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[실시간뉴스]"여의도에 투자했는데 '진퇴양난'"…속 타는 시행사들
온카뱅크관리자
조회:
10
2024-04-25 07:19:46
<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div> <strong class="summary_view" data-translation="true">여의도 지구단위계획 고시, 작년 말→올해 6월로<br>시행사들, 계획 확정 안 돼 개발도 못하고 대기중<br>HMG·신영, 땅·건물 수년째 보유…매각도 어려워<br>자금묶인 시행사들…"투자금 회수기간 늦어 손해"</strong> <div class="article_view" data-translation-body="true" data-tiara-layer="article_body" data-tiara-action-name="본문이미지확대_클릭"> <section dmcf-sid="f3HiGaIiko"> <p dmcf-pid="5KOYN4LKgU" dmcf-ptype="general"> [이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울시 ‘여의도 금융중심 지구단위계획구역’ 고시가 예정보다 늦어지면서 여의도에 땅·건물을 산 시행사들이 개발도, 매각도 어려운 ‘진퇴양난’ 상태에 놓였다. 지구단위계획이 확정돼야 시행사들도 해당 부지를 어떻게 개발할지 윤곽을 잡을 수 있어서다.</p> <p dmcf-pid="13jOR7P3cp" dmcf-ptype="general">시행사들은 개발을 하자니 지구단위계획이 확정되지 않아서 사업을 구체화하기 어렵고, 매각을 하자니 금리인상으로 부동산시장이 위축돼서 적당한 매수자를 구하기 어려운 상태다. 고금리로 이자부담이 커진 시행사들로서는 투자금 회수기간이 길어질수록 손해가 커진다.</p> <p dmcf-pid="t3jOR7P3c0" dmcf-ptype="general"><strong> 여의도 지구단위계획 고시, 작년 말→올해 6월로</strong></p> <p dmcf-pid="FGJcf1KGA3" dmcf-ptype="general">24일 서울시에 따르면 시는 여의도 금융중심 지구단위계획(안)을 올해 6~7월 결정고시하는 것을 목표로 삼고 있다. 당초 계획은 작년 연말 고시하는 것이었지만, 아직 남은 절차가 많아서 예정보다 늦춰졌다. </p> <p dmcf-pid="3bsWafnbjF" dmcf-ptype="general">지구단위계획은 토지를 합리적으로 이용하고 해당 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위해 마련하는 상위 계획이다. 지구단위계획으로 용도지역 변경이 일부 허용되기도 한다.</p> <figure class="figure_frm origin_fig" dmcf-pid="0i1qSaIict" dmcf-ptype="figure"> <p class="link_figure"><img alt="여의도 금융특정개발진흥지구 높이계획 예시(안) (자료=서울시)" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202404/25/Edaily/20240425071200976ljzv.jpg" data-org-width="605" dmcf-mid="GpPGj8o9Aq" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img3.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202404/25/Edaily/20240425071200976ljzv.jpg" width="658"></p> <figcaption class="txt_caption default_figure"> 여의도 금융특정개발진흥지구 높이계획 예시(안) (자료=서울시) </figcaption> </figure> <div dmcf-pid="pqrTo2Jqc1" dmcf-ptype="general"> 앞서 서울시는 여의도를 국제 디지털 금융 중심지로 바꾸기 위해 작년 5월 ‘여의도 금융중심 지구단위계획(안)’을 열람 공고했다. </div> <p dmcf-pid="U4S5Exj4N5" dmcf-ptype="general">서울시는 여의도 지구단위계획구역을 이용현황 및 입지 특성을 고려해 △국제금융중심지구 △금융·업무지원지구 △도심기능지원지구 △도심주거복합지구의 총 4개 구역으로 나눴다. 각 구역 용도에 적합한 공간계획방향과 건축물의 용적률, 높이, 용도 등을 마련했다.</p> <p dmcf-pid="uQW3mdEQgZ" dmcf-ptype="general">시는 국제금융중심지구 내 ‘금융특정개발진흥지구’를 일반상업지역에서 중심상업지역으로 상향할 수 있도록 ‘용도지역 조정가능지’로 지정했다. 이 곳은 명동, 상암동에 이은 서울에서 3번째 중심상업지역으로 용적률 1000%까지 부여한다. 여기에 친환경, 창의·혁신 디자인을 적용할 경우 용적률 1200% 이상도 가능해진다.</p> <p dmcf-pid="7ap2YkvaNX" dmcf-ptype="general">금융특정개발진흥지구에는 높이 350m 이상의 초고층 랜드마크 건축물을 지을 수 있다. 현재 여의도 최고층 빌딩인 파크원이 333m임을 감안하면 금융특정개발진흥지구 내 높이규제를 사실상 폐지했다.</p> <p dmcf-pid="zi1qSaIicH" dmcf-ptype="general">앞으로 지구단위계획 결정고시를 위해 남은 절차는 교통영향평가, 서울시 도시건축공동위원회 심의, 재열람 공고 등이다. </p> <p dmcf-pid="qVhXcPaVaG" dmcf-ptype="general">교통영향평가 제도는 해당 사업의 시행에 따라 발생하는 교통량·교통흐름의 변화 및 교통안전에 미치는 영향을 조사·예측·평가하고 그와 관련된 각종 문제점을 최소화할 수 있는 교통개선대책을 마련하기 위한 평가(심의)다.</p> <p dmcf-pid="B8v1DMA8gY" dmcf-ptype="general">시 도시건축공동위원회는 지구단위계획 결정에 관한 사항을 심의한다. 위원은 25명 이내며, 매월 두번째·네번째주 수요일 개최가 원칙이다. 심의 과정에서 예상치 못한 변수가 생길 경우 결정고시 시점이 더 늦어질 수도 있다. </p> <p dmcf-pid="bWej2ZBWcW" dmcf-ptype="general">이에 따라 여의도에 개발사업을 하기 위해 땅, 건물을 산 시행사들의 대기도 길어지고 있다. </p> <figure class="figure_frm origin_fig" dmcf-pid="K5owP0f5ay" dmcf-ptype="figure"> <p class="link_figure"><img alt="HMG가 매입한 여의도동 61-1번지 일대 부지 위치도 (자료=구글 지도 캡처)" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202404/25/Edaily/20240425071202202aujy.jpg" data-org-width="477" dmcf-mid="H0kKyAloaz" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img1.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202404/25/Edaily/20240425071202202aujy.jpg" width="658"></p> <figcaption class="txt_caption default_figure"> HMG가 매입한 여의도동 61-1번지 일대 부지 위치도 (자료=구글 지도 캡처) </figcaption> </figure> <div dmcf-pid="9g09WcSgNT" dmcf-ptype="general"> 앞서 부동산 개발사 HMG는 지난 2021년 7월 여의도동 61-1번지 일대 여의도 순복음교회 부지를 3030억원에 매입했다. 이후 1년여 만인 2022년 8월경 매도자를 물색했지만 거래가 성사되지 않았고, 아직도 보유하고 있다. 현재 하나자산신탁이 수탁자로 돼 있다. </div> <p dmcf-pid="2jufHDyjov" dmcf-ptype="general">부동산 시행사 신영은 지난 2019년 여의도동 25-1번지 메리츠화재 여의도 사옥에 투자했다. 거래금액은 1200억원(3.3㎡당 2200만원)이다. 신영이 직접 건물을 산 것은 아니고, 베스타스자산운용이 설정한 펀드에 지분(에쿼티) 투자했었다. </p> <p dmcf-pid="VWej2ZBWoS" dmcf-ptype="general">당시 신영은 배당수익이 낮은 대신 매각차익을 기대할 수 있는 보통주에 투자했다. 현대 이 건물을 담고 있는 펀드는 신영의 종속회사인 브라이튼일반사모부동산투자신탁제1호(구 베스타스전문투자형사모부동산모투자신탁제53호)다. 건물의 임대차계약 기간은 오는 7월까지다.</p> <figure class="figure_frm origin_fig" dmcf-pid="f1grQp41al" dmcf-ptype="figure"> <p class="link_figure"><img alt="메리츠화재 여의도사옥 (자료=브라이튼자산운용)" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202404/25/Edaily/20240425071203388ctkg.jpg" data-org-width="576" dmcf-mid="XYKhJBMUk7" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img4.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202404/25/Edaily/20240425071203388ctkg.jpg" width="658"></p> <figcaption class="txt_caption default_figure"> 메리츠화재 여의도사옥 (자료=브라이튼자산운용) </figcaption> </figure> <div dmcf-pid="4OfdUSFOoh" dmcf-ptype="general"> 이밖에도 한국토지주택공사(LH)는 공공임대주택을 지으려 했던 여의도 부지를 작년 12월 매물로 내놓았지만 결국 주인을 찾지 못했다. 해당 부지는 서울 영등포구 여의도동 61-2번지 일대 8264㎡(약 2504평)며, 당시 공급 예정가격(원)은 4024억5680만원이었다. 3.3㎡(평)당 1억6000만원대다. </div> <p dmcf-pid="8A74XwWAcC" dmcf-ptype="general">LH는 올해 상반기 중 해당 부지를 다시 매각할 계획이며, 가격 인하는 없을 것으로 보고 있다. 이 땅은 향후 서울시 심의를 거쳐서 ‘준주거지역’으로 상향될 가능성이 있기 때문이다.</p> <p dmcf-pid="68v1DMA8NI" dmcf-ptype="general"><strong> 자금묶인 시행사들…“투자금 회수기간 늦어 손해”</strong></p> <p dmcf-pid="PSQoBYuScO" dmcf-ptype="general">시행사 및 자산운용사가 서울 여의도의 오래된 빌딩이나 나대지를 매입한 것은 오피스텔 등을 개발해 시세차익을 얻기 위해서다. 여의도에는 금융회사들이 몰려있어서 직주근접을 원하는 직장인 수요가 많다. </p> <p dmcf-pid="QuElibRuas" dmcf-ptype="general">실제로 오피스텔 ‘브라이튼 여의도’는 지난 2019년 3.3㎡당 4000만원에 분양했는데 인기를 끌었다.</p> <p dmcf-pid="x3AIezQ0am" dmcf-ptype="general">또한 여의도 건물들은 용적률(전체 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율)에 여유가 있어서 증축이 가능한 경우가 많다. 예컨대 신영이 투자한 메리츠화재 사옥은 용적률을 한도치까지 활용하면 14층인 건물을 최대 20층까지 증축할 수 있다.</p> <p dmcf-pid="ynFbTjhLor" dmcf-ptype="general">현재 이 건물의 용적률은 535.98%, 용도지역은 일반상업지역이다. 서울시 도시계획 조례에 따르면 일반상업지역 건폐율은 60%, 용적률은 800%가 법정 최대한도다.</p> <p dmcf-pid="WO4Juv3Icw" dmcf-ptype="general">하지만 여의도 지구단위계획이 결정고시되지 않은 상태에서 건물을 증축 또는 신축할 경우 리스크가 있다. 신축한 건물이 서울시 지구단위계획에 맞지 않을 경우 각종 규제를 받을 수 있어서다. 시행사들이 여의도 지구단위계획이 고시될 때까지 기다려야 하는 이유다.</p> <p dmcf-pid="YNufHDyjoD" dmcf-ptype="general">특히 HMG가 매입한 순복음교회 땅은 층수 제한이 있어서 고급 오피스텔 등 다양한 부동산상품을 개발하려면 용도지역 상향이 필수적이다. 현재 이 땅의 용도지역은 제2종 일반주거지역(7층 이하)이다. 이를 준주거지역으로 상향하면 업무·상업시설 등 더 높은 건물을 지을 수 있다.</p> <figure class="figure_frm origin_fig" dmcf-pid="GSxgbG7vcE" dmcf-ptype="figure"> <p class="link_figure"><img alt="(자료=서울시 ‘여의도 지구단위계획(안)’ 관련 보도자료 일부 캡처)" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202404/25/Edaily/20240425071204604xizl.jpg" data-org-width="455" dmcf-mid="Z1MaKHzTou" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img3.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202404/25/Edaily/20240425071204604xizl.jpg" width="658"></p> <figcaption class="txt_caption default_figure"> (자료=서울시 ‘여의도 지구단위계획(안)’ 관련 보도자료 일부 캡처) </figcaption> </figure> <div dmcf-pid="Hgp2Ykvaak" dmcf-ptype="general"> ‘제2종 일반주거지역(7층 이하)’은 저층주거지 주거환경 보호, 난개발 방지 등을 위해 층수를 7층 이하로 관리하는 지역이다. 서울특별시 도시계획 조례에 따르면 ‘2종 일반주거지역’의 건폐율 및 용적률은 60%, 200%다. </div> <p dmcf-pid="XWdAV5bYac" dmcf-ptype="general">반면 ‘준주거지역’의 건폐율 및 용적률은 60%, 400%다. 단순 계산하면 준주거지역은 2종 일반주거지역보다 건물을 2배 높게 올릴 수 있는 구조다.</p> <p dmcf-pid="ZmVepltskA" dmcf-ptype="general">준주거지역으로 용도지역이 상향되려면 민간이 준주거지역 상향 계획이 담긴 사업을 제안해와서 서울시 도시건축공동위원회 심의를 통과해야 한다.</p> <p dmcf-pid="5YJcf1KGcj" dmcf-ptype="general">특히 서울시가 준주거지역으로 용도지역을 상향하려면 공공기여가 있어야 하며, 공공기여가 적정한지에 대한 판단도 필요하다. 또한 세부 개발계획도 수립해서 그 계획 자체에 대한 심의도 거쳐야 한다.</p> <p dmcf-pid="1vMaKHzTaN" dmcf-ptype="general">하지만 실제로 용도지역 상향은 쉽지 않다. 관할 지방자치단체(지자체)가 이를 허용할 경우 시행사에 특혜를 줬다는 의혹이 제기될 수 있어서다.</p> <p dmcf-pid="t9CHA6g2ga" dmcf-ptype="general">지난 2022년 금리가 급격히 올라 이자부담이 커지다보니, 시행사들은 여의도 지구단위계획 고시가 늦어지는 것에 대한 부담이 높다. 시행사들이 분양을 미룰 경우 높은 이자비용을 감당해야 하고, 투자금을 회수하는 시점도 뒤로 밀려 손해가 커진다.</p> <p dmcf-pid="FSxgbG7vgg" dmcf-ptype="general">일부 시행사, 금융회사들은 지구단위계획 확정을 기다리는 기간이 길어져서 미리 분양에 나섰다. 엠디엠플러스, 마스턴투자운용은 지난 2022년 10월, 11월에 하이엔드(고급) 오피스텔 ‘여의도 아크로 더원’과 생활형 숙박시설 ‘앙사나 레지던스 여의도 서울’을 분양했다.</p> <p dmcf-pid="3d5zlgOJgo" dmcf-ptype="general">‘여의도 아크로 더원’은 여의도동 25-11번지 일대(옛 유수홀딩스 빌딩)에 들어선다. 엠디엠플러스는 문주현 엠디엠그룹 회장의 장녀 문현정씨와 차녀 문초연씨가 각각 지분 47.62%를 보유한 회사다. 엠디엠플러스는 지난 2020년 이 일대 건물과 토지 일체를 3300억원에 사들였다. </p> <p dmcf-pid="0PW3mdEQkL" dmcf-ptype="general">또한 마스턴투자운용이 진행 중인 ‘앙사나 레지던스 여의도 서울’은 여의도동 23-4번지 일대(옛 NH투자증권 여의도 사옥)에 지어진다. 앞서 마스턴투자운용은 지난 2019년 해당 부지를 총 2600억원(3.3㎡당 1889만원)에 매입했었다.</p> <p dmcf-pid="pPW3mdEQAn" dmcf-ptype="general">김성수 (sungsoo@edaily.co.kr) </p> </section> </div> <p class="" data-translation="true">Copyright © 이데일리. 무단전재 및 재배포 금지.</p>
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