앵커></p> <p dmcf-pid="ZOnk9PA8rv" dmcf-ptype="general">그렇게 따져도, 공사비는 500만 원밖에 안올랐는데, 분양가는 1,200만 원이나 올린 것 아닙니까? 이건 왜 그런 겁니까?</p> <p dmcf-pid="5ILE2Qc6ES" dmcf-ptype="general"><기자></p> <p dmcf-pid="183bhYqyIl" dmcf-ptype="general">우리가 지금까지 이야기한 공사비는 새 아파트 단지를 짓는데 들어가는 비용입니다.</p> <p dmcf-pid="t60KlGBWIh" dmcf-ptype="general">그리고 정비사업장은 보통 낡은 집들로 이뤄져 있기 때문에 하수관로 개량이라든지 노후 인프라를 개선하는 공사비는 따로 책정되는데요.</p> <p dmcf-pid="FPp9SHbYmC" dmcf-ptype="general">이걸 기타 공사비라고 합니다.</p> <p dmcf-pid="3M7fy52XEI" dmcf-ptype="general">그밖에 이주비나 중도금 대출이자 같은 금융비용, 조합 운영비와 용역비 등의 명목으로 붙는 각종 경비도 있습니다.</p> <p dmcf-pid="0Rz4W1VZmO" dmcf-ptype="general">이런 경비와 기타 공사비를 모두 추가 사업비라고 하는데, 이 또한 평당 200만원 이상 늘었습니다.</p> <p dmcf-pid="peq8Ytf5Is" dmcf-ptype="general">특히 금융비용 같은 경우 최근 몇년 간 지속된 고금리 기조가 상당한 영향을 미쳤습니다.</p> <p dmcf-pid="UsicK6j4Om" dmcf-ptype="general">결국 사업을 하는데 필요한 모든 지출의 합이 평당 700만원 넘게 올랐다고 보시면 됩니다.</p> <p dmcf-pid="uOnk9PA8rr" dmcf-ptype="general"><앵커></p> <p dmcf-pid="7ILE2Qc6sw" dmcf-ptype="general">따져보면, 전체 분양가 상승분 1,200만 원 중에 공사와 관련된 모든 비용이 차지하는 게 700만 원이라는 거군요.</p> <p dmcf-pid="zycIQisdID" dmcf-ptype="general">그런데, 그래도 500만 원이 남았습니다. 이건 또 왜 오른 겁니까?</p> <p dmcf-pid="qWkCxnOJEE" dmcf-ptype="general"><기자></p> <p dmcf-pid="BYEhMLIirk" dmcf-ptype="general">그걸 설명하기 전에 또 잠깐, 홍제3구역 같은 정비사업이 어떤 식으로 진행되는 지 짚고 넘어가겠습니다.</p> <p dmcf-pid="bEMg72LKrc" dmcf-ptype="general">주택사업을 할 때 시행사와 시공사가 있습니다. 시행사는 땅 주인이고 시공사는 건설사입니다.</p> <p dmcf-pid="KDRazVo9DA" dmcf-ptype="general">정비사업에서는 이 시행사가 바로 조합입니다.</p> <p dmcf-pid="9weNqfg2Dj" dmcf-ptype="general">조합은 시공사에게 새 아파트를 지어달라며 수천억원의 공사비를 지출하고,</p> <p dmcf-pid="2gfet7MUON" dmcf-ptype="general">대신 그렇게 재건축으로 늘어난 세대수를 조합원이 아닌 일반인에게 분양해 마진을 남깁니다.</p> <p dmcf-pid="Va4dFzRusa" dmcf-ptype="general">아까 분양가가 택지비와 건축비, 가산비의 합이라고 했죠.</p> <p dmcf-pid="fN8J3qe7wg" dmcf-ptype="general">땅값은 내역을 살펴본 결과 변동이 없었습니다.</p> <p dmcf-pid="4ftqIy7vDo" dmcf-ptype="general">그렇다면 건축 시설 공사비를 건축비라 보고, 기타 공사비와 추가 사업비, 그리고 조합 마진을 가산비라고 봤을 때, 나머지 500만원은 조합 마진 상승분이라는 계산이 나옵니다.</p> <p dmcf-pid="84FBCWzTIL" dmcf-ptype="general">조합 마진이 평당 500만원 증가하긴 했지만 공사비와 관련 지출은 700만원이 늘었죠.</p> <p dmcf-pid="683bhYqysn" dmcf-ptype="general">결국 공사비가 치솟으며 일반분양을 받는 사람들은 물론 조합원들의 차익까지 줄어든 셈입니다.</p> <p dmcf-pid="PSNm8ewMDi" dmcf-ptype="general"><앵커></p> <p dmcf-pid="Qvjs6drRrJ" dmcf-ptype="general">그렇군요. 결국 공사와 관련된 여러 비용들이 급격히 늘면서, 직간접적으로 분양가에 영향을 미친 거군요.</p> <p dmcf-pid="xTAOPJmeId" dmcf-ptype="general">그렇다면, 이게 일시적인 현상을 아니겠군요. 공사비를 둘러싼 여러 비용들이 앞으로 떨어질 가능성은 없지 않겠습니까?</p> <p dmcf-pid="ykxou9nbse" dmcf-ptype="general"><기자></p> <p dmcf-pid="WEMg72LKER" dmcf-ptype="general">네 그렇습니다.</p> <p dmcf-pid="YDRazVo9rM" dmcf-ptype="general">한 번 오른 공사비는 계속 오르면 올랐지 떨어지기 힘듭니다. 당연히 분양가도 덩달아 뛸 수밖에 없죠.</p> <p dmcf-pid="GAoDVxkPIx" dmcf-ptype="general">따라서 청약시장도 시세 차익을 노리는 투자 수요보다는,</p> <p dmcf-pid="HcgwfMEQsQ" dmcf-ptype="general">새 집에 들어갈 수 있는 가격이 오늘 가장 싸다고 생각하는 실수요자 위주로 재편될 전망입니다.</p> <p dmcf-pid="Xkar4RDxmP" dmcf-ptype="general"><앵커></p> <p dmcf-pid="ZjLE2Qc6I6" dmcf-ptype="general">마지막으로, 그래도 여전히 로또 아파트들이 나오고 있습니다.</p> <p dmcf-pid="5AoDVxkPO8" dmcf-ptype="general">최근 서울 반포에 있는 한 아파트 같은 경우는 당첨만 되면 20억 원을 벌 수 있다고 하던데, 그건 특수한 경우입니까?</p> <p dmcf-pid="1cgwfMEQm4" dmcf-ptype="general"><기자></p> <p dmcf-pid="tyhHgEYcEf" dmcf-ptype="general">말씀하신 단지가 래미안 원베일리였죠.</p> <p dmcf-pid="FWlXaDGkmV" dmcf-ptype="general">시세 차익이 높을 것이라는 이유로 그렇게 청약 열풍을 넘어 광풍이 불었던 단지들이 어디 속해 있는지 잘 보시면 거의 강남이거나, 분양가 상한제로 묶였던 지역입니다.</p> <p dmcf-pid="3YSZNwHEE2" dmcf-ptype="general">한 마디로 분양가 상단을 제한해서 기존 집값이 분양가보다 많이 오른 지역이라는 거죠.</p> <p dmcf-pid="0sEhMLIis9" dmcf-ptype="general">그런데 이제는 강남3구와 일부 지역을 제외하면 분양가 규제도 풀렸습니다.</p> <p dmcf-pid="pODlRoCnOK" dmcf-ptype="general">결국 분양가가 계속 오를 수밖에 없는 환경입니다.</p> <p dmcf-pid="UIwSeghLwb" dmcf-ptype="general"><앵커></p> <p dmcf-pid="utHpwh3ImB" dmcf-ptype="general">잘 들었습니다. 플러스와이 방서후 기자였습니다.<br>방서후 기자 shbang@wowtv.co.kr</p> </section> </div> <p class="" data-translation="true">Copyright © 한국경제TV. 무단전재 및 재배포 금지.</p>
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