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[실시간뉴스][서미숙의 집수다] "전세대출에도 소득 따진다"…전세 DSR 도입 파장은
온카뱅크관리자
조회:
9
2024-02-15 07:47:55
<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"> </div> <strong class="summary_view" data-translation="true">가계부채 늘자 연내 전세대출에 DSR 적용 추진…1주택자 먼저 시행할 듯<br>은행 건전성 도움되지만 임차인은 대출액 감소, 임대인은 보증금 반환 부담<br>월세 전환 늘고 싼 전세로 밀려날 수도…"시장 파장 고려 제한적 시행을"</strong> <div class="article_view" data-translation-body="true" data-tiara-layer="article_body" data-tiara-action-name="본문이미지확대_클릭"> <section dmcf-sid="zECNYfBWpR"> <p dmcf-pid="qsTE5QVZUM" dmcf-ptype="general">(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 정부가 올해 안에 전세자금대출에도 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하기로 하면서 전세 DSR이 전세시장의 큰 변수로 떠오르고 있다. </p> <p dmcf-pid="BrScX69HFx" dmcf-ptype="general">전세대출의 DSR 적용은 임차인에 대한 대출 가능액 축소는 물론, 임대인의 전세 반환 문제로 이어질 수 있어 실제 시행 범위에 따라 임대차 시장에 적지않은 파장을 불러올 수 있다.</p> <p dmcf-pid="bmvkZP2X0Q" dmcf-ptype="general">한 번도 경험해보지 않은 전세대출 DSR의 적용 수위에 시장의 관심이 쏠리고 있다. </p> <figure class="figure_frm origin_fig" dmcf-pid="KsTE5QVZpP" dmcf-ptype="figure"> <p class="link_figure"><img alt="전세대출 규제 (PG) [권도윤 제작] 일러스트" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202402/15/yonhap/20240215074127581wwst.jpg" data-org-width="1024" dmcf-mid="uRAMsU1m7d" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img1.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202402/15/yonhap/20240215074127581wwst.jpg" width="658"></p> <figcaption class="txt_caption default_figure"> 전세대출 규제 (PG) [권도윤 제작] 일러스트 </figcaption> </figure> <p dmcf-pid="9lHs0dP3U6" dmcf-ptype="general"><strong> 정부, 연내 전세대출에 DSR 적용키로…1주택자부터 시행 유력</strong></p> <p dmcf-pid="2SXOpJQ0U8" dmcf-ptype="general">지난달 금융위원회가 발표한 '2024년 주요업무 추진계획'에 따르면 정부는 올해 안에 DSR 규제를 전세자금대출로 확대 적용하는 안을 추진한다.</p> <p dmcf-pid="VvZIUixp34" dmcf-ptype="general">그간 주택담보대출과 달리 전세대출은 DSR 적용 대상에서 제외했는데, 최근 가계부채가 급증하자 가계부채 관리를 위해 도입을 결정한 것이다. </p> <p dmcf-pid="fdNQr0Zwpf" dmcf-ptype="general">한국은행의 '2023년 12월중 금융시장 동향'에 따르면 지난해 말 기준 정책모기지론을 포함한 은행권 가계대출 잔액은 총 1천95조원에 달한다. </p> <p dmcf-pid="4Jjxmp5r0V" dmcf-ptype="general">국제금융협회(IIF)가 발표한 지난해 3분기 기준 한국의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 104.5%로 경제협력개발기구(OECD) 국가 중 가장 높고, 100%를 넘는 국가도 한국이 유일했다.</p> <p dmcf-pid="8iAMsU1mz2" dmcf-ptype="general">DSR은 자신의 연 소득 가운데 빚을 갚는데 필요한 원리금의 비율이 소득의 40%(은행 기준, 비은행권은 50%)를 넘지 않도록 제한하는 것이다.</p> <p dmcf-pid="67V3MIDxF9" dmcf-ptype="general">연 소득이 1억원인 근로자라면 원금과 대출 이자의 합이 연간 4천만원을 넘지 않게 대출액 상한이 묶이는 셈이다. </p> <p dmcf-pid="Pzf0RCwM0K" dmcf-ptype="general">금융 전문가들은 그동안 전세대출도 주택담보대출과 마찬가지로 차주의 상환 능력을 고려한 DSR을 적용해야 한다고 주장해왔다. </p> <p dmcf-pid="Qq4pehrRFb" dmcf-ptype="general">이는 은행자본의 건전성 확보를 위한 국제기준인 '바젤협약'과도 관련이 있다.</p> <p dmcf-pid="xAsoT97vuB" dmcf-ptype="general">바젤협약은 금융위기가 발생했을 때 은행의 손실흡수능력을 제고하기 위해 은행 자기자본 비율에 따라 대출액을 제한하는 것으로, 은행이 가계대출을 줄이고 기업대출을 늘려야 유리해진다.</p> <p dmcf-pid="yU9tQskPuq" dmcf-ptype="general">이 때문에 정부는 지난 2021년에도 전세대출에 DSR 적용 여부를 검토했으나 당시 서민 주거불안 등을 이유로 포기했다. </p> <p dmcf-pid="Wu2FxOEQzz" dmcf-ptype="general">그러다 최근 또다시 가계부채 문제가 불거지자 미래 금리변동의 위험을 반영하는 '스트레스 DSR' 도입 방안과 함께 전세대출의 DSR 카드를 꺼내들었다.</p> <p dmcf-pid="YXpyKjnbU7" dmcf-ptype="general">최근 들어 전세대출은 가계부채 문제뿐 아니라 전세사기의 원흉으로 지목되기도 했다. </p> <p dmcf-pid="GZUW9ALK7u" dmcf-ptype="general">시세보다 높은 전세 대출이 가능하다 보니 전세 보증금이 상승해 무자본 갭투자가 성행하고, 신축 빌라 전세사기와 역전세로 이어져 결국 임차인 피해와 주택도시보증공사(HUG) 보증 부실을 초래했다는 것이다.</p> <p dmcf-pid="H5uY2co90U" dmcf-ptype="general">정부는 연내 전세대출 DSR을 시행하되, 그 파장을 고려해 일단 적용 대상은 축소할 것으로 알려졌다.</p> <p dmcf-pid="X17GVkg2pp" dmcf-ptype="general">무주택자는 배제하고, 주택을 한 채 보유한 사람이 추가로 전세대출을 받는 경우 이자 상환분에만 DSR에 포함하는 방안이 거론되고 있다. 현재 2주택자에 대해서는 아예 전세대출이 금지된다.</p> <p dmcf-pid="Z17GVkg270" dmcf-ptype="general">HUG에 따르면 지난해 전세자금대출을 위한 보증서 발급 건수는 총 21만8천100건으로, 이중 1주택자 비중은 8.53%(1만8천600여건)에 이른다.</p> <p dmcf-pid="5tzHfEaVU3" dmcf-ptype="general">전세대출보증은 주택금융공사(HF)가 절반 이상의 비중을 차지하고 있는 것을 고려하면 줄잡아 연 4만∼5만명 이상의 임차인이 DSR 규제를 받게 되는 것이다.</p> <p dmcf-pid="1FqX4DNfzF" dmcf-ptype="general">정부가 만약 DSR 적용 대상을 무주택자로 확대하면 대상은 수십만명으로 늘어난다.</p> <p dmcf-pid="tYFSqgdzpt" dmcf-ptype="general">금융위는 현재 구체적인 적용 대상과 적용 시기 등을 결정하기 위한 시뮬레이션을 진행 중이다. </p> <p dmcf-pid="FG3vBaJq31" dmcf-ptype="general">추후 전세 DSR 적용 대상을 확대할지 여부는 제도 시행 후 시장 영향 등을 봐가며 결정할 것으로 보인다. </p> <figure class="figure_frm origin_fig" dmcf-pid="3H0TbNiBF5" dmcf-ptype="figure"> <p class="link_figure"><img alt="서울의 아파트 모습 [연합뉴스 자료사진]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202402/15/yonhap/20240215074127784dpdv.jpg" data-org-width="500" dmcf-mid="7ud9NHva7e" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img3.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202402/15/yonhap/20240215074127784dpdv.jpg" width="658"></p> <figcaption class="txt_caption default_figure"> 서울의 아파트 모습 [연합뉴스 자료사진] </figcaption> </figure> <p dmcf-pid="0KP7ivOJpZ" dmcf-ptype="general"><strong> 월세 전환·전세 엑소더스 가속화 전망</strong></p> <p dmcf-pid="p9QznTIizX" dmcf-ptype="general">과거 전세자금대출 지원은 정부가 전셋값이 급등할 때마다 사용했던 서민주거안정 대책 가운데 하나였다.</p> <p dmcf-pid="U2xqLyCnUH" dmcf-ptype="general">당장 주택공급을 늘려 전세시장을 안정시킬 수 없기 때문에 전세대출을 확대하고 금리를 낮춰 세입자에게 치솟는 전세보증금을 올려줄 수 있는 여지를 주는 것이다.</p> <p dmcf-pid="uoEdCz3IzG" dmcf-ptype="general">이 때문에 전세자금대출에 DSR을 적용하는 것은 상당히 예민한 문제다. </p> <p dmcf-pid="7gDJhq0CpY" dmcf-ptype="general">매매에 영향을 미치는 주택담보대출과 달리 전세대출은 자칫 임차인의 주거 불안으로 이어질 수 있어서다. </p> <p dmcf-pid="zawilBph3W" dmcf-ptype="general">정부가 1주택자로 적용 범위를 좁히더라도 직장·학교 등의 문제로 지방에 1주택이 있고 서울에서 전세를 사는 임차인들은 당장 DSR 걱정을 해야 한다.</p> <p dmcf-pid="q2xqLyCnUy" dmcf-ptype="general">정부의 구체적인 시행 방안을 봐야겠지만, 전세자금대출이 줄면 전셋집을 구할 때 자기 자금 부담이 커질 수밖에 없다. </p> <p dmcf-pid="BVMBoWhLUT" dmcf-ptype="general">DSR 심사에서 대출액이 기존 대출금보다 줄어들면 임차인은 기존에 받았던 전세자금대출 일부를 상환해야 할 수도 있다. </p> <p dmcf-pid="bfRbgYloFv" dmcf-ptype="general">부족한 보증금 때문에 보증금 일부를 월세로 돌리는 '전세의 월세화'는 더욱 가팔라질 전망이다. </p> <p dmcf-pid="KRg6DFHE7S" dmcf-ptype="general">임차인의 주거비 부담도 그만큼 커진다. 고금리 상황에서는 전월세전환율보다 은행 이자가 높지만, 금리가 내려가면 그 반대가 된다. </p> <p dmcf-pid="9eaPw3XDul" dmcf-ptype="general">전셋값이 싼 외곽이나 수도권으로 밀려나는 '전세 엑소더스'도 지금보다 심화될 수 있다. </p> <p dmcf-pid="2dNQr0Zw0h" dmcf-ptype="general">전세대출 DSR 적용은 비단 임차인만의 문제로 그치지 않을 전망이다. </p> <p dmcf-pid="VLkeI7FO0C" dmcf-ptype="general">임대인은 대출액이 줄어든 임차인이 보증금 감액과 월세 전환을 요구할 경우 그만큼의 보증금을 돌려줘야 하는 부담이 생긴다. </p> <p dmcf-pid="foEdCz3I3I" dmcf-ptype="general">최근 1∼2년간 전세금 반환 문제로 임대인과 임차인 모두 고통을 겪었던 역전세의 혼란이 더 심해질 수 있다는 얘기다.</p> <p dmcf-pid="4gDJhq0CFO" dmcf-ptype="general">임대인이 보증금을 반환해줄 돈이 없으면 재계약을 포기하고 새 임차인을 구해야 하는데, 계약갱신청구권 때문에 기존 임차인을 내보내기가 쉽지 않을 것이라는 전망도 나온다. </p> <p dmcf-pid="8awilBphUs" dmcf-ptype="general">부동산 전문가들은 당장 무주택자와 저가 주택 및 저소득층 전세 등은 DSR 적용 대상에서 제외하는 등 범위를 최소화해야 한다고 주장한다.</p> <p dmcf-pid="6OyD1xf5Fm" dmcf-ptype="general">급진적인 제도 도입은 임대차 시장에 후폭풍이 큰 만큼 시장 상황에 따라 탄력적인 대응해야 한다는 주문도 나온다. </p> <p dmcf-pid="PIWwtM41zr" dmcf-ptype="general">그러나 국제적인 추세에 따라 전세대출에 규제가 필요하다는 의견도 적지 않다.</p> <p dmcf-pid="QCYrFR8tFw" dmcf-ptype="general">전세 대출이 축소되면 점차 전셋값 거품이 감소해 가격이 떨어지고, 이로 인해 갭투자가 줄어 장기적으로 집값도 안정되는 긍정적인 효과도 기대할 수 있다는 것이다. </p> <p dmcf-pid="xrScX69HUD" dmcf-ptype="general">국토연구원 박진백 박사는 "가계부채 문제, 무자본 갭투자 등의 부작용을 막기 위해 전세자금대출도 차주의 소득 범위 내로 제한하는 것은 장기적으로 바람직한 방향"이라며 "다만 임차인의 주거안정과 주택 시장에 미치는 영향이 클 것으로 예상되는 만큼 시장 상황을 면밀히 검토해 순차적, 단계적으로 추진해야 한다"고 말했다.</p> <p dmcf-pid="yb6uJSsdpE" dmcf-ptype="general">sms@yna.co.kr</p> <p dmcf-pid="Y17GVkg2Fc" dmcf-ptype="general">▶제보는 카톡 okjebo</p> </section> </div> <p data-translation="true">Copyright© 연합뉴스. 무단전재 -재배포, AI 학습 및 활용 금지</p>
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